Restschuld 2026: Bedeutung, Berechnung, Verkauf
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Stichtag noch nicht getilgt ist. Bei einem Annuitätendarlehen ergibt sie sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme minus aller bisher geleisteten Tilgungszahlungen — sowohl der monatlichen Tilgungsanteile als auch eventueller Sondertilgungen.
Mit jeder Monatsrate sinkt die Restschuld um den Tilgungsanteil — anfangs langsam, später schneller. Diese Tilgungsbeschleunigung ist der Charme des Annuitätendarlehens und sorgt dafür, dass die letzten Jahre der Rückzahlung deutlich schneller verlaufen als die ersten.
Wie wird die Restschuld berechnet?
Ihre Bank führt einen Tilgungsplan mit allen Bewegungen. Die Logik:
- Restschuld zum Stichtag = ursprüngliche Darlehenssumme − Summe aller bisherigen Tilgungen
- Im ersten Jahr eines 300.000-Euro-Darlehens mit 2 % Tilgung: 6.000 Euro Tilgung → Restschuld 294.000 Euro
- Im zweiten Jahr: nochmals etwa 6.000 Euro Tilgung plus die ersparten Zinsen → Restschuld ca. 288.000 Euro
- Nach 10 Jahren typische Restschuld bei 2 % Anfangstilgung und 4 % Zins: etwa 80 % der ursprünglichen Darlehenssumme
Eine Sondertilgung von 5.000 Euro reduziert die Restschuld unmittelbar um diese Summe — und alle zukünftigen Zinsen darauf entfallen.
Aktuelle Restschuld abrufen
Drei Wege, jederzeit:
- Online-Banking — bei den meisten Banken in Echtzeit unter Ihrem Darlehenskonto sichtbar
- Jahresabschluss — die Bank schickt einmal jährlich einen Kontoauszug mit Restschuld zum Stichtag
- Schriftliche Anfrage — bei besonderen Anlässen (Verkauf, Anschlussfinanzierung) eine formale Restschuldbestätigung anfordern. Dauer: 3-7 Werktage
Restschuld beim Verkauf
Beim Verkauf einer mit Darlehen finanzierten Immobilie ist die Restschuld die zentrale Größe in Ihrer Verkaufskalkulation. Aus dem Verkaufspreis fließt nicht der volle Betrag zu Ihnen — drei Posten gehen vorher ab:
- Restschuld an die finanzierende Bank — über das Notaranderkonto direkt überwiesen
- Vorfälligkeitsentschädigung, falls Sie innerhalb der Zinsbindung verkaufen
- Löschungskosten für die Grundschuld — rund 0,2 % vom Grundschuldbetrag
Beispiel: Verkaufspreis 450.000 Euro, Restschuld 200.000 Euro, VFE 4.000 Euro, Löschung 500 Euro → Netto-Auszahlung 245.500 Euro. Mehr Details im Rechner unter Grundschuld.
Restschuld bei der Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen meist noch nicht vollständig getilgt — die verbleibende Restschuld muss anschlussfinanziert werden.
Bei einer 10-jährigen Zinsbindung und 2 % Anfangstilgung beträgt die Restschuld typischerweise noch etwa 80 % der ursprünglichen Summe. Bei 300.000 Euro Ausgangs-Darlehen also rund 240.000 Euro Restschuld, die in der Anschlussfinanzierung neu strukturiert werden.
Drei Optionen:
- Prolongation bei der bisherigen Bank — neue Konditionen, gleiche Bank
- Umschuldung zu einer anderen Bank — oft mit besseren Konditionen
- Volltilgung aus Eigenmitteln — wenn die Restschuld klein und Eigenkapital vorhanden
Tipp: 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Vergleichsangebote einholen. Banken sind in den letzten Wochen besonders verhandlungsbereit, weil sie Sie ungern verlieren wollen.