Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine sogenannte Verkehrsteuer: Sie wird immer dann erhoben, wenn ein Grundstück in Deutschland den Eigentümer wechselt — sei es durch Kauf, Tausch, Zwangsversteigerung oder Übertragung eines Erbbaurechts. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), die Ausgestaltung — vor allem der Steuersatz — liegt seit der Föderalismusreform 2006 in der Hand der einzelnen Bundesländer.

Sie ist nicht zu verwechseln mit der jährlichen Grundsteuer, die jeder Eigentümer dauerhaft an die Gemeinde zahlt. Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an: beim Eigentumswechsel.

Rechtsgrundlage: § 1 GrEStG definiert die steuerbaren Vorgänge, § 11 GrEStG legt den bundeseinheitlichen Mindestsatz von 3,5 % fest. Höhere Sätze sind Ländersache (Art. 105 Abs. 2a GG).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Der Steuersatz wird auf den im Kaufvertrag genannten Kaufpreis angewandt. Hat der Verkäufer Ihnen also eine Immobilie für 450.000 Euro verkauft und das Bundesland erhebt 5 %, schreibt Ihnen das Finanzamt einen Bescheid über 22.500 Euro — pünktlich zum Notartermin oft das erste richtig große Kostenelement der Kaufnebenkosten.

Wählen Sie Ihr Bundesland im Rechner unten — der Wert wird live aktualisiert. Die Sätze sind Stand Mai 2026.

Wer zahlt — Käufer oder Verkäufer?

Grundsätzlich sind nach § 13 GrEStG beide Vertragsparteien Steuerschuldner — gegenüber dem Finanzamt haften sie als Gesamtschuldner. Wer im Innenverhältnis zahlt, ist allerdings im Kaufvertrag frei vereinbar. In der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die volle Last: So steht es in praktisch jedem Notar-Mustervertrag, und so geht es in die Kalkulation der Kaufnebenkosten ein.

Bei einem Privatverkauf ohne Makler können Sie diese Klausel selbstverständlich auch anders verhandeln — etwa bei einem schwer verkäuflichen Objekt, bei dem der Verkäufer die Steuer übernimmt, um den Effektivpreis zu drücken.

Wie viel sind die gesamten Kaufnebenkosten?

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Posten unter mehreren. Hinzu kommen Notar­kosten (rund 1,5 %), Grundbuch­kosten (rund 0,5 %) und — wenn ein Makler eingeschaltet ist — die Maklerprovision (3,57 % für den Käufer in den meisten Bundesländern, durch das Bestellerprinzip hälftig geteilt).

Insgesamt landen Sie bei 9–12 % Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis. Verkaufen Sie privat — also ohne Makler — sparen sich beide Seiten den größten Brocken davon. Schalten Sie den Toggle, um den Unterschied zu sehen.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der Notar meldet die Beurkundung des Kaufvertrags innerhalb von zwei Wochen an das zuständige Finanzamt. Dieses prüft den Vorgang und erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid — meist binnen vier bis sechs Wochen. Ab Bekanntgabe des Bescheids haben Sie einen Monat Zeit, die Steuer zu zahlen.

Erst nach Eingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und ohne diese darf das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer eintragen. Die Steuer ist damit faktisch die Eintrittskarte zum Grundbuch.

Lässt sich Grunderwerbsteuer legal sparen?

Reduzieren — ja. Vermeiden — nur in wenigen, klar geregelten Fällen. Drei Ansätze, die in der Praxis funktionieren:

• Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Markisen, Sauna, Photovoltaik: Wird der Wert dieser Gegenstände im Vertrag einzeln beziffert, mindert er die Bemessungs­grundlage. Faustregel: Bis 15 % des Kaufpreises akzeptiert das Finanzamt in der Regel ohne Rückfragen.
• Erwerb in der Familie. Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel) sind nach § 3 GrEStG steuerbefreit. Ein klassischer Hebel bei Schenkungen und Erbschaften.
• Erbbaurecht statt Grundstück. Wer das Erbbaurecht erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den kapitalisierten Erbbauzins — nicht auf den vollen Bodenwert. Für viele Bauträger­modelle ein bewusst gewählter Hebel.

Finger weg von kreativen Konstruktionen mit „Share Deals" oder verschachtelten Gesellschaftsstrukturen — der Gesetzgeber hat 2021 die einschlägigen Schlupflöcher mit dem Grunderwerbsteuerreformgesetz weitestgehend geschlossen. Was bleibt, sind die drei sauberen Hebel oben.

Aufgepasst beim Inventar. Was Sie als bewegliches Zubehör abziehen, können Sie nicht gleichzeitig mit­finanzieren — Banken bewerten nur die Immobilie selbst. Sprechen Sie das vor der Finanzierungszusage mit Ihrer Bank ab.