Was ist die AfA?

Die Absetzung für Abnutzung — kurz AfA — ist eine steuerliche Regelung nach § 7 EStG. Sie erlaubt Vermietern, die Anschaffungskosten einer Immobilie über deren gesetzliche Nutzungsdauer jährlich anteilig als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Der Gedanke: Ein Gebäude verliert über Zeit an Substanz, dieser Wertverlust soll steuerlich anerkannt werden.

In der Praxis funktioniert die AfA als steuerlicher Liquiditätsvorteil: Sie zahlen weniger Einkommensteuer, ohne tatsächlich Geld ausgegeben zu haben. Die Abschreibung ist also keine Ausgabe, sondern ein Rechengang.

Wichtig: Die AfA gilt nur für vermietete Immobilien. Selbstgenutzte Eigenheime sind nicht abschreibungsfähig, weil sie keine Einkünfte erzielen und damit kein Abschreibungsbedarf besteht.

AfA-Sätze 2026

Drei Baualtersklassen mit unterschiedlichen Sätzen:

• Bauantrag ab 1. Januar 2023: 3 Prozent jährlich, Nutzungsdauer 33 Jahre. Eingeführt mit dem Jahressteuergesetz 2022.
• Baujahr 1925 bis 2022: 2 Prozent jährlich, Nutzungsdauer 50 Jahre. Standard für die meisten Bestandsimmobilien.
• Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent jährlich, Nutzungsdauer 40 Jahre. Altbauten und Denkmalschutz-Objekte.

Wer eine Immobilie erbt oder schenkt, übernimmt die AfA-Reihenfolge des Vorgängers — die Frist beginnt nicht neu. Wer dagegen kauft, startet im Jahr der Anschaffung mit der ersten Abschreibung.

Bemessungsgrundlage — was wird abgeschrieben?

Nur die Gebäude-Anschaffungskosten — nicht der Bodenanteil. Der Boden „nutzt sich nicht ab", wirtschaftlich gesehen, und ist deshalb nicht abschreibungsfähig.

Aufteilung in der Praxis:

• Bodenanteil: meist 20–35 Prozent vom Kaufpreis, je nach Lage und Bodenrichtwert.
• Gebäudeanteil: der Rest, also 65–80 Prozent. Genau diese Summe ist die AfA-Basis.

Hinzu kommen Anschaffungsnebenkosten anteilig: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Gerichtsgebühren. Diese werden nach dem gleichen Verhältnis aufgeteilt: nur der Gebäudeanteil davon erhöht die AfA-Basis.

Tipp: Im Kaufvertrag sollte die Aufteilung Gebäude/Boden ausdrücklich vereinbart werden. Sie ist für das Finanzamt rechtlich bindend — solange sie marktüblich ist. Eine zu gebäudelastige Aufteilung wird vom Finanzamt korrigiert; sich aber zu zurückhaltend zu setzen verschenkt Steuervorteile.

Renovierungskosten — zusätzlich absetzbar?

Es kommt auf die Art der Maßnahme an:

• Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Modernisierungen, Renovierungen ohne Substanzverbesserung): im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar. Beispiel: 8.000 Euro Maler- und Bodenarbeiten 2026 — komplett absetzbar.
• Herstellungsaufwand (wesentliche Verbesserungen, Substanzvermehrung): über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Beispiel: 80.000 Euro Anbau — verteilt über die verbleibenden Jahre der Gebäudenutzung.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Renovierungen in den ersten drei Jahren nach Kauf, die 15 Prozent der Anschaffungskosten überschreiten): zwangsläufig als Herstellungskosten zu aktivieren — wirken nur über die AfA.

Die 15-Prozent-Falle ist ein häufiger Fehler: Wer in den ersten drei Jahren stark renoviert, kann diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern nur abschreiben. Tipp: Wenn möglich, Renovierungen entweder vor dem Kauf (vom Verkäufer) oder ab dem vierten Besitzjahr durchführen.

AfA und Spekulationssteuer — der Bumerang

Ein oft unterschätzter Effekt: Die bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten bei der Berechnung der Spekulationssteuer (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Wer also vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, hat einen entsprechend höheren steuerpflichtigen Gewinn.

Beispiel: Anschaffungskosten 450.000 Euro, AfA-Summe nach 8 Jahren 50.400 Euro (8 × 6.300 Euro). Bei Verkauf für 550.000 Euro wäre der Gewinn nicht 100.000 Euro, sondern 150.400 Euro (Verkaufspreis minus reduzierte Anschaffungskosten). Mehr Details im Eintrag Spekulationssteuer.

Sonder-AfA für Wohnungsneubau

Für Investitionen in den Wohnungsneubau gibt es seit 2023 eine erhöhte Abschreibung nach § 7b EStG:

• Voraussetzungen: Bauantrag zwischen 2023 und 2026, Effizienzhaus-Standard 40 NH, max. 4.000 Euro/m² Anschaffungskosten.
• Höhe: Zusätzlich 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren. Kumuliert mit der regulären 3-Prozent-AfA also 8 Prozent in den ersten vier Jahren.
• Effekt: 32 Prozent der Gebäudekosten in vier Jahren abgeschrieben. Massive Steuerersparnis in der Anlaufphase.

Diese Sonder-AfA ist ein wichtiger Steuervorteil für Bauträger und Selbstnutzer-Investoren. Voraussetzung sind enge Bedingungen — eine sorgfältige Prüfung mit dem Steuerberater lohnt.