Haus verkaufen oder vermieten: Rendite, Steuern & Entscheidung 2026.

„Vermieten ist doch die sichere Variante" — dieser Satz fällt in Beratungsgesprächen fast so oft wie die Frage nach der Maklerprovision. Er stimmt auch, aber nicht in dem Punkt, den die meisten meinen: Sicher ist bei der Vermietung vor allem der Aufwand. Die Rendite ist es nicht.

Aus über 1.000 begleiteten Verkäufen ist unsere Beobachtung eindeutig: Eigentümer rechnen die Vermietung mit der Bruttomiete und den Verkauf mit dem Nettoerlös — und vergleichen damit zwei Zahlen, die nicht vergleichbar sind. Wer beide Seiten sauber nach Kosten und Steuern rechnet, landet bei einer Bestandsimmobilie überraschend oft fast gleichauf. Erst dann wird sichtbar, worum es in dieser Entscheidung wirklich geht.

Dieser Artikel rechnet beide Wege an einem Beispiel durch, zeigt die drei Steuerfallen, die die Vermietung teuer machen können — und stellt am Ende eine Matrix bereit, mit der Sie Ihre eigene Lage einordnen können.

Verkaufen oder vermieten: Wovon hängt die Entscheidung ab?

Von vier Größen, und die Rendite ist nur eine davon: dem Liquiditätsbedarf, dem Zeitaufwand, den Sie tragen wollen, dem Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie in Ihrem Vermögen — und erst dann der Nettomietrendite im Vergleich zur Alternativanlage. Wer die Reihenfolge umdreht, optimiert eine Nachkommastelle und übersieht die Hauptfrage.

Der Grund dafür ist strukturell. Eine vermietete Immobilie ist kein Sparbuch mit Dach, sondern ein kleines Unternehmen: Sie hat Umsatz (Miete), laufende Kosten, ein Ausfallrisiko, Instandhaltungsbedarf und einen Geschäftsführer, der in aller Regel Sie selbst sind. Wer diese Rolle nicht übernehmen will oder gesundheitlich nicht mehr übernehmen kann, sollte nicht vermieten — unabhängig davon, was die Renditerechnung sagt.

Das Wichtigste in Kürze:

• Eine Bruttomietrendite von 3,6 Prozent schrumpft im Beispiel nach nicht umlagefähigen Kosten und Steuern auf rund 2,2 Prozent.
• Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz belastet (§ 21 EStG), Kapitalerträge dagegen pauschal mit 25 Prozent Abgeltungsteuer.
• Wer innerhalb der Zehnjahresfrist vermietet, verliert die Steuerfreiheit für den späteren Verkauf (§ 23 EStG).
• Die in Anspruch genommene Abschreibung erhöht im Fall des steuerpflichtigen Verkaufs den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
• Eine vermietete Immobilie ist am Markt weniger wert als eine bezugsfreie — der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB).

Wie berechne ich, ob sich Vermieten überhaupt lohnt?

In drei Stufen. Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Verkehrswert. Davon ziehen Sie die nicht umlagefähigen Kosten ab — das ergibt die Nettomietrendite vor Steuern. Und erst nach Abzug der Einkommensteuer auf den Überschuss haben Sie die Zahl, die Sie mit einer Geldanlage vergleichen dürfen.

Warum die dritte Stufe unverzichtbar ist, zeigt ein Vergleich, den fast niemand zieht: Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, Zinsen und Dividenden dagegen pauschal mit 25 Prozent Abgeltungsteuer. Wer im Spitzensteuersatz liegt, zahlt auf denselben Euro Ertrag aus Vermietung deutlich mehr Steuern als auf denselben Euro Ertrag aus einer Geldanlage. Ein Renditevergleich vor Steuern führt genau deshalb systematisch in die falsche Richtung.

Der Fehler passiert fast immer auf der zweiten Stufe. Umlagefähig auf den Mieter sind nach der Betriebskostenverordnung Grundsteuer, Versicherungen, Müll, Wasser, Heizung, Hausmeister und Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind genau die Positionen, die weh tun: Instandhaltung, Verwaltung, Reparaturen und der Mietausfall. Wer sie nicht einrechnet, rechnet die Vermietung systematisch schön.

Die Prozentwerte in der rechten Spalte sind Erfahrungswerte aus der Bewirtschaftungspraxis, keine gesetzlichen Sätze — bei einem unsanierten Altbau liegt der Instandhaltungsbedarf regelmäßig darüber, bei einem Neubau in den ersten Jahren darunter. Wie belastbar der Verkehrswert ist, auf den Sie all das beziehen, entscheidet über die ganze Rechnung; die Methoden dahinter beschreibt unser Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.

Rechenbeispiel: Was bleibt nach zehn Jahren Vermietung?

Ein Reihenhaus im Rheinland, Verkehrswert 480.000 Euro, davon 300.000 Euro Gebäudeanteil, Baujahr 1996, schuldenfrei, erzielbare Kaltmiete 1.450 Euro im Monat. Die Eigentümerin ist 68, hat vor zwölf Jahren gekauft und selbst bewohnt — der Verkauf wäre also nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei. Angenommener Grenzsteuersatz: 42 Prozent.

Zwei Annahmen stecken in dieser Tabelle und gehören offengelegt: Die Eigentümerin verwaltet selbst, deshalb steht keine Verwaltungsgebühr in der Rechnung — wer extern verwalten lässt, zieht rund 300 bis 480 Euro im Jahr ab. Und auf die tarifliche Einkommensteuer wird hier kein Solidaritätszuschlag angesetzt, weil er seit 2021 erst oberhalb einer Freigrenze anfällt; auf Kapitalerträge dagegen wird er weiterhin einbehalten. Genau daher rührt die unterschiedliche Behandlung in den beiden folgenden Rechnungen.

Der steuerliche Überschuss von 8.400 Euro ergibt sich so: 17.400 Euro Miete minus 6.000 Euro Gebäudeabschreibung (2 Prozent von 300.000 Euro) minus 3.000 Euro tatsächlicher Erhaltungsaufwand. Die Abschreibung mindert die Steuer, kostet aber keinen Cent Liquidität — deshalb steht sie in der Steuerrechnung, nicht in der Cashflow-Zeile.

Und die Alternative? Der Verkaufserlös von 480.000 Euro, zu 3 Prozent angelegt, bringt 14.400 Euro im Jahr. Nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag (26,375 Prozent) bleiben davon rund 10.600 Euro, den Sparer-Pauschbetrag noch nicht gegengerechnet — praktisch derselbe Betrag wie die Vermietung, aber ohne Mieter, ohne Heizungsdefekt an Heiligabend und ohne Klumpenrisiko.

Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet — nicht mit der pauschalen Abgeltungsteuer. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Von den Einnahmen gehen die Werbungskosten nach § 9 EStG ab, allen voran die Gebäudeabschreibung.

Die Abschreibung ist der wichtigste Hebel und zugleich der am häufigsten falsch angesetzte. Sie gilt nur für den Gebäudeanteil; der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr.

Abziehbar sind daneben Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Fahrtkosten, Kontoführung, Erhaltungsaufwand und — bei finanzierten Objekten der größte Posten — die Schuldzinsen. Tilgung dagegen ist keine Werbungskosten-Position; sie ist Vermögensumschichtung. Wer das verwechselt, hält eine Vermietung für rentabler, als sie ist.

Ein Sonderfall betrifft die Vermietung an Angehörige. Nach § 21 Absatz 2 EStG bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, solange die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine positive Totalüberschussprognose; unter 50 Prozent wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Kosten sind nur anteilig abziehbar.

Was kostet es steuerlich, erst zu vermieten und später zu verkaufen?

Im ungünstigen Fall den gesamten Wertzuwachs zum persönlichen Steuersatz. Die Steuerfreiheit für selbst genutztes Wohneigentum nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG setzt voraus, dass die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer stattdessen vermietet, verliert diese Ausnahme — und muss die volle Zehnjahresfrist abwarten.

Dazu kommt ein zweiter Effekt, den kaum jemand einkalkuliert: Nach § 23 Absatz 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommene Abschreibung. Jeder Euro AfA, der während der Vermietung die laufende Steuer gesenkt hat, erhöht im steuerpflichtigen Verkaufsfall den Veräußerungsgewinn.

Rund 48.000 Euro Steuer gegen drei Jahre Mieteinnahmen: 52.200 Euro brutto, nach Kosten und Steuern gut 31.500 Euro. Die Vermietung hat sich in diesem Fall also nicht gerechnet, obwohl jede einzelne Jahresrechnung positiv aussah. Die Systematik der Frist erklären wir ausführlich im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Eine kurze Zwischenvermietung ist dagegen nicht automatisch schädlich. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 3. September 2019 (Aktenzeichen IX R 10/19) entschieden, dass eine Vermietung im Veräußerungsjahr unschädlich bleibt, wenn die Immobilie im zweiten Jahr vor dem Verkauf mindestens einen Tag, im gesamten Vorjahr durchgehend und im Verkaufsjahr wieder mindestens einen Tag selbst bewohnt wurde. Praktisch heißt das: Wer auszieht und im selben Kalenderjahr verkauft, kann zwischenvermieten — wer über den Jahreswechsel vermietet, in aller Regel nicht.

Welche Risiken werden beim Vermieten unterschätzt?

Vier, und keines davon steht in der Renditerechnung: die Bindung an das Mietrecht, die Preisbindung bei Neuvermietung, das Ausfallrisiko einer einzigen Mietpartei und der Umstand, dass ein Rückweg zur Selbstnutzung oder zum bezugsfreien Verkauf nicht jederzeit offensteht.

Das deutsche Mietrecht ist Mieterschutzrecht. Eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB; die Absicht, unvermietet einen höheren Preis zu erzielen, genügt nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht — und die Erzielung einer höheren Miete durch anderweitige Vermietung schließt § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB sogar ausdrücklich aus. Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate (§ 573c BGB). Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a BGB erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen — die Länder können diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Kreis der Selbstnutzer, die kaufen wollen, schrumpft zusätzlich. Ob und wie lange eine solche Verordnung für Ihre Stadt gilt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Bei der Neuvermietung kommt die Mietpreisbremse hinzu: In den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten darf die Miete zu Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regelung war bis Ende 2025 befristet und wurde im Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Wer seine Rendite auf einer Wunschmiete aufbaut, sollte vorher in den Mietspiegel schauen.

Hinzu kommt eine Asymmetrie, die in keiner Tabelle steht: Die Entscheidung zu vermieten ist deutlich leichter zu treffen als rückgängig zu machen. Verkaufen können Sie zu jedem Zeitpunkt; die Vermietung dagegen bindet Sie an Fristen, an einen Vertragspartner und an ein Objekt, dessen Instandhaltungsbedarf mit jedem Jahr wächst. Eigentümer, die mit Mitte sechzig „erst mal vermieten" und in zehn Jahren neu entscheiden wollen, treffen die Entscheidung faktisch heute — nur unter schlechteren Bedingungen als jetzt.

Das vierte Risiko ist arithmetisch banal und trifft trotzdem am härtesten: Bei einem einzelnen Haus gibt es keine Streuung. Ein Mietnomade, ein Wasserschaden oder sechs Monate Leerstand nach einem Auszug schlagen nicht mit ein paar Prozent zu Buche, sondern mit dem halben Jahresertrag. Ein Vermieter mit zwanzig Einheiten kalkuliert das ein — ein Eigentümer mit einer Einheit trägt es voll.

Was ist eine vermietete Immobilie beim Verkauf noch wert?

Weniger als dieselbe Immobilie bezugsfrei — weil der Käuferkreis schrumpft. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete"), Selbstnutzer scheiden damit praktisch aus. Übrig bleiben Kapitalanleger, und die kaufen nicht nach Wohngefühl, sondern nach Rendite.

Für Eigentumswohnungen kommt ein weiterer Punkt hinzu: Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Er kann in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag eintreten — zu denselben Konditionen. Das ist kein Nachteil beim Preis, kostet aber Zeit im Ablauf und muss im Verkaufsprozess sauber berücksichtigt werden.

Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie weit die laufende Miete unter der Marktmiete liegt: Eine seit fünfzehn Jahren nicht angepasste Miete drückt den Preis stärker als jede Delle im Parkett. Deshalb kann die Reihenfolge über zehntausende Euro entscheiden — erst vermieten und später verkaufen ist nicht dasselbe wie erst verkaufen. Was beim Verkauf einer vermieteten Einheit konkret zu beachten ist, steht im Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen.

Die Zeile, die in der Beratung am häufigsten den Ausschlag gibt, ist die dritte: Wer selbst gewohnt hat und noch innerhalb der Zehnjahresfrist ist, hat ein Zeitfenster, in dem der Verkauf komplett steuerfrei ist — und dieses Fenster schließt sich mit dem ersten Mietvertrag. Kommt die Immobilie aus einem Erbfall, gelten wieder andere Fristen; das beschreibt unser Ratgeber zur geerbten Immobilie.

Wenn Sie verkaufen: Welcher Weg passt?

Bevor Sie über den Weg nachdenken, brauchen Sie den Wert — nicht den Wunschwert, sondern den belastbaren, denn er steht auf beiden Seiten der Entscheidung: als Verkaufserlös und als Nenner der Mietrendite. Wie Sie dorthin kommen, zeigt der Ratgeber Haus bewerten lassen.

Danach gibt es drei Wege: Sie organisieren den Verkauf komplett selbst — machbar, aber zeitintensiv. Sie beauftragen einen Makler, in Nordrhein-Westfalen üblicherweise mit 3,57 Prozent Provision auf Verkäuferseite. Oder Sie nutzen ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Begleitung bis zur Übergabe zum Festpreis ab 3.990 Euro, ohne prozentuale Provision. Bei 480.000 Euro Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen ab 3.990 Euro und 17.136 Euro — bei vergleichbarem Leistungsumfang.

Stand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Rechenbeispiele beruhen auf den genannten Annahmen und ersetzen keine Einzelfallberechnung. Quellen: Einkommensteuergesetz, §§ 7 Abs. 4 und 5a, 9, 21 Abs. 2, 23 Abs. 1 und Abs. 3; Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 556d, 566, 573, 573c, 577, 577a; Betriebskostenverordnung; Bundesfinanzhof, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19; Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31.12.2029, in Kraft seit 23. Juli 2025).