Grundsteuer 2026: Grundsteuerreform, Berechnung, Hebesätze
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Realsteuer auf Grundbesitz. Sie wird von der Gemeinde erhoben und gehört zu den wichtigsten kommunalen Einnahmequellen — in vielen NRW-Städten 20-30 % des Haushaltsvolumens.
Es gibt zwei Hauptformen:
- Grundsteuer A — für land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Grundsteuer B — für sonstige Grundstücke (Wohn- und Gewerbeflächen)
Für Privatimmobilien ist nur die Grundsteuer B relevant — daher beziehen sich alle folgenden Angaben auf diese.
Die Grundsteuerreform 2025
Die Reform war seit 2018 unausweichlich. Mit Urteil vom 10. April 2018 (BVerfG 1 BvL 11/14) hatte das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte als verfassungswidrig erklärt — sie stammten aus 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) und reflektierten nicht mehr die heutigen Wertverhältnisse.
Zeitstrahl
- 10.04.2018: BVerfG-Urteil — Einheitswerte verfassungswidrig
- 26.11.2019: Grundsteuerreform-Gesetz vom Bundestag verabschiedet
- 2022: Eigentümer müssen Grundsteuererklärungen abgeben
- 2023-2024: Finanzämter ermitteln neue Grundsteuerwerte
- 1. Januar 2025: Erstmalige Erhebung nach reformiertem Modell
Bundesmodell vs. Länder-Modelle
Die Reform erlaubt den Bundesländern, eigene Modelle zu wählen. NRW hat sich für das Bundesmodell entschieden — wie 11 weitere Bundesländer. Eigene Modelle haben: Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Saarland (Hebesatz-Sonderregelungen).
Berechnung im Detail
Grundformel
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
1. Grundsteuerwert
Der vom Finanzamt ermittelte Wert nach Bewertungsgesetz. Hängt ab von:
- Bodenrichtwert (BORIS)
- Grundstücksfläche
- Gebäudeart (EFH, ETW, MFH, Gewerbe)
- Baujahr oder Bauklasse
- Wohnfläche
- Mietniveau-Stufe der Gemeinde (1-7)
2. Steuermesszahl
Faktor zur Reduktion auf einen Steuermessbetrag:
- Wohngrundstücke (EFH, ETW, MFH): 0,031 %
- Sonstige Grundstücke (Gewerbe, gemischt): 0,034 %
- Sozialer Wohnungsbau: 25 % Abschlag
- Denkmalgeschützte Gebäude: 10 % Abschlag
3. Hebesatz
Wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt — daher kommen die deutlichen regionalen Unterschiede zustande. Hebesätze haben sich vor allem in finanziell schwachen Kommunen stark erhöht.
Beispielrechnung — ETW in Düsseldorf
Wohnung 80 m² in Düsseldorf-Bilk, Baujahr 1995, mittlere Wohnlage:
- Grundsteuerwert (Finanzamt): 280.000 €
- Steuermesszahl (Wohn): 0,031 %
- Steuermessbetrag: 280.000 × 0,031 % = 86,80 €
- Hebesatz Düsseldorf 2026: 440 %
- Jahresgrundsteuer = 86,80 × 4,40 = 382 €
Hebesätze in NRW
Stand 2026 — typische Hebesätze in NRW-Städten:
| Stadt | Hebesatz GrSt B |
|---|---|
| Düsseldorf | 440 % |
| Köln | 525 % |
| Bonn | 680 % |
| Essen | 760 % |
| Duisburg | 855 % |
| Dortmund | 670 % |
| Wuppertal | 920 % |
| Solingen | 870 % |
| Münster | 510 % |
| Aachen | 595 % |
Tendenz seit 2025: In den meisten Großstädten wurden die Hebesätze leicht angepasst, um die Reform für die Gemeinde aufkommensneutral zu halten. Einzelne Eigentümer können dennoch deutlich höher oder niedriger belastet werden — je nachdem, wie sich der Grundsteuerwert ihrer konkreten Immobilie zum Durchschnitt verhält.
Auswirkung Vermietung
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskostenposition. Sie wird zusammen mit anderen Betriebskosten anteilig nach Wohnfläche umgelegt.
Beispiel
MFH mit 4 Wohnungen, 320 m² Gesamtwohnfläche, Grundsteuer 1.800 €/Jahr.
- Wohnung 100 m²: anteilige Grundsteuer = 1.800 × 100/320 = 562,50 €/Jahr
- Wohnung 80 m²: 1.800 × 80/320 = 450 €/Jahr
- Wohnung 60 m²: 1.800 × 60/320 = 337,50 €/Jahr
Bei Leerstand
Anteilige Grundsteuer für leerstehende Wohnungen trägt der Vermieter — wird also als Werbungskosten geltend gemacht.
Steuerliche Behandlung
- Vermieter: Grundsteuer ist Werbungskosten (sofern nicht auf Mieter umgelegt)
- Selbstnutzer: Privatausgabe, nicht abziehbar
- Gewerbliche Vermieter: Betriebsausgabe
Praxis-Hinweise
Grundsteuerbescheid prüfen
Auf dem Bescheid sollten folgende Angaben stimmen:
- Wohnfläche — häufig falsch eingetragen, prüfen Sie Ihre WoFlV-Berechnung
- Baujahr — vor allem bei Komplettsanierungen relevant
- Gebäudeart — ETW oder MFH?
- Bodenrichtwert — entspricht der angegebene Wert dem aktuellen BORIS-Wert?
- Mietniveau-Stufe — passt die Klassifikation zu Ihrer Wohnlage?
Einspruch einlegen
Wenn Sie Fehler entdecken: Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Schriftlich an das Finanzamt mit Angabe der falschen Punkte und Belegen. Bei Erfolg wird der Grundsteuerwert korrigiert.
Beim Verkauf
- Anteilige Grundsteuer für das Verkaufsjahr wird zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt — meist im Kaufvertrag geregelt
- Pflichtangabe bei Exposé und Verkauf — Käufer und Banken kalkulieren die Grundsteuer als Betriebskosten ein
- Höhe der Grundsteuer beeinflusst nicht den Verkaufspreis direkt, aber die Wirtschaftlichkeit für Investoren — hohe Grundsteuer = niedrigere Rendite
Geplante Hebesatz-Erhöhungen
Mehrere NRW-Kommunen planen 2026/27 weitere Hebesatz-Erhöhungen wegen Haushaltsproblemen — Solingen, Wuppertal und einige Ruhrgebietsstädte. Bei Verkauf in solchen Lagen können Käufer mit anstehenden Erhöhungen argumentieren.
Strategien zur Minimierung
- Bei Käufen in Hochsteuer-Gemeinden: Hebesatz in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen.
- Bei Vermietung: Umlage auf Mieter, klare Vereinbarung im Mietvertrag.
- Bei Sanierungen: Sozialer Wohnungsbau oder Denkmal bringt Steuermesszahl-Ermäßigung.
- Bei Verkauf: Käufer transparent über Grundsteuer-Höhe informieren — schafft Vertrauen.
Mein Rat: Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid genau. Allein in NRW haben wir gesehen, dass etwa 15-20 % der Bescheide fehlerhafte Angaben enthielten (falsche Wohnfläche, falsche Lage, falsches Baujahr). Ein Einspruch kostet Sie nur einen Brief — kann aber jährlich mehrere hundert Euro Grundsteuer sparen. Über 30-40 Jahre Eigentum sind das schnell 10.000-20.000 € Differenz.