Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist eine gesetzliche Regelung in § 656c BGB, die seit dem 23. Dezember 2020 bei Verkäufen von Wohnimmobilien gilt. Die Grundregel lautet: Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die andere Vertragspartei kann nicht höher belastet werden als die bestellende.

Davor war es üblich, dass der Verkäufer den Makler beauftragt und der Käufer die volle Provision trug — eine Schieflage, die das Gesetz aufgehoben hat. Heute teilen Käufer und Verkäufer die Provision in nahezu allen Fällen hälftig: 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer.

Die Regel ist zwingendes Recht (§ 656d BGB). Vereinbarungen, die einseitig die Provision auf den Käufer abwälzen, sind unwirksam. Auch versteckte Aufschläge im Kaufpreis können angefochten werden.

Für welche Immobilien gilt das Bestellerprinzip?

Drei Voraussetzungen müssen vorliegen:

• Wohnimmobilie. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser.
• Verkauf an Verbraucher. Der Käufer muss eine Privatperson sein, die die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder als Kapitalanlage erwirbt.
• Maklertätigkeit. Es muss überhaupt ein Makler eingeschaltet sein.

Sind diese Bedingungen erfüllt, gilt zwingend: Wer den Makler bestellt, übernimmt mindestens die Hälfte. In der Praxis bestellen Verkäufer den Makler — also zahlt der Verkäufer mindestens 3,57 Prozent, der Käufer höchstens 3,57 Prozent.

Wo das Bestellerprinzip nicht gilt

Vier wichtige Ausnahmen:

• Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte. Hier gilt das Bestellerprinzip nicht — die Provisionsaufteilung ist frei verhandelbar. Meist trägt der Käufer die volle Provision.
• Gewerbeimmobilien. Auch hier keine zwingende Aufteilung. Übliche Praxis: 3 bis 6 Prozent vom Kaufpreis, getragen vom Käufer.
• Grundstücke ohne Bebauung. Bauplätze sind nicht erfasst. Die Provision ist frei vereinbar.
• Verkauf an Unternehmer. Wenn der Käufer als Unternehmer auftritt (etwa bei Bauträgern oder gewerblichen Investoren), gilt das Prinzip nicht.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Drei spürbare Veränderungen seit Inkrafttreten:

• Provisionssätze sind gesunken. Vor 2020 lagen die Gesamtprovisionen oft bei 7,14 % (nur Käufer). Heute sind Verkäufer beteiligt — und drücken die Sätze auf 5,95 % oder weniger, weil sie selbst zahlen.
• Mehr Verkäufer wechseln zu Festpreis-Anbietern. Wenn die Provision plötzlich der eigene Geldbeutel trifft, wird die Frage relevant: Lohnt sich der klassische Makler überhaupt noch?
• Privatverkäufe nehmen zu. Verkäufer können sich die volle Ersparnis nehmen, indem sie ganz auf einen Makler verzichten. Bei 450.000 Euro Kaufpreis sind das 16.065 Euro auf der Verkäuferseite.

Was das Bestellerprinzip für Verkäufer bedeutet

Für Sie als Verkäufer hat das Bestellerprinzip die strategische Lage verändert. Sie haben drei Optionen:

• Klassischer Makler mit Bestellerprinzip. Sie zahlen 3,57 Prozent vom Kaufpreis als Maklerhonorar — wie der Käufer. Bei 450.000 Euro: 16.065 Euro Ihre Last.
• Festpreis-Anbieter. Ein neuer Anbieter-Typ liefert Bewertung, Exposé, Vermarktung und Notar-Anbindung zum Festpreis von typisch 1.000 bis 4.000 Euro. Sie sparen 12.000 bis 15.000 Euro gegenüber klassischer Provision.
• Komplett-Privatverkauf. Sie übernehmen alles selbst. Spart die vollen 32.130 Euro (Käufer und Verkäufer zusammen) — aber verlangt Zeit, Erfahrung und gute Nerven.

Das Bestellerprinzip hat die Schwelle für Variante 2 und 3 deutlich gesenkt. Wer früher dachte „Provision trägt eh der Käufer", merkt jetzt: Die eigene Beteiligung an der Provision ist real — und die Alternative wird attraktiv.

Weitere Details zum Provisionsrahmen finden Sie im Lexikon-Eintrag zur Maklerprovision — inklusive Live-Rechner für Ihren Kaufpreis.