Beim Kaufvertrag hört das Verhandeln auf und das Formale beginnt — und genau hier machen private Verkäufer die teuersten Fehler. Nicht, weil der Vertrag kompliziert wäre, sondern weil viele ihn für eine Formsache halten. Er ist das Gegenteil davon: Was nicht in der notariellen Urkunde steht, existiert rechtlich nicht.
Die gute Nachricht zuerst: Sie müssen den Vertrag nicht schreiben und auch niemanden dafür bezahlen, der ihn schreibt. Das macht der Notar — kraft Gesetzes, unparteiisch, für beide Seiten. Ein Makler erstellt keinen Kaufvertrag; er darf es rechtlich gar nicht. Wer glaubt, er brauche für diesen Schritt zwingend einen Makler, zahlt für eine Leistung, die der Notar ohnehin erbringt.
Dieser Artikel zeigt, wer den Vertrag erstellt, welche Klauseln über Ihr Geld entscheiden, wann die vieldiskutierte Zwei-Wochen-Frist überhaupt gilt, wo der Gewährleistungsausschluss endet — und warum zwischen Unterschrift und Kaufpreiseingang regelmäßig sechs Wochen liegen.
Wer erstellt den Kaufvertrag beim Hausverkauf?
Der Notar — und zwar zwingend. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist der Vertrag nichtig. Ein per E-Mail bestätigter Kaufpreis, ein Handschlag, eine unterschriebene Reservierungsvereinbarung: rechtlich alles kein Kaufvertrag.
Wichtig für Ihre Erwartungshaltung: Der Notar ist kein Anwalt einer Seite. Nach § 14 BNotO ist er zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er belehrt beide Parteien, formuliert rechtssicher und sorgt für die Abwicklung über das Grundbuch — er verhandelt aber nicht für Sie und prüft auch nicht, ob Ihr Kaufpreis marktgerecht ist. Diese Rollenverteilung ist der Grund, warum ein Verkauf ohne Makler bei diesem Schritt keine Lücke hinterlässt: Die juristische Arbeit erledigt ohnehin der Notar.
Das Wichtigste in Kürze:
- Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) — sonst ist er nichtig.
- Wer den Notar beauftragt, bestimmt in der Praxis der Käufer, weil er die Kosten trägt; verhandelbar ist das.
- Die Zwei-Wochen-Frist (§ 17 Abs. 2a BeurkG) gilt rechtlich nicht bei privat-an-privat — sinnvoll ist sie trotzdem.
- „Gekauft wie gesehen“ ist wirksam, schützt aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB).
- Der Kaufpreis wird erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars fällig — meist vier bis acht Wochen nach dem Termin.
Was gehört in den Kaufvertrag?
Ein Immobilienkaufvertrag hat in der Regel 20 bis 40 Seiten, von denen die meisten Standard sind. Entscheidend sind wenige Stellen — und die sollten Sie kennen, bevor Sie im Notartermin sitzen. Der wichtigste Grundsatz: Der Vertrag muss vollständig beurkundet werden. Mündliche Nebenabreden — „die Einbauküche bleibt drin“, „die Ölheizung wird noch befüllt“ — sind nicht nur unwirksam, sie können im Extremfall den gesamten Vertrag angreifbar machen.
| Regelungspunkt | Worauf Sie als Verkäufer achten | Grundlage |
|---|---|---|
| Vertragsparteien & Objekt | Exakte Bezeichnung nach Grundbuch: Blatt, Flur, Flurstück, Größe. Bei Miteigentum müssen alle Eigentümer unterschreiben oder wirksam vertreten sein. | Grundbuch |
| Kaufpreis & Fälligkeit | Betrag, Konto und die Bedingungen, unter denen gezahlt wird. Hier entscheidet sich, wann Ihr Geld kommt. | § 433 BGB |
| Übergabe / Besitzübergang | Datum, ab dem Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen — üblicherweise Kaufpreiseingang, nicht Beurkundung. | § 446 BGB |
| Gewährleistung | Ausschluss für Sachmängel plus ausdrückliche Offenlegung aller Ihnen bekannten Mängel. | §§ 434, 444 BGB |
| Belastungen im Grundbuch | Welche Rechte gelöscht werden (Ihre Grundschuld) und welche bestehen bleiben (Wegerecht, Wohnrecht, Baulast). | Abt. II & III |
| Zubehör & Inventar | Was mitverkauft wird, am besten mit Wertansatz — separat ausgewiesenes Inventar mindert die Grunderwerbsteuer des Käufers. | §§ 2, 9 GrEStG |
| Auflassung & Vormerkung | Einigung über den Eigentumsübergang und Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. | §§ 873, 883 BGB |
Zwei Punkte werden regelmäßig unterschätzt. Erstens die Belastungen in Abteilung II: Ein Wohnrecht der Mutter oder eine Baulast auf dem Nachbargrundstück muss offen im Vertrag stehen — nachträglich entdeckt, ist das ein klassischer Streitfall. Zweitens das Inventar: Wird eine Einbauküche mit realistischem Wert separat ausgewiesen, spart der Käufer darauf die Grunderwerbsteuer. Das ist ein legitimes Verhandlungsargument — überzogene Beträge prüft das Finanzamt allerdings. Welche Unterlagen der Notar für all das braucht, listet unsere Übersicht der Unterlagen für den Hausverkauf.
Die Zwei-Wochen-Frist: Wann gilt sie wirklich?
Kaum eine Regel wird beim Immobilienkauf so oft falsch zitiert. Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Notar dem Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Der entscheidende Halbsatz wird dabei meist überlesen: Die Vorschrift gilt nur für Verbraucherverträge im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB — also für Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher.
Praktisch heißt das: Verkauft ein Bauträger oder gewerblicher Immobilienhändler an eine Privatperson, greift die Frist. Verkaufen zwei Privatpersonen untereinander — der Normalfall beim Hausverkauf —, gilt sie rechtlich nicht. Auch dann nicht, wenn ein Makler eingeschaltet ist: Der Makler ist nicht Vertragspartei. Und wichtig: Wenn die Frist gilt, muss der Entwurf vom Notar kommen; die Übersendung durch einen Makler genügt nach der Rechtsprechung nicht.
| Konstellation | Zwei-Wochen-Frist |
|---|---|
| Privatperson verkauft an Privatperson | gilt nicht |
| Bauträger/Unternehmer verkauft an Verbraucher | gilt |
| Verbraucher verkauft an Unternehmer (z. B. Ankaufsfirma) | gilt |
| Unternehmer verkauft an Unternehmer | gilt nicht |
Ein Verstoß macht den Vertrag im Übrigen nicht unwirksam — er berührt die Amtspflichten des Notars und kann dessen Haftung auslösen. Unsere Empfehlung ist trotzdem eindeutig: Nehmen Sie sich die zwei Wochen, auch wenn Sie sie nicht müssen. Wer den Entwurf am Vorabend zum ersten Mal liest, verhandelt nicht mehr — er unterschreibt nur noch. Lesen Sie den Entwurf mit einem konkreten Auftrag: Stimmen Kaufpreis, Übergabedatum und Zubehörliste? Sind alle Ihnen bekannten Mängel drin? Und was steht zu Belastungen, die bestehen bleiben sollen?
„Gekauft wie gesehen“: Wo Ihr Haftungsausschluss endet
In praktisch jedem privaten Immobilienkaufvertrag steht ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Zwischen Privatleuten ist das zulässig und üblich — und er ist Ihr wichtigster Schutz vor Ansprüchen, die Jahre später auftauchen. Aber er hat eine harte Grenze: Nach § 444 BGB ist der Ausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.
Arglist setzt Vorsatz voraus — grobe Fahrlässigkeit genügt nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht. Es reicht aber bereits bedingter Vorsatz: Wer einen Mangel für möglich hält und ihn billigend verschweigt, handelt arglistig. Besonders relevant für Verkäufer älterer Häuser: Nach der jüngeren BGH-Rechtsprechung genügt schon die Kenntnis von Symptomen — etwa wiederkehrende feuchte Stellen im Keller —, auch wenn Sie die genaue Ursache nie ermittelt haben. Und die Offenbarungspflicht entfällt nicht dadurch, dass der Käufer sich theoretisch selbst hätte informieren können.
Praxisfall: Reihenhaus, Baujahr 1974
Die Rechnung ist illustrativ, das Muster nicht: Offenlegen kostet einmal Verhandlungsspielraum, Verschweigen kostet potenziell den Gewährleistungsausschluss — und damit die gesamte Sicherheit, für die Sie ihn vereinbart haben. Schreiben Sie bekannte Mängel deshalb ausdrücklich und benannt in die Urkunde, nicht in eine E-Mail und nicht ins Exposé. Nur was beurkundet ist, beweist im Streitfall, dass Sie aufgeklärt haben.
Kaufpreisfälligkeit: Wann Ihr Geld tatsächlich kommt
Der häufigste Irrtum privater Verkäufer: Nach der Beurkundung sei das Geld da. Ist es nicht. Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer verschickt. Das tut er, sobald die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen nachweislich vorliegen — er prüft das für beide Seiten.
Typischerweise sind das drei Dinge:
- Auflassungsvormerkung eingetragen (§ 883 BGB) — der Käufer ist im Grundbuch gegen Zwischenverfügungen gesichert.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde geklärt — Negativattest oder Verzichtserklärung nach § 28 BauGB liegt vor.
- Löschungsunterlagen für Ihre bestehenden Grundschulden liegen dem Notar vor — Ihre Bank muss dafür mitspielen.
Zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung liegen in der Praxis meist vier bis acht Wochen, abhängig von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts und davon, wie schnell Ihre Bank die Löschungsbewilligung schickt. Danach hat der Käufer üblicherweise noch eine Zahlungsfrist von 10 bis 14 Tagen. Planen Sie also nicht mit Geldeingang im Monat der Beurkundung — besonders nicht, wenn Sie eine Anschlussimmobilie finanzieren.
Ein Punkt, den Sie aktiv steuern können: Fordern Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an, sobald der Kaufvertragsentwurf steht, nicht erst nach dem Termin. Das ist regelmäßig der längste Einzelposten in der Kette. Wie sich eine vorzeitige Ablösung auf Ihre Finanzierung auswirkt, klärt der Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.
Und noch etwas: Verkauft ist die Immobilie erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die nimmt das Grundbuchamt vor, nachdem der Kaufpreis gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG vorliegt — also nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat. Bis dahin vergehen ab Beurkundung häufig drei bis sechs Monate.
Wer zahlt Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer?
Die Kostenverteilung ist nicht gesetzlich zwingend, aber bundesweit einheitlich üblich: Der Käufer zahlt Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, die durch die Löschung seiner eigenen Grundschulden entstehen. Die Notargebühren richten sich nach dem GNotKG, sind bundesweit gleich und nicht verhandelbar — ein günstigerer Notar ist keine Option, die es gibt.
| Position | Wer zahlt | Größenordnung |
|---|---|---|
| Notar- und Grundbuchkosten (Kaufabwicklung) | Käufer | ca. 1,5–2,0 % vom Kaufpreis |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 3,5–6,5 % je nach Bundesland |
| Löschung bestehender Grundschulden | Verkäufer | meist wenige Hundert € |
| Vorfälligkeitsentschädigung der Bank | Verkäufer | objektabhängig |
| Energieausweis, Unterlagenbeschaffung | Verkäufer | ca. 100–700 € |
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Für Sie als Verkäufer ist das kein Kostenposten — wohl aber ein Faktor in der Kaufkraft Ihrer Interessenten: In NRW muss ein Käufer bei 450.000 € Kaufpreis rund 29.250 € Grunderwerbsteuer zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen. Wie sich Notarkosten im Detail zusammensetzen, rechnet unser Ratgeber Notarkosten beim Hausverkauf vor.
Fünf Fehler, die Verkäufer im Kaufvertrag teuer zu stehen kommen
- Mündliche Nebenabreden. Alles, was nicht beurkundet ist, ist im Zweifel nicht durchsetzbar — und kann bei bewusster Falschbeurkundung des Kaufpreises sogar zur Nichtigkeit führen.
- Bekannte Mängel verschwiegen. Der Gewährleistungsausschluss fällt nach § 444 BGB weg. Das teuerste Schweigen der Immobilienbranche.
- Übergabe an die Beurkundung gekoppelt. Nutzen, Lasten und Gefahr sollten erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergehen — sonst tragen Sie das Risiko für ein Haus, für das Sie noch kein Geld gesehen haben.
- Löschungsbewilligung zu spät angefordert. Verzögert die Fälligkeit um Wochen und gefährdet Anschlusskäufe.
- Entwurf erst im Termin gelesen. Im Notartermin geht es ums Vorlesen und Unterschreiben, nicht ums Nachverhandeln. Wer dort erste Fragen stellt, verschiebt den Termin — oder gibt nach.
Vom Entwurf zum unterschriebenen Vertrag — und dann?
Der Kaufvertrag ist der letzte formale Schritt, aber er entscheidet nicht über den Preis. Der wird viel früher festgelegt: bei der Bewertung, in der Vermarktung und in der Verhandlung. Wo der Notartermin im Gesamtprozess steht, zeigt unser Überblick zum Ablauf des Hausverkaufs. Ob nach dem Verkauf Steuer anfällt, klärt der Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Für den Weg dorthin gibt es drei Modelle: Sie machen alles selbst — möglich, aber zeitintensiv und in der Preisfindung riskant. Sie beauftragen einen klassischen Makler — mit üblicherweise 3,57 % Provision auf Verkäuferseite, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Oder Sie nutzen ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Begleitung bis zum Notartermin zum Festpreis ab 3.990 € — ohne prozentuale Provision. Bei 500.000 € Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen 3.990 € und 17.850 €.
Checkliste: Kaufvertrag beim Hausverkauf
- Entwurf frühzeitig beim Notar anfordern und mindestens eine Woche vor dem Termin lesen
- Grundbuchauszug gegenlesen: Stimmen Flurstück, Größe und alle Eigentümer?
- Alle bekannten Mängel benannt und ausdrücklich in die Urkunde aufgenommen
- Mitverkauftes Inventar mit realistischem Wert separat ausweisen
- Rechte in Abteilung II klären: Was wird gelöscht, was bleibt bestehen?
- Löschungsbewilligung der Bank sofort nach Entwurfserhalt anfordern
- Besitzübergang an vollständige Kaufpreiszahlung koppeln, nicht an die Beurkundung
- Zählerstände und Übergabeprotokoll für den Übergabetermin vorbereiten
- Keine mündlichen Zusagen — alles, was gelten soll, gehört in die Urkunde
Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: BGB (§§ 311b, 433, 434, 444, 446, 873, 883), Beurkundungsgesetz (§ 17 Abs. 2a), Bundesnotarordnung (§ 14), Baugesetzbuch (§ 28), Grunderwerbsteuergesetz (§§ 2, 22), Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand Juli 2026.