Haus überschreiben oder verkaufen: Kosten, Steuern & Fristen 2026.

„Wir überschreiben das Haus jetzt auf die Kinder" ist einer der Sätze, die in Beratungsgesprächen am häufigsten fallen — und einer der wenigen, die fast nie zu Ende gedacht sind. Gemeint ist meistens: Erbschaftsteuer sparen, Streit vermeiden, das Haus vor dem Pflegeheim in Sicherheit bringen. Erreicht wird oft nur das erste davon.

Der Grund ist, dass die Überschreibung drei verschiedene Rechtsgebiete gleichzeitig berührt, die unterschiedliche Fristen kennen: das Steuerrecht mit seinen Freibeträgen alle zehn Jahre, das Erbrecht mit dem Pflichtteilsergänzungsanspruch, und das Sozialrecht mit der Rückforderung bei Verarmung. Wer nur auf die Steuer schaut, übersieht regelmäßig die beiden anderen.

Dieser Artikel rechnet die Überschreibung durch — Steuer, Notar, Grundbuch — und stellt ihr die Alternative gegenüber, die in der Beratung viel zu selten auf den Tisch kommt: den Verkauf und die Weitergabe des Erlöses. Aus über 1.000 begleiteten Verkäufen ist unsere Beobachtung eindeutig: Die Überschreibung ist ein gutes Instrument für Familien, die Vermögen halten wollen — und ein schlechtes für Eigentümer, die eigentlich Liquidität brauchen.

Was heißt „Haus überschreiben" — und was heißt es nicht?

„Überschreiben" ist kein Rechtsbegriff. Gemeint ist die Übertragung des Eigentums zu Lebzeiten, in aller Regel unentgeltlich als Schenkung nach § 516 BGB oder als Übergabevertrag mit Gegenleistungen wie Wohnrecht, Pflegeverpflichtung oder Gleichstellungsgeld an Geschwister. Notarielle Beurkundung ist nach § 311b Absatz 1 BGB zwingend; ohne sie ist der Vertrag nichtig.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Verkauf: Bei der Überschreibung fließt kein oder nur ein symbolischer Kaufpreis. Das ist der ganze Punkt — und zugleich der Grund für sämtliche Folgeprobleme. Solange Geld fließt, ist der Vorgang wirtschaftlich abgeschlossen. Sobald keins fließt, bleiben Ansprüche offen: die des Schenkers, wenn er später bedürftig wird, und die der übergangenen Angehörigen.

Ein häufiger Zwischenweg ist die gemischte Schenkung: Das Kind zahlt einen Teilbetrag, den Rest schenken die Eltern. Steuerlich wird der Vorgang dann aufgeteilt — der entgeltliche Teil kann Spekulationssteuer auslösen, der unentgeltliche Teil zählt gegen den Schenkungsfreibetrag. Diese Konstruktion sollte niemand ohne steuerliche Begleitung wählen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Jeder Elternteil kann jedem Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei übertragen (§ 16 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG).
• Die Übertragung an Kinder ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nummer 2 und Nummer 6 GrEStG).
• Notar und Grundbuch kosten bei 480.000 Euro Wert zusammen rund 3.700 Euro.
• Bei Verarmung des Schenkers ist die Schenkung zehn Jahre lang rückforderbar (§§ 528, 529 BGB) — und dieser Anspruch geht auf das Sozialamt über.
• Die Spekulationsfrist läuft beim Beschenkten weiter, sie beginnt nicht neu (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG).

Wie viel Schenkungsteuer fällt beim Überschreiben an?

In den meisten Familienfällen: keine. Nach § 16 ErbStG steht jedem Kind gegenüber jedem Elternteil ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, der alle zehn Jahre neu entsteht. Ein Ehepaar, dem das Haus je zur Hälfte gehört, kann einem Kind damit 800.000 Euro steuerfrei übertragen — und nach zehn Jahren erneut.

Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, den Sie am Markt erzielen würden, sondern der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt — bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel im Vergleichswertverfahren, sonst im Sachwertverfahren. Dieser Wert liegt nach den Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 deutlich näher am Marktwert als früher. Wer meint, das Finanzamt setze pauschal niedrig an, rechnet sich die Übertragung schön. Wie Werte überhaupt entstehen, erklären wir im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.

Übersteigt der Wert den Freibetrag, gelten die Sätze des § 19 ErbStG. In Steuerklasse I sind das 7 Prozent bis 75.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb, 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro. Beim Sprung über eine Wertgrenze greift der Härteausgleich nach § 19 Absatz 3 ErbStG: Der Mehrbetrag wird nur zur Hälfte belastet.

Wären beide Elternteile je zur Hälfte Eigentümer, entfiele die Steuer vollständig: zweimal 240.000 Euro, beide Male unter dem Freibetrag. Diese Konstellation zu prüfen, bevor beurkundet wird, ist der wirksamste und zugleich einfachste Hebel im ganzen Vorgang.

Zu beachten ist die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG: Alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden addiert. Wer 2020 bereits 150.000 Euro geschenkt hat, hat 2026 nicht mehr 400.000 Euro frei, sondern 250.000 Euro. Grunderwerbsteuer fällt dagegen nicht an — Schenkungen unter Lebenden sind nach § 3 Nummer 2 GrEStG befreit, und Übertragungen an Verwandte in gerader Linie zusätzlich nach § 3 Nummer 6 GrEStG.

Was kostet die Überschreibung bei Notar und Grundbuch?

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und sind nicht verhandelbar. Grundlage ist die Gebührentabelle B in Anlage 2 GNotKG, seit dem 1. Juni 2025 in neuer Fassung. Bei einem Geschäftswert bis 500.000 Euro beträgt die einfache Gebühr 935 Euro; daraus ergeben sich die einzelnen Positionen.

Behalten sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, sinkt der Geschäftswert nach § 51 GNotKG um den kapitalisierten Wert dieses Rechts — die Beurkundung wird also günstiger. Dafür kommt die Eintragung des Rechts in Abteilung II des Grundbuchs als eigene Position hinzu. Wird zusätzlich eine noch valutierende Grundschuld übernommen, entstehen weitere Gebühren; die Systematik dahinter ist dieselbe wie beim Verkauf und steht im Ratgeber zu den Notarkosten beim Hausverkauf.

Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten — was ändert das?

Beide Rechte sichern den Eltern die weitere Nutzung, sie tun es aber unterschiedlich weit. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur das eigene Wohnen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst zusätzlich die Fruchtziehung, also insbesondere die Vermietung. Beide werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirken damit gegen jeden späteren Erwerber.

Steuerlich ist der Vorbehalt attraktiv: Der Kapitalwert des Rechts wird nach § 14 BewG aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger ermittelt, der sich nach dem Lebensalter des Berechtigten und der amtlichen Sterbetafel richtet. Der Jahreswert ist dabei nach § 16 BewG gedeckelt: Er darf höchstens den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 betragen. Je jünger die Eltern, desto höher der Kapitalwert — und desto stärker sinkt der steuerpflichtige Erwerb.

Der Preis dafür wird oft erst Jahre später sichtbar. Eine Immobilie mit eingetragenem lebenslangem Wohnrecht ist am Markt nur eingeschränkt verwertbar: Sie lässt sich schwer beleihen, kaum vermieten und nur mit erheblichem Abschlag verkaufen. Wer der nächsten Generation Handlungsfähigkeit übertragen will, schränkt sie mit dem Vorbehalt genau dort ein. Und wie der nächste Abschnitt zeigt, hat der Nießbrauchsvorbehalt zusätzlich eine erbrechtliche Nebenwirkung, die kaum jemand einkalkuliert.

Kann eine Überschreibung rückgängig gemacht werden?

Ja, in zwei Konstellationen. Nach § 528 BGB kann der Schenker die Schenkung zurückfordern, wenn er nach der Übertragung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Nach § 530 BGB ist ein Widerruf wegen groben Undanks möglich. Praktisch relevant ist fast ausschließlich der erste Fall.

Entscheidend ist die Frist in § 529 Absatz 1 BGB: Der Rückforderungsanspruch ist ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre vergangen sind. Diese Zehnjahresfrist ist der Grund, warum in der Beratung so oft von „zehn Jahren Sicherheit" die Rede ist — sie schützt aber nur, wenn die Bedürftigkeit tatsächlich erst nach Fristablauf eintritt.

Tritt sie früher ein und springt das Sozialamt für Heim- oder Pflegekosten ein, leitet es den Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich über und macht ihn gegenüber dem Kind geltend. Die Behörde erhält dabei keine stärkere Rechtsposition als die Eltern selbst; der Anspruch ist auf den Wert des Geschenkten begrenzt und kann in Geld abgelöst werden. Wer die Überschreibung ausschließlich betreibt, um das Haus vor dem Pflegefall zu schützen, sollte diese Frist realistisch gegen das eigene Alter halten.

Was bedeutet die Überschreibung für die Geschwister?

Ein Kind, das übergangen wird, verliert seinen Pflichtteil nicht. Nach § 2325 BGB kann es Pflichtteilsergänzung verlangen: Die Schenkung wird dem Nachlass rechnerisch wieder hinzugerechnet, und aus dem erhöhten Wert ergibt sich ein zusätzlicher Zahlungsanspruch gegen den Erben — im Zweifel gegen genau das Geschwisterkind, das die Immobilie erhalten hat.

Gemildert wird das durch die Abschmelzung nach § 2325 Absatz 3 BGB: Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird die Schenkung voll berücksichtigt, danach mit jedem weiteren vollen Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht. Für Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit der Auflösung der Ehe.

Hier liegt die wichtigste Wechselwirkung des ganzen Themas: Behalten sich die Eltern einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gar nicht erst zu laufen. Eine Schenkung gilt erst dann als „geleistet", wenn der Schenker den Genuss des Gegenstands aufgegeben hat — wer sich die Nutzung vollständig vorbehält, hat das nicht getan. Die Folge: Der Vorbehalt, der die Schenkungsteuer senkt, hält den Pflichtteilsschutz dauerhaft offen. Bei einem auf einzelne Räume beschränkten Wohnungsrecht kann die Bewertung anders ausfallen; das ist eine Frage des Einzelfalls und gehört anwaltlich geprüft.

Wer Streit vermeiden will, regelt die Gleichstellung deshalb im Vertrag selbst — durch Ausgleichszahlungen an die Geschwister, durch Anrechnungsbestimmungen nach § 2315 BGB oder durch einen notariellen Pflichtteilsverzicht. Was passiert, wenn nichts geregelt wird, beschreibt unser Ratgeber zur Teilungsversteigerung: Am Ende entscheidet ein Amtsgericht über den Preis der Immobilie.

Was passiert steuerlich, wenn das Kind später verkauft?

Die Schenkung selbst ist keine Veräußerung und löst keine Spekulationssteuer aus. Verkauft das Kind die Immobilie aber später weiter, gilt § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG: Beim unentgeltlichen Erwerb wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Die Zehnjahresfrist läuft also weiter, sie beginnt nicht neu.

Das wirkt in beide Richtungen. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann das Kind sofort steuerfrei verkaufen. Liegt der Erwerb erst sechs Jahre zurück, bleiben vier Jahre Sperrfrist — auch für das Kind. Wichtig ist außerdem, dass die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum an die Nutzung durch die jeweils veräußernde Person anknüpft; wer das übersieht, verschenkt die Steuerfreiheit mit der Immobilie. Die Details stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Umgekehrt ist es kein Gestaltungsmissbrauch, ein Grundstück vor dem Verkauf zu verschenken, damit der Gewinn bei den Kindern und deren niedrigerem Steuersatz anfällt. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 11. März 2025 (Aktenzeichen IX R 17/24) bestätigt: Die unentgeltliche Übertragung mit anschließender Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist fällt gerade in den Anwendungsbereich des § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG und ist trotz zeitlicher Nähe grundsätzlich zulässig. Der Gewinn ist dann bei den Kindern zu versteuern, nicht bei den Eltern.

Überschreiben oder verkaufen: Wann ist was richtig?

Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt davon ab, ob Sie Vermögen halten oder Vermögen umschichten wollen. Beides ist legitim, aber es sind zwei verschiedene Ziele, und die Überschreibung erfüllt nur eines davon.

Der Fall, in dem die Überschreibung regelmäßig schiefgeht, ist der dritte: mehrere Kinder, ein Haus, kein weiteres Vermögen. Dann wird ein Kind Eigentümer, die anderen bekommen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, und der Ausgleich muss aus dem Privatvermögen des Beschenkten kommen — oder aus einem Verkauf unter Zeitdruck. Der geordnete Verkauf zu Lebzeiten mit anschließender Verteilung des Erlöses löst dieselbe Aufgabe, nur ohne Grundbuchbindung und ohne Streit über den Wert. Für den Erbfall haben wir das im Ratgeber geerbte Immobilie verkaufen beschrieben.

Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, ist die erste Frage der Wert — nicht der Wunschwert, sondern der belastbare. Wie Sie dorthin kommen, zeigt unser Ratgeber Haus bewerten lassen. Für die Vermarktung gibt es dann drei Wege: selbst organisieren, einen Makler beauftragen — üblicherweise 3,57 Prozent Provision auf Verkäuferseite — oder ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de nutzen: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Begleitung bis zur Übergabe zum Festpreis ab 3.990 Euro, ohne prozentuale Provision. Bei 480.000 Euro Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen 3.990 Euro und 17.136 Euro — Geld, das in der Familie bleibt statt in der Provision.

Stand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 311b, 516, 528, 529, 530, 1030, 1093, 2315, 2325; Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, §§ 14, 16, 19; Bewertungsgesetz, §§ 14 und 16; Grunderwerbsteuergesetz, § 3 Nummern 2 und 6; Einkommensteuergesetz, § 23; Sozialgesetzbuch XII, § 93; Gerichts- und Notarkostengesetz mit Anlage 2 (Gebührentabelle B in der Fassung ab 1. Juni 2025, KostBRÄG 2025); Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24; Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Beginn der Frist des § 2325 Absatz 3 BGB bei Nießbrauchsvorbehalt.