Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was — und wie viel?

Beim Immobilienverkauf gibt es genau einen Beteiligten, an dem kein Weg vorbeiführt: den Notar. Ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben — die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags dagegen schon (§ 311b BGB). Ohne sie ist der Vertrag nichtig.

Die gute Nachricht für Verkäufer: Den Großteil der Notarkosten zahlt üblicherweise der Käufer. Auf der Verkäuferseite bleibt in der Regel nur ein überschaubarer Posten — die Löschung der alten Grundschuld. Die weniger gute: Beide Seiten haften gegenüber dem Notar als Gesamtschuldner. Wer das nicht weiß, wundert sich im Zweifel über einen Brief, mit dem er nicht gerechnet hat.

Dieser Artikel zeigt, wie sich die Gebühren nach dem GNotKG zusammensetzen, was bei welchem Kaufpreis konkret anfällt, welchen Teil davon Sie als Verkäufer tragen — und warum es sinnlos ist, nach dem günstigsten Notar zu suchen.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

In nahezu allen Immobilienkaufverträgen in Deutschland ist geregelt: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung und des Vollzugs — also die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Verkäufer zahlt die Kosten, die entstehen, um das Grundstück lastenfrei zu übergeben: vor allem die Löschung eingetragener Grundschulden.

Das ist keine gesetzliche Pflicht, sondern gefestigte Vertragspraxis. Sie hat einen einfachen Grund: Der Käufer beauftragt den Notar und ist derjenige, in dessen Interesse Vormerkung und Eigentumsumschreibung liegen — der Verkäufer schuldet im Gegenzug die Lastenfreiheit.

Wichtig für die Nerven: Die Aufteilung im Kaufvertrag wirkt nur im Innenverhältnis. Gegenüber dem Notar sind nach § 29 GNotKG alle Auftraggeber Kostenschuldner, und mehrere Kostenschuldner haften nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer die Notarrechnung nicht, darf sich der Notar rechtlich also auch an den Verkäufer wenden. In der Praxis kommt das selten vor — ausgeschlossen ist es nicht.

Wie die Notargebühren entstehen — das GNotKG in drei Sätzen

Notargebühren sind kein Angebot, sondern Gesetz. Die Berechnung folgt immer demselben Muster:

• Geschäftswert bestimmen. Beim Immobilienkauf ist das in der Regel der Kaufpreis.
• Tabellenwert ablesen. Aus der Tabelle B des GNotKG (Anlage 2 zu § 34) ergibt sich zum Geschäftswert eine einfache Gebühr — bei 400.000 € Geschäftswert zum Beispiel 785 €.
• Gebührensatz multiplizieren. Jede Tätigkeit hat einen festen Faktor: 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags, 0,5 für den Vollzug, 0,5 für die Betreuung, 0,5 für die Auflassungsvormerkung, 1,0 für die Eigentumsumschreibung.

Dazu kommen Auslagen (Post, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe) von meist 50 bis 150 € und auf die Notarleistungen 19 % Umsatzsteuer (Nr. 32014 GNotKG-Kostenverzeichnis). Die Gebühren des Grundbuchamts sind Gerichtskosten und damit umsatzsteuerfrei.

Die Betreuungsgebühr entsteht nicht automatisch, sondern nur, wenn der Notar zusätzliche Aufgaben übernimmt — typischerweise die Prüfung und Mitteilung der Fälligkeitsvoraussetzungen oder Treuhandauflagen. Beim klassischen Immobilienkaufvertrag mit Fälligkeitsmitteilung ist das der Regelfall, weshalb wir sie in unseren Beispielen mitrechnen.

Notarkosten beim Hausverkauf nach Kaufpreis — die Tabelle

Die folgende Übersicht rechnet den Standardfall durch: Beurkundung (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5) beim Notar, dazu Auflassungsvormerkung (0,5) und Eigentumsumschreibung (1,0) beim Grundbuchamt. Notarkosten inklusive 19 % Umsatzsteuer, Auslagen nicht enthalten.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Die Faustregel „rund 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch“, die man häufig liest, ist eher die Obergrenze — sie greift, wenn zusätzliche Beurkundungen dazukommen, etwa die Bestellung einer neuen Grundschuld für die Käuferbank. Der reine Kaufvertragsvollzug landet meist um 1 %.

Zweitens: Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Kaufpreis. Die Tabelle B ist degressiv aufgebaut — eine 1-Million-Immobilie kostet notariell nicht das Fünffache einer 200.000-€-Wohnung, sondern etwa das Vierfache. Genau umgekehrt verhält sich die Maklerprovision, die als fester Prozentsatz mitwächst. Dazu unten mehr.

Rechenbeispiel: Reihenhaus für 400.000 €

Einfamilienhaus, Verkaufspreis 400.000 €, im Grundbuch steht noch eine Grundschuld über 300.000 € aus der ursprünglichen Finanzierung. Geschäftswert für den Kaufvertrag ist der Kaufpreis; der Tabellenwert dazu beträgt 785 € (Tabelle B, Wertstufe bis 410.000 €).

Hinzu kommt für den Käufer die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt — mit Abstand der größte Posten der Kaufnebenkosten, aber eben nichts, was der Notar berechnet.

Beachten Sie den entscheidenden Punkt: Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht Ihre Restschuld. Wer sein Darlehen fast abbezahlt hat, aber noch eine Grundschuld über 300.000 € im Grundbuch stehen hat, zahlt trotzdem aus 300.000 €. Ist Ihr Darlehen bereits vollständig getilgt und die Grundschuld gelöscht, entfällt dieser Posten für Sie komplett.

Was auf Sie als Verkäufer wirklich zukommt

Rechnen Sie beim Notar mit einem niedrigen dreistelligen Betrag — mehr nicht. Die größeren Positionen auf der Verkäuferseite liegen woanders, und sie werden regelmäßig unterschätzt:

• Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank, wenn Sie ein laufendes Darlehen vorzeitig ablösen. Das ist eine Bankforderung, keine Notargebühr — kann aber schnell vierstellig werden.
• Energieausweis, falls keiner vorliegt: rund 50 bis 600 € je nach Ausweistyp. Details im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
• Unterlagenbeschaffung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung. Welche Dokumente Sie brauchen, listet unsere Übersicht der Verkaufsunterlagen.
• Vermarktung: Fotos, Exposé, Portalanzeigen — oder eben die Maklerprovision.
• Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und ohne Eigennutzung veräußert wird.

Ein Hinweis, den Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten: Kosten, die unmittelbar der Veräußerung dienen — dazu können auch die Löschungskosten zählen —, sind unter Umständen als Veräußerungskosten zu berücksichtigen, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Das hängt vom Einzelfall ab; wir geben hier ausdrücklich keine Steuerberatung.

Wann welche Rechnung kommt

Die Reihenfolge überrascht viele Verkäufer und Käufer gleichermaßen: Die Notarrechnung kommt vor dem Geld.

Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen. Wo der Notartermin im gesamten Verkaufsprozess steht, zeigt unser Ratgeber zum Ablauf des Hausverkaufs.

Brauchen Sie ein Notaranderkonto?

In aller Regel nicht. Beim Standardablauf zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt auf Ihr Konto, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt hat — die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Käufer währenddessen ab. Ein Notaranderkonto, auf dem der Notar das Geld treuhänderisch zwischenparkt, verursacht eine zusätzliche Hinterlegungsgebühr und verlängert den Ablauf.

Sinnvoll ist es nur in Sonderfällen: etwa wenn mehrere Gläubiger gleichzeitig ausgezahlt werden müssen, bei komplizierten Lastenfreistellungen oder wenn der Käufer im Ausland finanziert. Wenn Ihnen jemand ein Anderkonto als „sicherer“ verkaufen will, fragen Sie nach dem konkreten Grund — bei einem normalen Einfamilienhausverkauf gibt es meist keinen.

Kann man Notarkosten senken?

Die kurze Antwort: Nein — und Sie sollten es auch nicht versuchen.

§ 125 GNotKG stellt klar: „Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam.“ Ein Notar darf Ihnen also weder Rabatt gewähren noch mehr berechnen als vorgesehen. Die Gebühren sind bundeseinheitlich. Ein Notarvergleich nach Preis ist damit reine Zeitverschwendung — Sie können nur nach Erreichbarkeit, Termintreue und Verständlichkeit auswählen.

Was tatsächlich Einfluss auf die Höhe hat, sind Struktur und Umfang der Urkunde: Wird zusätzlich eine neue Grundschuld für die Käuferbank bestellt, entstehen dafür weitere Gebühren. Werden Inventar oder bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Gartengeräte) im Kaufvertrag separat ausgewiesen, mindern sie den Geschäftswert für die Grunderwerbsteuer — beim Notar wirkt sich das jedoch kaum aus, und übertriebene Ansätze ruft das Finanzamt regelmäßig auf den Plan.

Der einzige Posten, den Sie als Verkäufer wirklich vermeiden können, ist die Löschungsgebühr — nämlich dann, wenn die Grundschuld bereits gelöscht ist. Ist Ihr Darlehen seit Jahren getilgt, die Grundschuld aber noch eingetragen (was häufig vorkommt, weil sie nicht automatisch verschwindet), lohnt der Blick ins Grundbuch vor dem Verkauf. Beauftragen Sie die Löschung dann nicht separat: Der Aufwand ist derselbe, und im Rahmen der Kaufabwicklung erledigt der Notar sie ohnehin mit.

Notar, Makler, Festpreis — die ehrliche Einordnung

Setzen Sie die Zahlen ins Verhältnis. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € kostet der Notar den Käufer rund 2.800 € und Sie als Verkäufer vielleicht 600 €. Eine übliche Maklerprovision auf der Verkäuferseite von 3,57 % beträgt bei diesem Preis 14.280 € — das Zwanzigfache Ihrer Notarkosten, für eine Leistung, die gesetzlich nicht einmal vorgeschrieben ist.

Genau hier liegt der eigentliche Hebel. Der Notar ist unvermeidbar und günstig. Die Provision ist vermeidbar und teuer. Welche Wege es gibt, sie zu reduzieren, haben wir im Ratgeber Maklerprovision sparen aufgeschlüsselt; die Gesamtkosten eines Verkaufs ohne Makler rechnen wir in Kosten beim Hausverkauf ohne Makler durch.

Unser eigener Ansatz ist ein Festpreis: Bewertung, vollständige Unterlagen, professionelle Vermarktung und Verhandlungsbegleitung bis zum Notartermin — zu einem festen Preis ab 3.990 € statt eines prozentualen Anteils an Ihrem Verkaufserlös. Bei 400.000 € Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen 3.990 € und 14.280 €. Den Notar müssen Sie in beiden Fällen bezahlen.

Checkliste: Notarkosten beim Hausverkauf

• Grundbuchauszug prüfen: Steht in Abteilung III noch eine Grundschuld? Mit welchem Nennbetrag?
• Bei laufendem Darlehen: Löschungsbewilligung frühzeitig bei der Bank anfordern — das dauert oft Wochen.
• Bank nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung fragen, bevor Sie den Kaufvertrag terminieren.
• Im Kaufvertragsentwurf die Kostenregelung nachlesen — Standard: Käufer trägt Beurkundung und Vollzug.
• Notarrechnung nach Zugang mit den Gebührensätzen abgleichen (2,0 / 0,5 / 0,5 auf den Kaufpreis).
• Nicht nach dem „günstigsten Notar“ suchen — die Gebühren sind gesetzlich fix (§ 125 GNotKG).
• Belege für die Steuererklärung aufbewahren, falls der Verkauf steuerpflichtig ist.

Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; die genannten Beträge sind gerundete Beispielrechnungen und ersetzen keine notarielle Kostenberechnung im Einzelfall. Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), §§ 29, 32, 34, 125 sowie Kostenverzeichnis (Anlage 1) Nrn. 14110, 14140, 14150, 21100, 21201, 22110, 22200, 32014 und Gebührentabelle B (Anlage 2, Fassung BGBl. 2025 I Nr. 109); § 311b BGB.