„Ich will das Geld, aber ich will hier nicht raus." Dieser Satz fällt in Beratungsgesprächen mit Eigentümern über siebzig fast wörtlich — und er ist völlig berechtigt. Das Haus ist abbezahlt, die Rente reicht für den Alltag, aber nicht für das neue Bad, den Treppenlift oder die Unterstützung der Kinder. Das Vermögen steckt in den Wänden.
Der Markt hat darauf mit einer Reihe von Modellen geantwortet, die alle dasselbe versprechen: Geld jetzt, Wohnen bleibt. Aus über 1.000 begleiteten Verkäufen ist unsere Beobachtung, dass die Modelle sich nicht in der Idee unterscheiden, sondern im Preis — und zwar um Beträge, die den Unterschied zwischen einer soliden und einer teuren Lösung ausmachen. Wer die vier Wege nebeneinanderlegt, sieht das sofort.
Dieser Artikel rechnet alle vier durch, zeigt, wie Ihr Wohnrecht im Grundbuch tatsächlich sicher wird, und benennt am Ende, welcher Weg zu welcher Lebenslage passt.
Wie kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Über vier Wege: den Verkauf gegen Leibrente, den Verkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht gegen Einmalzahlung, den Immobilien-Teilverkauf und den klassischen Verkauf mit anschließendem Mietvertrag. Die ersten drei fasst der Markt unter dem Begriff Immobilienverrentung zusammen; der vierte ist der einfachste und wird am häufigsten übersehen.
Der entscheidende Unterschied liegt darin, wer künftig an Ihrer Immobilie verdient. Bei der Leibrente und beim Nießbrauchmodell verkaufen Sie einmal vollständig und sind danach fertig — der Käufer trägt Chance und Risiko. Beim Teilverkauf bleibt ein Dritter dauerhaft an Bord und lässt sich die Nutzung Ihres eigenen Hauses laufend bezahlen. Beim Verkauf mit Rückmietung wiederum bekommen Sie den vollen Marktpreis, tragen aber das Risiko, dass der Mietvertrag nicht ewig hält.
Das Wichtigste in Kürze:
- Bei einem Verkehrswert von 450.000 Euro und einer 70-jährigen Eigentümerin ist ein lebenslanges Wohnrecht rechnerisch rund 147.000 Euro wert — Geld, das vom Kaufpreis abgeht.
- Beim Teilverkauf verlangen Anbieter laut Verbraucherzentrale rund 5 Prozent Nutzungsentgelt pro Jahr auf den Auszahlungsbetrag; ein Bankdarlehen lag im Januar 2026 bei etwa 3,3 Prozent.
- Von der Leibrente ist nur der Ertragsanteil steuerpflichtig: mit 70 Jahren 15 Prozent (§ 22 EStG).
- Ein Wohnrecht schützt nur, wenn es an erster Rangstelle in Abteilung II des Grundbuchs steht — hinter der Käuferfinanzierung kann es in der Zwangsversteigerung erlöschen.
- Alle Modelle rechnen auf demselben Fundament: dem Verkehrswert. Wer ihn zu niedrig ansetzt, verliert bei jedem Modell.
Wie funktioniert die Leibrente — und was bleibt monatlich übrig?
Sie verkaufen die Immobilie vollständig, erhalten aber statt eines Kaufpreises eine lebenslange monatliche Rente und meist zusätzlich ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht. Die Höhe der Rente ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich des Wohnrechtswerts, verteilt über Ihre statistische Lebenserwartung und abgezinst.
Die Rechenlogik dahinter ist kein Verhandlungsgeheimnis, sondern steht im Gesetz. Nach § 14 Absatz 1 BewG wird der Kapitalwert einer lebenslangen Leistung mit einem Vervielfältiger ermittelt, den das Bundesfinanzministerium jährlich veröffentlicht — für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Nach dieser Sterbetafel hat eine 70-jährige Frau statistisch noch 16,86 Jahre vor sich, ein gleichaltriger Mann 14,18 Jahre.
| Rechenschritt | Herleitung | Betrag |
|---|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | Reihenhaus im Rheinland, bezugsfrei | 450.000 € |
| Ortsübliche Kaltmiete | 1.100 € im Monat = Jahreswert des Wohnrechts | 13.200 € |
| Kapitalwert des Wohnrechts | 13.200 € × Vervielfältiger rd. 11,1 | − 146.600 € |
| Verbleibender Kaufpreis | 450.000 € − 146.600 € | 303.400 € |
| Rechnerische Leibrente | 303.400 € ÷ Vervielfältiger rd. 11,1 ÷ 12 | rd. 2.280 € / Monat |
Zwei Dinge gehören zu dieser Tabelle offen gesagt. Erstens ist der Vervielfältiger hier vereinfacht aus Lebenserwartung und 5,5 Prozent Abzinsung hergeleitet; maßgeblich ist im Einzelfall die Tabelle des BMF-Schreibens, die Zwischenzinsen und Zahlungsweise berücksichtigt. Zweitens ist das eine rechnerische Rente. Gewerbliche Anbieter kalkulieren zusätzlich einen Sicherheitsabschlag und ihre eigene Marge ein — in der Praxis liegen die Angebote spürbar darunter. Genau deshalb ist die Eigenrechnung wichtig: Sie ist die Messlatte, an der Sie ein Angebot prüfen.
Die Leibrente ist ein Vertrag auf Lebenszeit — mit allem, was das bedeutet. Wer deutlich älter wird als die Statistik, macht ein sehr gutes Geschäft. Wer früh stirbt, hat einen erheblichen Teil des Immobilienwerts verschenkt, und die Erben gehen leer aus. Eine Mindestlaufzeit oder eine Rentengarantiezeit lässt sich vereinbaren, senkt aber die monatliche Rente.
Eine Variante ohne Wette ist der Verkauf gegen Einmalzahlung mit vorbehaltenem Nießbrauch: Sie erhalten den Kaufpreis abzüglich des Nießbrauchwerts sofort auf einen Schlag — im Beispiel also rund 303.400 Euro — und wohnen weiter. Das ist die transparenteste Form der Verrentung, weil keine lebenslange Zahlungsverpflichtung eines Dritten im Raum steht, die ausfallen könnte.
Wie wird die Leibrente aus dem Hausverkauf versteuert?
Nur mit dem Ertragsanteil, nicht mit dem vollen Rentenbetrag. Nach § 22 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG wird bei einer privaten Leibrente unterstellt, dass nur der Zinsanteil neues Einkommen ist — der Rest ist die Rückzahlung Ihres eigenen Vermögens und bleibt steuerfrei. Der Prozentsatz richtet sich nach dem vollendeten Lebensjahr bei Rentenbeginn.
| Alter bei Rentenbeginn | Ertragsanteil | Bedeutung bei 27.400 € Jahresrente |
|---|---|---|
| 60 bis 61 Jahre | 22 % | 6.028 € steuerpflichtig |
| 65 bis 66 Jahre | 18 % | 4.932 € steuerpflichtig |
| 69 bis 70 Jahre | 15 % | 4.110 € steuerpflichtig |
| 75 Jahre | 11 % | 3.014 € steuerpflichtig |
| 80 Jahre | 8 % | 2.192 € steuerpflichtig |
Praktisch heißt das: Bei einer Jahresrente von rund 27.400 Euro und einem Rentenbeginn mit 70 sind gut 4.100 Euro steuerpflichtig. Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent bleibt eine Steuerlast von etwa 1.030 Euro im Jahr — rund 3,8 Prozent der Rente. Die Ertragsanteilsbesteuerung ist damit einer der wenigen ausgesprochen freundlichen Punkte an diesem Modell.
Der zweite Steuerpunkt betrifft den Verkauf selbst. Ein Verkauf gegen Leibrente ist eine Veräußerung wie jede andere, also greift § 23 EStG. Wer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, fällt unter die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum — bei Verrentungsmodellen ist das die Regel. Wie die Frist im Detail funktioniert, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.
Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf wirklich?
Deutlich mehr als ein Bankdarlehen. Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Miteigentumsanteil von meist 10 bis 50 Prozent, bleiben Mehrheitseigentümer und zahlen dem Anbieter für die weitere Nutzung seines Anteils ein monatliches Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale beziffert dieses Entgelt auf rund fünf Prozent des Auszahlungsbetrags pro Jahr.
| Position | Teilverkauf (20 % von 450.000 €) | Bankdarlehen über 90.000 € |
|---|---|---|
| Auszahlung | 90.000 € | 90.000 € |
| Laufende Belastung pro Jahr | 4.491 € (4,99 %) | 2.970 € (3,3 % Zins) |
| Belastung pro Monat | 374 € | 248 € |
| Summe nach 10 Jahren | 44.910 € | 29.700 € |
| Beim späteren Gesamtverkauf | Durchführungsentgelt rd. 3,3 % = 14.850 € | — |
| Wertsteigerung | zu 20 % beim Anbieter | vollständig bei Ihnen |
| Instandhaltung | in der Regel allein bei Ihnen | bei Ihnen |
Die Zahlen zum Nutzungsentgelt, zum Durchführungsentgelt und zum Vergleichszins stammen aus der Übersicht der Verbraucherzentrale mit Stand 19. Januar 2026; die Darlehensrechnung ist eine reine Zinsbetrachtung ohne Tilgung, damit sie mit dem Nutzungsentgelt vergleichbar bleibt. Über zehn Jahre summiert sich der Unterschied auf gut 15.000 Euro — und danach kommt beim Teilverkauf das Durchführungsentgelt hinzu, das bei einem Verkaufspreis von 450.000 Euro rund 14.850 Euro ausmacht.
Kritisiert wird an der Konstruktion vor allem die Rollenverteilung: Der Anbieter kassiert ein zinsähnliches Entgelt, ohne den verbraucherschützenden Vorgaben des Darlehensrechts zu unterliegen, während die Instandhaltung beim Bewohner bleibt — obwohl sie bei einem echten Mietverhältnis Sache des Eigentümers wäre. Ein im Auftrag des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen erstelltes Rechtsgutachten von 2025 geht dieser Frage nach, und die Justizministerkonferenz hat Regulierungslücken angemahnt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht stellt eine eigene Checkliste zu den Kosten bereit. Unsere Haltung dazu ist nüchtern: Das Modell ist nicht per se unseriös, aber es ist selten die günstigste Lösung — und Verträge dieser Art gehören vor dem Notartermin anwaltlich geprüft.
Wer die eigene Immobilie teilweise verkauft, verkauft in aller Regel den teuersten Kredit seines Lebens.Erten Dörter · Gründer DOERTER.
Nießbrauch oder Wohnrecht — und wie wird es wirklich sicher?
Durch die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs an erster Rangstelle. Alles andere ist eine Absichtserklärung. Ein Wohnrecht, das im Rang hinter der Grundschuld der käuferseitigen Bank steht, kann bei einer Zwangsversteigerung erlöschen — und dann steht die Bewohnerin trotz notariellem Vertrag vor der Tür.
Welches Recht Sie sich vorbehalten, entscheidet darüber, wie beweglich Sie später sind.
| Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | |
|---|---|---|
| Umfang | selbst bewohnen | bewohnen und vermieten |
| Bei Umzug ins Pflegeheim | Recht läuft ins Leere, Mieteinnahmen sind nicht vorgesehen | Vermietung möglich, Miete finanziert das Heim mit |
| Übertragbarkeit | höchstpersönlich, nicht übertragbar | Ausübung kann überlassen werden |
| Wert im Kaufpreisabzug | etwas niedriger | höher, weil weiter reichend |
Für die Bewertung beider Rechte gilt dieselbe Systematik wie bei der Rente: Jahreswert der Nutzung — in der Regel die ortsübliche Nettokaltmiete — multipliziert mit dem Vervielfältiger nach § 14 BewG. Eine Grenze setzt § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den durch 18,6 geteilten Wert des Grundstücks betragen, im Beispiel also rund 24.200 Euro. Bei üblichen Mieten spielt diese Kappung keine Rolle, bei sehr hohen Nutzungswerten schon.
Drei Punkte gehören zusätzlich in jeden Vertrag, und sie sind kein Verhandlungsluxus, sondern die eigentliche Absicherung: Erstens die Reallast nach § 1105 BGB, mit der die laufenden Rentenzahlungen dinglich am Grundstück gesichert werden. Zweitens eine klare Regelung, wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt — Schweigen im Vertrag geht später fast immer zu Lasten des Bewohners. Drittens ein Rücktritts- oder Rückübertragungsrecht für den Fall, dass der Erwerber die Zahlungen einstellt, abgesichert durch eine Vormerkung im Grundbuch. Wie diese Rechte im Grundbuch zusammenspielen, zeigt auch unser Ratgeber zum Überschreiben einer Immobilie, wo Nießbrauch und Wohnrecht in der Schenkungsvariante vorkommen.
Verkaufen und zurückmieten: Warum der einfachste Weg oft der beste ist
Weil er der einzige ist, bei dem Sie den vollen Marktpreis erhalten und niemand dauerhaft mitverdient. Sie verkaufen regulär an den Höchstbietenden, schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag über Ihr bisheriges Haus — und haben den kompletten Erlös zur freien Verfügung.
Die Rechnung dazu ist unspektakulär und gerade deshalb überzeugend: Aus 450.000 Euro Verkaufserlös lassen sich bei drei Prozent Verzinsung über zwanzig Jahre rund 2.520 Euro im Monat entnehmen, Kapitalverzehr eingerechnet und vor Steuern gerechnet. Bei einer Kaltmiete von 1.100 Euro bleiben davon gut 1.400 Euro im Monat übrig — zusätzlich zur gesetzlichen Rente. Die rechnerische Leibrente aus demselben Objekt lag bei rund 2.280 Euro, und dort war das Wohnen bereits enthalten.
Sie enthält keine Steuern auf die Kapitalerträge, keine Inflation und keine Mieterhöhungen — und sie unterstellt, dass Sie einen Käufer finden, der Ihnen einen dauerhaften Mietvertrag gibt. Genau das ist der Haken: Ein normaler Mietvertrag schützt Sie nicht vor Eigenbedarfskündigung. Wer diesen Weg geht, sollte einen beiderseitigen Kündigungsausschluss oder ein befristetes Wohnrecht im Grundbuch verhandeln. Ohne diese Absicherung ist der Weg nicht empfehlenswert.
Die zweite unterschätzte Variante: verkaufen und kleiner kaufen. Wer aus einem 140-Quadratmeter-Reihenhaus in eine barrierefreie Dreizimmerwohnung wechselt, löst häufig mehrere Probleme gleichzeitig — Liquidität, Instandhaltungsstau, Treppen — und bleibt Eigentümer. Emotional ist das der schwerste Schritt, wirtschaftlich fast immer der beste. Die vorgelagerte Frage, ob überhaupt verkauft oder lieber vermietet werden soll, behandelt der Ratgeber Haus verkaufen oder vermieten.
Welcher Weg passt zu Ihrer Situation?
Das hängt an drei Fragen: Wie hoch ist Ihr Liquiditätsbedarf, wie wichtig ist Ihnen das Erbe, und wie sehr hängen Sie an genau diesem Haus? Die Matrix ordnet die typischen Ausgangslagen ein.
| Ihre Situation | Passender Weg | Warum |
|---|---|---|
| Sie brauchen ein monatliches Zusatzeinkommen, keine große Summe | Leibrente | planbar, steuerlich günstig über den Ertragsanteil |
| Sie brauchen einmalig eine größere Summe (Umbau, Pflege) | Verkauf mit Nießbrauchvorbehalt | Einmalzahlung, keine Abhängigkeit von laufenden Zahlungen |
| Sie brauchen 10 bis 30 Prozent des Werts und haben Zugang zu einem Kredit | Bankdarlehen | günstiger als jedes Teilverkaufsmodell, Eigentum bleibt ganz |
| Sie wollen das Maximum aus der Immobilie holen | regulärer Verkauf | voller Marktpreis, kein Dritter am Wertzuwachs beteiligt |
| Das Haus soll in der Familie bleiben | Verkauf oder Übertragung an Angehörige mit Nießbrauch | hält Wert und Wohnen in der Familie |
| Sie sind unter 65 und gesund | abwarten oder regulär verkaufen | Verrentung wird mit jedem Lebensjahr rechnerisch attraktiver |
Eine Zeile fehlt in dieser Tabelle bewusst: Es gibt keine Konstellation, in der der Teilverkauf konkurrenzlos vorn liegt. Er kann sinnvoll sein, wenn eine Bank Ihnen kein Darlehen gibt und Sie das Haus unbedingt behalten wollen — aber das ist eine Notlösung, keine Empfehlung. Und in jedem Fall gilt: Ohne belastbaren Verkehrswert verhandeln Sie blind. Wie ein Wert zustande kommt, den auch ein Vertragspartner akzeptiert, steht im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.
Wenn Sie regulär verkaufen: Welcher Weg passt?
Drei Möglichkeiten stehen offen. Sie organisieren den Verkauf komplett selbst — machbar, aber zeitintensiv und in dieser Lebenslage oft die falsche Belastung. Sie beauftragen einen Makler, in Nordrhein-Westfalen üblicherweise mit 3,57 Prozent Provision auf Verkäuferseite; bei 450.000 Euro sind das 16.065 Euro. Oder Sie nutzen ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Begleitung bis zur Übergabe zum Festpreis ab 3.990 Euro, ohne prozentuale Provision.
Bei den hier besprochenen Modellen kommt ein zweiter Punkt hinzu, der schwerer wiegt als die Provision: Wer sein Haus verrentet, verhandelt mit einem professionellen Marktteilnehmer, der die Rechenlogik im Schlaf beherrscht. Auf der anderen Seite des Tisches sollte deshalb ein belastbarer Wert liegen — kein Wunschpreis und kein Online-Schätzwert.
- Verkehrswert unabhängig ermitteln lassen — er ist die Basis jeder Rentenberechnung.
- Ortsübliche Kaltmiete aus dem Mietspiegel belegen; sie bestimmt den Wert Ihres Wohnrechts.
- Angebot gegen die eigene Rechnung nach § 14 BewG halten: Wie groß ist der Abschlag?
- Rangstelle klären: Steht Ihr Recht in Abteilung II an erster Stelle — vor jeder Grundschuld?
- Reallast nach § 1105 BGB für die Rentenzahlung vereinbaren, nicht nur eine Vertragsklausel.
- Festlegen, wer Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung und Modernisierung trägt.
- Wertsicherungsklausel prüfen: Wird die Rente an die Inflation angepasst?
- Rücktritts- und Rückübertragungsrecht bei Zahlungsausfall in den Vertrag aufnehmen.
- Nießbrauch statt Wohnrecht prüfen, falls ein Heimaufenthalt denkbar ist.
- Vertrag vor dem Notartermin anwaltlich prüfen lassen — nicht erst beim Notar.
- Erben einbeziehen: Sie erfahren es ohnehin, besser vorher als aus dem Grundbuch.
Stand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Rechenbeispiele beruhen auf den genannten Annahmen, sind vereinfacht und ersetzen keine Einzelfallberechnung. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 1030, 1093, 1105; Einkommensteuergesetz, § 22 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb und § 23; Bewertungsgesetz, §§ 14 und 16; BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (IV D 4 - S 3104/00002/013/003) zur Bewertung lebenslänglicher Nutzungen für Stichtage ab 1. Januar 2026; Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2022/2024; Verbraucherzentrale, „Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?", Stand 19. Januar 2026.