Was kostet es, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Übersicht: Alle Kosten beim Hausverkauf ohne Makler

Der Gedanke, ein Haus selbst zu verkaufen, ist verlockend: Keine Maklerprovision zahlen, sondern das ganze Geld selbst behalten. Aber die Rechnung geht nicht auf, wenn Sie nur die Provision sparen. Denn ein privater Hausverkauf hat eine ganze Reihe von Kosten, die der Makler normalerweise übernimmt oder mitkoordiniert — Sie müssen diese nun selbst tragen.

Nicht nur die offensichtlichen Kosten wie Energieausweis und Notargebühren, sondern auch versteckte Kosten wie Makler-Fotos, rechtliche Beratung oder Spekulationssteuer können schnell zusammenkommen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, mit welchen Gesamtkosten Sie rechnen müssen.

Wichtig: Diese Tabelle zeigt typische Kosten. Abhängig von Region, Kaufpreis und Situation können die Kosten erheblich variieren. Versteckte Kosten sind häufig unterschätzt.

Portal- und Anzeigekosten

Wer sein Haus privat verkaufen möchte, muss die Anzeige selbst schalten. Die großen deutschen Portale verlangen dafür Gebühren:

• ImmoScout24: ca. 29–399 € (je nach Paket und Dauer)
• Immowelt: ca. 0–149 € (kostenlos oder gegen Gebühr)
• Kleinanzeigen: ca. 0–29 € (meist kostenlos)
• Weitere Portale: eBay-Kleinanzeigen, Immonet, etc. — zusätzlich 50–200 €

Viele Verkäufer nutzen mehrere Portale, um die Sichtbarkeit zu erhöhen. Die monatlichen Kosten können sich so auf 100–300 Euro summieren, besonders wenn Sie mehrere Monate brauchen, um einen Käufer zu finden.

Energieausweis und Makler-Fotos

Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf gesetzlich Pflicht (seit EnEV 2009, heute § 80 GEG, gültig seit 01.11.2020). Es gibt zwei Varianten:

Bedarfsgerechter Energieausweis (Wärmebedarf-Bilanz)

Diese Variante ist umfassender und wird von Banken oft verlangt. Ein Energieberater muss das Haus vor Ort besichtigen und vermessen. Kosten: 300–500 €

Verbrauchsorientierter Energieausweis

Schneller und günstiger, basiert auf Verbräuchen der letzten Jahre. Kosten: 50–150 €

Professionelle Fotos

Gute Fotos sind entscheidend für die Vermarktung. Ein professioneller Fotograf oder eine Makler-Fotografie kostet 400–800 €. Viele erfolgreiche Verkäufer sparen hier nicht, denn ansprechende Bilder generieren mehr Besichtigungsanfragen.

Notarkosten beim Hausverkauf

Der Notar ist der zentrale Koordinator beim Immobilienverkauf. Er erstellt den Kaufvertrag, führt die Beurkundung durch und kümmert sich um die Registrierung im Grundbuch. Seine Gebühren sind nach der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis.

Beispiele für Notarkosten bei verschiedenen Kaufpreisen:

• Bei 300.000 €: ca. 700–900 €
• Bei 500.000 €: ca. 1.200–1.500 €
• Bei 750.000 €: ca. 1.800–2.200 €

Aufteilung: Die Notargebühren werden üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder vollständig vom Käufer getragen — das wird im Kaufvertrag vereinbart.

Spekulationssteuer und Einkommensteuer

Dies ist ein kritischer Punkt, den viele Verkäufer unterschätzen. Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt davon ab, wie lange Sie die Immobilie gehalten und wie Sie sie genutzt haben:

Die 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG)

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, wird der Gewinn als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert — mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % + Solidaritätszuschlag, ggf. Kirchensteuer). Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie 2019 für 450.000 € und verkaufen sie 2025 für 500.000 €. Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und Sie nicht selbst dort gewohnt haben, wird der Gewinn von 50.000 € (abzüglich Veräußerungskosten) versteuert.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Der Verkauf ist steuerfrei, wenn entweder (a) zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen, oder (b) Sie die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Zwischenzeitliche Vermietung schließt die Eigennutzungsregel aus.

Teilweise vermietet: Anteilig steuerpflichtig

Bei einem teilweise vermieteten Objekt entfällt die Eigennutzungs-Befreiung für den vermieteten Anteil. Die 10-Jahres-Frist gilt dennoch — nach Ablauf ist auch der vermietete Anteil steuerfrei veräußerbar.

Hinweis: Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall (insb. Erbschaft, Schenkung, Scheidung, gewerblicher Grundstückshandel) sprechen Sie mit einem Steuerberater. Detail-Ratgeber zur Spekulationssteuer →

Versteckte Kosten und oft vergessene Posten

Jenseits der offensichtlichen Kosten gibt es weitere Ausgaben, die viele Verkäufer übersehen:

Grundbuchauszug und Recherchen

Sie benötigen einen aktuellen Grundbuchauszug und Katasterauszug zur Überprüfung. Kosten: 50–100 €

Makler-Beratung (auch ohne Makler)

Viele Privatverkäufer holen sich rechtliche oder marktliche Beratung. Ein Immobilien-Rechtsanwalt verlangt typischerweise 200–500 € für die Beratung vor Verkauf.

Reparaturen und Renovierungen vor Verkauf

Um einen besseren Preis zu erzielen, investieren viele Verkäufer in kleinere Reparaturen oder Kosmetik-Renovierungen (Farbe, Bodenbelag). Diese können mehrere tausend Euro kosten und beeinflussen den Verkaufserfolg enorm.

Makler-Besichtigungen und offene Häuser

Strom, Heizung und eventuell Catering für Besichtigungen kommen zusammen: 100–300 €

Versicherungskosten während der Vermarktung

Solange das Haus noch nicht verkauft ist, laufen Versicherungen weiter. Diese Kosten können Sie im Prinzip einsparen, wenn Sie schnell verkaufen.

Kostenvergleich: Mit vs. ohne Makler

Die häufigste Frage: Spart man wirklich, wenn man keinen Makler nimmt? Die Antwort: Nicht unbedingt.

Aber Achtung: Der wahre Unterschied liegt oft nicht in den Kosten, sondern im Marktwert. Ein professioneller Makler verkauft die Immobilie oft schneller und für einen höheren Preis. Wenn ein Makler den Preis um nur 20.000 € erhöht, hat er sich schon selbst verdient — und Sie sparen in Summe Strom, Heizung und Zeit.

DOERTER Festpreis als Alternative

Zwischen komplett privat und traditionellem Makler gibt es eine dritte Option: das DOERTER Festpreis-Modell.

Wie funktioniert es? Sie wählen ein Festpreis-Paket (Starter 990 € · PRO 2.490 € · PREMIUM 3.990 €) und erhalten dafür je nach Paket:

• ✓ Professionelle Fotos und Exposé-Erstellung
• ✓ Platzierung auf allen relevanten Portalen (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, etc.)
• ✓ Persönliche Beratung zur optimalen Preisfindung
• ✓ Besichtigungskoordination und -begleitung
• ✓ Rechtliche Unterstützung vor Verkauf
• ✓ Keine versteckten Provisionen — nur der Festpreis

Vergleich:

• Traditionaler Makler (3–6 %): 15.000–30.000 € bei 500.000 € Kaufpreis
• Privat vermarkten: 3.100–5.000 € (mit allen Einzelkosten)
• DOERTER Festpreis: ab 990 € (Starter) bis 3.990 € (PREMIUM, alles inklusive) — keine prozentualen Kosten

Mit DOERTER profitieren Sie von der Kombination: Professionelle Vermarktung zum festen, günstigen Preis — ohne die hohen Provisionen eines traditionellen Maklers.

Erfahren Sie hier mehr über die DOERTER Verkaufsanalyse und unser Festpreis-Modell. Oder sehen Sie alle unsere Pakete — von grundlegender Beratung bis zur Vollbetreuung.