Maklervertrag kündigen: Fristen, Widerruf und die Sache mit der Provision.

Der Vertrag ist unterschrieben, die Immobilie steht seit vier Monaten im Portal — und passiert ist wenig: zwei Besichtigungen, danach Funkstille. Irgendwann kommt die Frage, die in unseren Beratungsgesprächen zu den häufigsten überhaupt gehört: Komme ich hier wieder raus?

Die Antwort hängt an drei Dingen, die viele Eigentümer durcheinanderbringen. Erstens: Welche Art von Maklervertrag haben Sie unterschrieben? Zweitens: Geht es um eine Kündigung — oder um einen Widerruf? Das sind zwei völlig verschiedene Rechtsbehelfe mit sehr unterschiedlichen Folgen. Und drittens, der teure Teil: Auch ein sauber beendeter Vertrag bedeutet nicht automatisch, dass die Provision vom Tisch ist.

Dieser Artikel zeigt, welcher Weg bei welcher Vertragsart offensteht, welche Fristen gelten, wo Formfehler den ganzen Vertrag kippen — und wie Sie vermeiden, am Ende doppelt zu zahlen.

Drei Vertragsarten — und drei völlig verschiedene Wege hinaus

Bevor Sie irgendetwas schreiben, brauchen Sie den Vertrag selbst. Denn was auf dem Papier steht, entscheidet über alles Weitere. Das Maklerrecht kennt im Kern drei Konstellationen, die sich in einem Punkt unterscheiden: Wie stark binden Sie sich?

Der praktisch wichtigste Unterschied liegt zwischen Zeile eins und Zeile zwei. Ein einfacher Maklerauftrag ohne vereinbarte Laufzeit bindet Sie kaum: Sie können ihn grundsätzlich jederzeit und ohne Frist beenden. Ein befristeter Alleinauftrag dagegen ist ein Dauerschuldverhältnis auf Zeit — und da kommen Sie ordentlich erst zum Laufzeitende heraus.

Besonders genau hinsehen sollten Sie beim qualifizierten Alleinauftrag. Die dort übliche Verweisungsklausel nimmt Ihnen die Möglichkeit, provisionsfrei an einen selbst gefundenen Käufer zu verkaufen — der Nachbar, der schon lange Interesse hat, wird dann zum Provisionsfall. Wegen dieser erheblichen Benachteiligung lässt sich eine solche Klausel nach der Rechtsprechung nicht wirksam über Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbaren, sondern nur individuell aushandeln (vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19). Steht sie im vorgedruckten Formular, lohnt die anwaltliche Prüfung. Was genau ein Maklervertrag regelt, erklärt kompakt unser Lexikoneintrag zum Maklervertrag.

Das Wichtigste in Kürze:

• Einfacher Auftrag ohne Laufzeit: in der Regel jederzeit kündbar, keine Frist.
• Befristeter Alleinauftrag: ordentliche Kündigung erst zum Laufzeitende — der BGH hat sechs Monate in AGB nicht beanstandet.
• Verbraucher können den Vertrag oft widerrufen — 14 Tage, bei fehlender Belehrung bis zu zwölf Monate und 14 Tage.
• Ohne Textform ist der Vertrag bei Wohnung oder Einfamilienhaus nichtig (§ 656a BGB) — und damit auch die Provision.
• Eine Kündigung beseitigt einen bereits verdienten Provisionsanspruch nicht.

Kündigen: Form, Frist und was danach gilt

Beim einfachen Maklerauftrag ohne feste Laufzeit ist die Sache unspektakulär: Sie erklären, dass Sie den Auftrag beenden — fertig. Eine gesetzliche Form ist dafür nicht vorgeschrieben, solange der Vertrag nichts anderes regelt. Schriftlich sollten Sie es trotzdem tun, und zwar so, dass Sie den Zugang beweisen können. In der Praxis heißt das: E-Mail und Einschreiben. Im späteren Streit über die Provision ist das Zugangsdatum regelmäßig der Punkt, an dem sich alles entscheidet.

Beim befristeten Alleinauftrag müssen Sie in den Vertrag schauen. Üblich sind Laufzeiten von sechs Monaten mit einer Verlängerungsklausel. Der Bundesgerichtshof hat beides für den Regelfall gebilligt: Eine in AGB vereinbarte Laufzeit von sechs Monaten ist nicht nach § 307 BGB unwirksam, weil die Tätigkeitspflicht des Maklers eine Mindestlaufzeit rechtfertigt; auch eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate bei unterlassener Kündigung hat der BGH grundsätzlich nicht beanstandet (Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19).

Zwei Konsequenzen für Sie: Erstens lohnt es sich, die Kündigung frühzeitig zum Laufzeitende zu erklären, damit die Verlängerung gar nicht erst greift. Zweitens ist eine unbefristete Bindung ohne Ausstiegsmöglichkeit gerade nicht die Regel — wer eine solche Klausel vorfindet, sollte sie prüfen lassen.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit: Ob ein Maklervertrag ein Dienstvertrag über Dienste höherer Art im Sinne des § 627 BGB ist, den man jederzeit kündigen könnte, ist juristisch umstritten und hängt vom Einzelfall ab. Verlassen Sie sich nicht darauf. Die belastbaren Wege aus einem laufenden Alleinauftrag sind die drei folgenden.

Der Widerruf: die schnellste Tür — und die am häufigsten übersehene

Wenn Sie Verbraucher sind und der Maklervertrag im Fernabsatz (§ 312c BGB — per E-Mail, Telefon oder Online-Formular) oder außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB — typischerweise bei Ihnen zu Hause am Küchentisch oder direkt in der Immobilie) zustande gekommen ist, steht Ihnen nach § 312g Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht zu. Die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB).

Der entscheidende Punkt kommt jetzt: Diese Frist beginnt erst zu laufen, wenn Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich das Zeitfenster erheblich — das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB). Und den Nachweis, dass korrekt belehrt wurde, muss der Unternehmer führen, nicht Sie.

Der Unterschied zur Kündigung ist fundamental. Eine Kündigung wirkt für die Zukunft. Ein Widerruf wandelt den Vertrag rückwirkend in ein Rückgewährschuldverhältnis um — es gibt keinen Provisionsanspruch mehr, und bereits gezahlte Beträge sind zurückzugewähren. Wer also innerhalb des Widerrufsfensters ist, sollte zuerst diesen Weg prüfen und nicht kündigen.

Wichtig zur Abgrenzung: Haben Sie den Vertrag im Maklerbüro unterschrieben und wurde er auch dort angebahnt, liegt weder ein Fernabsatz- noch ein Außergeschäftsraumvertrag vor — dann gibt es kein Widerrufsrecht.

§ 656a BGB: Wenn der Vertrag nie wirksam zustande gekommen ist

Ein Weg, an den kaum jemand denkt: Vielleicht gibt es gar keinen wirksamen Vertrag. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt § 656a BGB. Danach bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform.

Textform ist eine niedrige Hürde — Papier, E-Mail oder Fax genügen, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Wird sie aber nicht eingehalten, etwa weil der Auftrag nur mündlich am Telefon oder per Handschlag bei der Ortsbesichtigung erteilt wurde, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Ein nichtiger Vertrag begründet keinen Provisionsanspruch — dann brauchen Sie auch nicht zu kündigen.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens gilt die Vorschrift nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser; bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder unbebauten Grundstücken greift sie nicht. Wo genau die Grenze zwischen „Einfamilienhaus" und „Mehrfamilienhaus" verläuft, beschäftigt die Gerichte seither regelmäßig. Zweitens: Ob im Einzelfall ein Vertrag in Textform vorliegt, ist eine Bewertungsfrage — bloßer E-Mail-Verkehr kann dafür ausreichen. Wer sich darauf stützen will, sollte das nicht ohne juristischen Rat tun.

Kündigung aus wichtigem Grund — wenn nichts passiert

Bleibt der Klassiker: Der Alleinauftrag läuft noch drei Monate, aber der Makler tut nichts. Für diesen Fall gibt es die außerordentliche Kündigung nach § 314 BGB. Sie ist zulässig, wenn Ihnen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Laufzeitende nicht zugemutet werden kann.

Als Anknüpfungspunkte kommen aus der Praxis unter anderem in Betracht: anhaltende Untätigkeit trotz ausdrücklicher Aufforderung, ein Exposé mit gravierend falschen Angaben, Besichtigungen ohne Absprache oder ohne Rückmeldung, oder die Weitergabe Ihrer Daten ohne Grundlage. Ob das im Einzelfall reicht, entscheidet sich an den konkreten Umständen — pauschale Aussagen verbieten sich hier.

Zwei formale Punkte werden regelmäßig übersehen und kosten die Kündigung ihre Wirksamkeit:

• Abmahnung zuerst. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die Kündigung nach § 314 Abs. 2 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer gesetzten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Schreiben Sie also zuerst, was Sie erwarten, und setzen Sie eine konkrete Frist.
• Nicht zu lange warten. Nach § 314 Abs. 3 BGB können Sie nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem Sie vom Kündigungsgrund erfahren haben. Wer sich monatelang ärgert und dann kündigt, riskiert, den Grund verbraucht zu haben.

Provision nach der Kündigung: der Teil, der wirklich Geld kostet

Jetzt der Punkt, der in den meisten Ratgebern zu kurz kommt. Die Kündigung beendet den Vertrag — sie beseitigt aber keinen bereits verdienten Provisionsanspruch. Nach § 652 Abs. 1 BGB ist der Maklerlohn zu zahlen, wenn der Vertrag „infolge des Nachweises" oder „infolge der Vermittlung" des Maklers zustande kommt. Maßgeblich ist also die Ursächlichkeit, nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Praktisch bedeutet das: Verkaufen Sie nach der Kündigung an einen Interessenten, den Ihnen der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat, kann die volle Provision fällig werden — auch Monate später und obwohl kein Vertrag mehr besteht. Diese Nachwirkung ist der häufigste Grund dafür, dass ein Ausstieg am Ende teurer wird als das Bleiben.

Die Rechnung ist illustrativ, das Muster ist es nicht. Daraus folgt die wichtigste praktische Empfehlung dieses Artikels: Fordern Sie mit der Kündigung schriftlich eine vollständige Liste aller nachgewiesenen Interessenten an. Nur so wissen Sie, wen Sie später nicht ohne Weiteres bedienen können — und nur so lässt sich später belegen, dass ein Käufer eben nicht auf dieser Liste stand. Dokumentieren Sie außerdem, woher jeder neue Interessent kommt.

Zwei Ergänzungen: Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz — also die Erstattung von Inseratskosten, Fotos oder Exposé — besteht nach § 652 Abs. 2 BGB nur, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde. Und wenn Sie an einen Käufer verkaufen, den Sie schon vor dem Nachweis des Maklers kannten (sogenannte Vorkenntnis), fehlt es an der Ursächlichkeit — das sollten Sie aber belegen können. Wer wann welche Provision trägt, haben wir im Ratgeber Maklerprovision: Wer zahlt was? aufgeschlüsselt.

Schritt für Schritt aus dem Vertrag

Die Reihenfolge ist wichtig. Wer zuerst kündigt und dann prüft, verschenkt regelmäßig den stärkeren Weg.

• 1. Vertrag heraussuchen. Vertragsart, Laufzeit, Verlängerungs- und Verweisungsklauseln, Provisionshöhe, Regelungen zu Aufwendungsersatz.
• 2. Widerruf prüfen. Wo und wie kam der Vertrag zustande? Liegt eine Widerrufsbelehrung vor — und ist sie vollständig? Wenn ja: Wann lief die Frist an?
• 3. Textform prüfen. Bei Wohnung oder Einfamilienhaus: Gibt es überhaupt etwas Schriftliches oder eine E-Mail?
• 4. Bei Untätigkeit: erst abmahnen. Konkrete Erwartung, konkrete Frist, schriftlich — Voraussetzung für die Kündigung nach § 314 Abs. 2 BGB.
• 5. Erklärung zustellen. Widerruf oder Kündigung schriftlich, per E-Mail und Einschreiben; Zugangsnachweis aufbewahren.
• 6. Nachweisliste anfordern. Schriftlich, mit Frist — und die Antwort archivieren.
• 7. Erst danach neu vermarkten. Und ab dem ersten Tag dokumentieren, über welchen Kanal jeder Interessent kam.

Und wie geht es nach der Kündigung weiter?

Die ehrliche Antwort: Der beendete Vertrag löst kein einziges Ihrer eigentlichen Probleme. Die Immobilie ist weiterhin nicht verkauft, der Preis vermutlich weiterhin diskutabel, und die Unterlagen liegen dort, wo sie vorher lagen. Aus unserer Erfahrung liegt die Ursache eines zäh laufenden Verkaufs seltener am Engagement und häufiger an drei Stellschrauben: einem zu ambitionierten Angebotspreis, schwachen Fotos und einem Exposé, das Rückfragen produziert statt Termine.

Für den zweiten Anlauf gibt es dann drei Modelle. Sie machen alles selbst — was funktioniert, wenn Sie Zeit, Nerven und ein realistisches Preisgefühl mitbringen; worauf es dabei ankommt, zeigt unser Leitfaden Immobilie verkaufen ohne Makler. Sie beauftragen erneut einen Makler — dann aber mit klar definierter Leistung, kurzer Laufzeit und ohne Verweisungsklausel; die Abwägung dazu liefert der Vergleich Mit oder ohne Makler verkaufen. Oder Sie wählen ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de: Bewertung, Unterlagen, Fotos, Vermarktung und Begleitung bis zum Notartermin zum Festpreis ab 3.990 € — ohne prozentuale Provision und ohne Bindung an eine Verkaufsprovision, die mit dem Aufwand nichts zu tun hat. Bei 480.000 € Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen 3.990 € und 17.136 €.

Checkliste: Maklervertrag beenden

• Vertragsart bestimmt: einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?
• Laufzeit und Verlängerungsklausel notiert, Kündigungstermin im Kalender markiert
• Widerrufsbelehrung geprüft — vorhanden, vollständig, wann zugegangen?
• Textform nach § 656a BGB geprüft (nur Wohnung/Einfamilienhaus)
• Bei Untätigkeit: Abmahnung mit konkreter Frist versandt und dokumentiert
• Erklärung per E-Mail und Einschreiben, Zugangsnachweis gesichert
• Vollständige Liste aller nachgewiesenen Interessenten schriftlich angefordert
• Herkunft jedes neuen Interessenten ab Tag eins dokumentiert
• Bei Streit über Provision oder Klauseln: anwaltliche Prüfung einholen

Stand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 125, 307, 312b, 312c, 312g, 314, 355, 356, 652, 656a–656d); Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12.06.2020 (BGBl. I S. 1245), in Kraft seit 23.12.2020; BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19.