Der Kredit ist seit Jahren abbezahlt, das Haus soll verkauft werden — und dann steht in Abteilung III des Grundbuchs noch immer eine Grundschuld über 180.000 €. Das ist kein Fehler des Grundbuchamts. Es ist der Normalfall: Eine Grundschuld erlischt nicht automatisch mit der letzten Rate. Sie bleibt eingetragen, bis jemand sie aktiv löschen lässt.
In über 1.000 begleiteten Verkäufen ist das einer der häufigsten Momente von Schrecken beim ersten Blick ins Grundbuch — und zugleich einer der harmlosesten. Denn beim Verkauf über einen Notar wird die Löschung ohnehin mitorganisiert, meist ohne dass der Eigentümer selbst tätig werden muss. Teuer wird es nur dort, wo im Vorfeld etwas übersehen wurde: ein verschollener Grundschuldbrief, ein Gläubiger, den es so nicht mehr gibt, oder eine Bank, die drei Wochen für eine Unterschrift braucht.
Dieser Artikel zeigt, wie die Löschung Schritt für Schritt abläuft, was sie nach GNotKG konkret kostet, wer sie bezahlt — und in welchen Fällen es klüger ist, die Grundschuld einfach stehen zu lassen.
Muss die Grundschuld beim Hausverkauf gelöscht werden?
Eine gesetzliche Löschungspflicht gibt es nicht. In der Praxis wird die Grundschuld beim Verkauf an Dritte aber fast immer gelöscht, weil der Kaufvertrag eine lastenfreie Übereignung vorsieht und die finanzierende Bank des Käufers die erste Rangstelle für ihre eigene Grundschuld verlangt. Die Abwicklung übernimmt der Notar.
Der Grund liegt in der Konstruktion der Grundschuld selbst. Anders als die Hypothek ist sie nach §§ 1191, 1192 BGB nicht akzessorisch — sie hängt also rechtlich nicht am Darlehen. Ist das Darlehen zurückgezahlt, verschwindet die Grundschuld deshalb nicht mit; sie steht weiterhin im Grundbuch und sichert formal weiter. Was zurückgezahlt wurde, ist nur der schuldrechtliche Anspruch. Der Anspruch des Eigentümers auf Rückgewähr der Sicherheit ergibt sich aus der Sicherungsabrede, nicht aus dem Grundbuch.
Für die Löschung braucht es deshalb zwei Erklärungen: die Aufhebung des Rechts durch den Gläubiger nach § 875 BGB und die Löschungsbewilligung nach § 19 GBO, die dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) vorliegen muss. Ohne dieses Papier passiert nichts — auch dann nicht, wenn Sie den Tilgungsnachweis der Bank in der Hand halten. Was im Grundbuch überhaupt steht und wie Sie es einsehen, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug beantragen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Eine getilgte Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen — Tilgung ist nicht Löschung.
- Das Grundbuchamt verlangt eine 0,5-Gebühr nach Nr. 14140 KV GNotKG auf den Nennbetrag: bei 100.000 € sind das 136,50 €.
- Die Kosten trägt beim Verkauf in aller Regel der Verkäufer, die Eintragung der neuen Grundschuld der Käufer.
- Realistische Dauer vom Notartermin bis zur vollzogenen Löschung: vier bis acht Wochen.
- Wer nicht verkauft, fährt mit dem Stehenlassen der getilgten Grundschuld häufig besser.
Wie läuft die Löschung Schritt für Schritt ab?
Beim Verkauf läuft die Löschung über den Notar und ist an die Kaufpreiszahlung gekoppelt: Der Notar holt die Löschungsunterlagen bei der Bank ein, die Bank gibt sie nur unter Treuhandauflage heraus, und erst wenn ihre Restforderung aus dem Kaufpreis beglichen ist, darf der Notar die Löschung beim Grundbuchamt beantragen.
- Grundbuch prüfen. Wer steht in Abteilung III, mit welchem Betrag, und handelt es sich um eine Brief- oder eine Buchgrundschuld? Das entscheidet über alles Weitere.
- Notar fordert die Unterlagen an. Nach der Beurkundung schreibt der Notar den eingetragenen Gläubiger an und bittet um Löschungsbewilligung sowie Angabe der Restforderung.
- Bank antwortet mit Treuhandauftrag. Sie nennt den abzulösenden Betrag zum Stichtag und übersendet die beglaubigte Löschungsbewilligung — verbunden mit der Auflage, sie erst nach Zahlungseingang zu verwenden.
- Kaufpreis fließt aufgeteilt. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers, den Rest an den Verkäufer. Beides geschieht auf Fälligkeitsmitteilung des Notars hin.
- Notar reicht die Löschung ein. Nach Bestätigung des Zahlungseingangs beantragt er beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.
- Grundbuchamt vollzieht. Die Grundschuld wird gerötet, die Eigentumsumschreibung auf den Käufer folgt. Der Verkäufer erhält eine Vollzugsmitteilung.
Wer ohne Verkauf löschen möchte, weil das Darlehen ausgelaufen ist, geht denselben Weg in kürzer: Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern, mit dem eigenen Löschungsantrag zu einem Notar gehen, beglaubigen lassen, beim Grundbuchamt einreichen. Auch hier gilt § 29 GBO — der handschriftliche Brief ans Amtsgericht genügt nicht.
Praxishinweis
Prüfen Sie das Grundbuch, bevor Sie inserieren — nicht erst beim Notartermin. Altlasten wie Wohnrechte, Wegerechte oder Grundschulden längst fusionierter Banken kosten Wochen, wenn sie erst in der Beurkundung auffallen.
Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Das Grundbuchamt erhebt für die Löschung eine 0,5-Gebühr nach Nr. 14140 KV GNotKG, bemessen am Nennbetrag der Grundschuld — nicht an der Restschuld. Dazu kommt die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung, die nach Nr. 25100 KV GNotKG bei höchstens 70 € zuzüglich Umsatzsteuer gedeckelt ist. Als Faustformel liegt die Löschung bei rund 0,2 % des Grundschuldbetrags.
| Nennbetrag der Grundschuld | Grundbuchamt (0,5, Nr. 14140 KV) | Notar-Beglaubigung (Nr. 25100 KV, max. 70 € netto) | Summe (gerundet) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 136,50 € | 54,60 € + USt | ca. 202 € |
| 200.000 € | 217,50 € | 70,00 € + USt | ca. 301 € |
| 250.000 € | 267,50 € | 70,00 € + USt | ca. 351 € |
| 500.000 € | 467,50 € | 70,00 € + USt | ca. 551 € |
Die Werte folgen der Gebührentabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG). Weil die Tabelle in Stufen springt, gilt der Wert der jeweils nächsthöheren Stufe: Für eine Grundschuld über 100.000 € greift die Stufe „bis 110.000 €" mit einer vollen Gebühr von 273 € — die 0,5-Gebühr beträgt damit 136,50 €. Gerichtsgebühren sind umsatzsteuerfrei, auf die Notargebühr kommen 19 % hinzu. Entwirft der Notar die Erklärung selbst statt nur zu beglaubigen, fällt statt Nr. 25100 die höhere Entwurfsgebühr an.
Ein Posten, der nicht dazugehört: ein Bearbeitungsentgelt der Bank. Dazu gleich mehr. Wie sich die Löschungskosten in die übrigen Positionen einordnen, zeigt unser Ratgeber Notarkosten beim Hausverkauf.
Wer zahlt die Löschung — Käufer oder Verkäufer?
In aller Regel der Verkäufer. § 448 Abs. 2 BGB weist dem Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der für seine Eintragung erforderlichen Erklärungen zu. Die Beseitigung der eigenen Belastungen zählt nicht dazu — sie gehört zur Pflicht des Verkäufers, lastenfrei zu übereignen. Abweichende Vereinbarungen im Kaufvertrag sind zulässig und kommen vor.
| Kostenposition | Trägt üblicherweise | Grundlage |
|---|---|---|
| Löschung der Grundschuld des Verkäufers | Verkäufer | Pflicht zur lastenfreien Übereignung |
| Beglaubigung der Löschungsbewilligung | Verkäufer | Nr. 25100 KV GNotKG |
| Beurkundung des Kaufvertrags und Auflassung | Käufer | § 448 Abs. 2 BGB |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Käufer | § 448 Abs. 2 BGB |
| Eintragung der neuen Käufer-Grundschuld | Käufer | Nr. 14121 KV GNotKG |
Wird das Darlehen zur Ablösung vorzeitig beendet, kann die Bank zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — der finanziell weitaus größere Posten, den wir im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf aufgeschlüsselt haben. Die Löschungsgebühr ist daneben Kleingeld.
Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?
Bis die Bank die Löschungsbewilligung ausstellt, vergehen erfahrungsgemäß ein bis drei Wochen. Vom Notartermin bis zur vollzogenen Löschung im Grundbuch sind je nach Auslastung des Grundbuchamts insgesamt vier bis acht Wochen realistisch. Für den Verkauf ist das unkritisch, weil die Lastenfreistellung parallel zur Kaufpreiszahlung läuft und nicht vorher abgeschlossen sein muss.
Ein Punkt, der Verkäufer oft unnötig nervös macht: Verzögert sich die Lastenfreistellung, weil die Bank trödelt, haftet der Verkäufer dafür nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Grundpfandgläubiger kein Erfüllungsgehilfe des Verkäufers im Sinne des § 278 BGB ist; ein Verschulden der Bank wird dem Verkäufer also nicht zugerechnet (BGH, Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 41/23). Das entbindet nicht von der eigenen Pflicht, die Lastenfreistellung zügig zu betreiben — es begrenzt aber das Haftungsrisiko für fremdes Trödeln.
Löschen oder stehen lassen — was lohnt sich wirklich?
Beim Verkauf an Dritte ist die Frage praktisch entschieden: Der Käufer und dessen Bank verlangen Lastenfreiheit, die Grundschuld wird gelöscht. Interessant wird die Alternative für alle, die nicht verkaufen, sondern nur ihr Darlehen abbezahlt haben — und hier ist die Löschung oft die schlechtere Wahl.
| Löschen | Stehen lassen (Eigentümergrundschuld) | |
|---|---|---|
| Sofortkosten | ca. 200–550 € | 0 € |
| Spätere Finanzierung | neue Grundschuld nötig — Bestellung, Beurkundung, Eintragung | vorhandene Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten |
| Rangstelle | geht verloren, nachrangige Rechte rücken auf | erste Rangstelle bleibt erhalten |
| Grundbuch-Optik beim Verkauf | sauber, keine Rückfragen | erklärungsbedürftig gegenüber Interessenten |
| Sinnvoll, wenn … | Sie verkaufen oder das Objekt endgültig entlasten wollen | Sie behalten und später erneut finanzieren könnten |
Der entscheidende Punkt ist die Rangstelle. Eine bestehende erstrangige Grundschuld lässt sich per Abtretung auf eine neue Bank übertragen, ohne dass eine neue bestellt werden muss. Wer heute für 350 € löscht und in fünf Jahren eine Modernisierung finanziert, zahlt die Bestellung dann noch einmal — und deutlich mehr, weil Beurkundung und Eintragung zusammen anfallen. Für Verkäufer heißt das umgekehrt: Steht im Grundbuch noch eine getilgte Grundschuld, ist das kein Makel, sondern gewöhnlich. Erklären Sie es Interessenten von sich aus, und der Punkt ist erledigt.
Welche zwei Fehler kosten am meisten Zeit?
Zwei Konstellationen verzögern eine Löschung regelmäßig um Monate statt Wochen: ein verschwundener Grundschuldbrief und ein Gläubiger, der in dieser Form nicht mehr existiert. Beides lässt sich vor der Vermarktung in einer halben Stunde klären — und danach kaum noch beschleunigen.
Der Grundschuldbrief ist nicht auffindbar
Bei einer Briefgrundschuld — erkennbar daran, dass im Grundbuch kein Vermerk „ohne Brief" steht — geht ohne den Brief gar nichts. Ist er verloren, muss er in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 i. V. m. § 1192 BGB, Verfahren nach dem FamFG). Das Amtsgericht am Ort des Grundstücks macht das Aufgebot öffentlich bekannt und wartet eine Anmeldefrist ab; erfahrungsgemäß dauert das mehrere Monate. Suchen Sie den Brief deshalb, bevor der erste Interessent kommt — er liegt häufig im Depot der Bank, nicht im Ordner zu Hause.
Die Gläubigerbank gibt es so nicht mehr
Alte Grundschulden lauten oft auf Institute, die längst fusioniert, umbenannt oder abgewickelt wurden. Dann muss zunächst die Rechtsnachfolge nachgewiesen werden, bevor überhaupt jemand eine Löschungsbewilligung unterschreiben kann. Der Notar kann das übernehmen, braucht dafür aber Vorlauf. Gleiches gilt für private Gläubiger — etwa eine Grundschuld zugunsten eines Verwandten aus den Achtzigern, die nie gelöscht wurde.
Und die Bankgebühr, die keine sein darf
Für die Freigabe der Sicherheit selbst darf die Bank kein Entgelt verlangen. Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel über ein Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge bei der Darlehensablösung für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 10.09.2019 – XI ZR 7/19): Die Freigabe nicht mehr benötigter Sicherheiten ist eine vertragliche Pflicht, der Aufwand mit den Darlehenszinsen abgegolten. Tatsächlich entstandene Auslagen — die notarielle Beglaubigung, das Porto — darf die Bank weitergeben. Erscheint auf der Abrechnung eine pauschale „Bearbeitungsgebühr Löschungsbewilligung", lohnt der Widerspruch.
Praxisfall: Reihenhaus in NRW, Grundschuld 250.000 €
Die Rechnung ist illustrativ, die Größenordnung ist es nicht: Die Löschung selbst ist der günstigste Posten der gesamten Verkaufsabwicklung. Was wirklich Geld kostet, sind Verzögerungen — ein Aufgebotsverfahren, das den Notartermin um vier Monate schiebt, oder ein Käufer, der in dieser Zeit abspringt.
Grundschuld geklärt — was hängt sonst noch am Kaufvertrag?
Ehrliche Antwort: Die Lastenfreistellung ist einer von mehreren Punkten, die der Kaufvertrag regeln muss — neben Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss und Auflassungsvormerkung. Welche Klauseln dabei entscheidend sind, zeigt unser Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf; die Kurzdefinition finden Sie im Lexikoneintrag zur Löschungsbewilligung.
Für den Weg dorthin gibt es drei Modelle. Sie organisieren alles selbst — machbar, wenn Sie Zeit haben und die Reihenfolge kennen. Sie beauftragen einen klassischen Makler — mit üblicherweise 3,57 % Provision auf Verkäuferseite. Oder Sie nutzen ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de: Bewertung, vollständige Unterlagen, Vermarktung und Begleitung bis zum Notartermin zum Festpreis ab 3.990 € — ohne prozentuale Provision. Bei 480.000 € Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen 3.990 € und 17.136 €.
Checkliste: Grundschuld vor dem Verkauf klären
- Aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und Abteilung III vollständig lesen
- Brief- oder Buchgrundschuld? Bei Briefgrundschuld: Wo liegt der Brief?
- Eingetragenen Gläubiger prüfen — existiert die Bank noch unter diesem Namen?
- Restschuld und Ablösedatum bei der Bank schriftlich anfordern
- Vorfälligkeitsentschädigung erfragen, bevor der Verkaufspreis kalkuliert wird
- Nennbetrag der Grundschuld notieren — daraus ergeben sich die Löschungskosten
- Alte, längst getilgte Rechte Dritter (Wohnrecht, Wegerecht) mitprüfen
- Löschungskosten im Kaufvertrag ausdrücklich zuordnen lassen
Stand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 278, 448, 875, 1162, 1191, 1192); Grundbuchordnung (§§ 19, 29); Gerichts- und Notarkostengesetz (§ 34, Anlage 2 Tabelle B, KV Nr. 14140, Nr. 25100); BGH, Urteil vom 10.09.2019 – XI ZR 7/19; BGH, Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 41/23.