Wer beim Hausverkauf einen Makler beauftragt, fragt sich früher oder später: Wer zahlt die Provision eigentlich — der Verkäufer, der Käufer oder beide? Die Antwort hat sich seit Dezember 2020 grundlegend geändert. Seitdem gilt das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, und Käufer wie Verkäufer teilen sich die Maklerprovision in den meisten Fällen paritätisch. Dieser Beitrag erklärt die rechtliche Grundlage, die übliche Höhe, regionale Unterschiede und wo sich legal sparen lässt.
Die rechtliche Grundlage: Bestellerprinzip seit 2020
Bis Dezember 2020 war die Verteilung der Maklerprovision regional sehr unterschiedlich. In Berlin und Brandenburg trug oft der Käufer die volle Provision (bis zu 7,14 %), in Bayern und Hessen war eine paritätische Teilung üblich. Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungseigentum und Einfamilienhäusern" (in Kraft seit 23.12.2020) wurde dies bundeseinheitlich geregelt.
Kernregelung: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf der Käufer maximal die gleiche Provision tragen wie der Verkäufer. Praktische Folge: paritätische Teilung der Gesamt-Provision auf beide Parteien. Bei einer üblichen Gesamt-Provision von 7,14 % (6 % netto + MwSt.) trägt jede Partei 3,57 %.
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Höhe der Maklerprovision 2026
Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt — sie ist Verhandlungssache. Üblich sind:
| Region | Gesamt-Provision (inkl. MwSt.) | Je Partei |
|---|---|---|
| Bayern, Hessen, NRW | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin, Brandenburg, Hamburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Ländliche Regionen | 5–6 % | 2,5–3,0 % |
| Hochpreisige Objekte (> 1 Mio. €) | 3–5 % | 1,5–2,5 % |
Faustregel: Je teurer die Immobilie, desto niedriger der prozentuale Provisionssatz — das absolute Volumen pro Verkauf bleibt für den Makler trotzdem hoch.
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Wann ist die Provision fällig?
Die Maklerprovision wird erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Vorher passierte nichts:
- Besichtigungen sind kostenfrei — auch wenn Sie sie abbrechen
- Mündliche Einigung verpflichtet nicht zur Provisionszahlung
- Erst die Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag löst die Zahlungspflicht aus
Wird der Kaufvertrag später rückabgewickelt (z.B. durch Anfechtung oder einvernehmliche Aufhebung), entfällt die Provision in der Regel. Ausnahmen gibt es bei Sonderkonstruktionen oder wenn die Rückabwicklung nicht beim Makler liegt.
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Provision verhandeln: So sparen Sie
Viele Verkäufer wissen nicht, dass die Maklerprovision verhandelbar ist. Drei Hebel:
1. Reduzierter Provisionssatz
Bei attraktiven Objekten (Premium-Lagen, gute Bausubstanz) akzeptieren viele Makler 4–5 % statt der üblichen 6 % netto. Wichtig: Schriftliche Fixierung im Maklervertrag vor Vermarktungsbeginn.
2. Pauschale statt Prozentprovision
Manche Makler bieten Pauschalpreise an — z.B. 5.000–15.000 € unabhängig vom Verkaufspreis. Bei hochpreisigen Objekten erheblich günstiger als die prozentuale Provision.
3. Festpreis-Modelle der DOERTER-Klasse
Dienstleister wie DOERTER bieten komplette Verkaufsbegleitung zu Pauschalpreisen (990–3.990 € je Paket). Sie sparen bei einem 500.000-€-Verkauf gegenüber der klassischen Provision 13.000–32.000 €. Die Marktdifferenzierung zu klassischen Maklern: keine prozentuale Vergütung, transparenter Leistungsumfang.
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Wann sich die klassische Provision trotzdem lohnt
Bei komplexen Objekten oder Situationen kann eine erfahrene Maklerin den Mehrwert über die Provision rechtfertigen:
- Sehr alte Gebäude mit Sanierungsstau und Spezial-Käuferschicht
- Denkmalgeschützte Objekte mit komplexer rechtlicher Lage
- Erbengemeinschaften mit mehreren Verkäufern
- Premium-Objekte über 2 Mio. € mit kleiner Käuferschicht
- Zeit-Limit — wenn Sie keine Zeit für aktive Vermarktung haben
Sonderfall vermietete Immobilien
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gelten die gleichen Provisions-Regeln wie bei selbstgenutzten Objekten — paritätische Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Aber Achtung: Hier wird oft mit dem Bestellerprinzip für Mietverhältnisse verwechselt, das seit 2015 gilt und unabhängig davon ist.
Beim Vermieter-Mieter-Verhältnis trägt grundsätzlich der Vermieter die Maklerprovision (für die Vermittlung des Mieters). Beim Verkauf der vermieteten Wohnung an einen neuen Eigentümer gelten dagegen die Kauf-Provisions-Regeln: paritätische Teilung zwischen Käufer und Verkäufer.
Ein häufiger Streit-Klassiker: Der neue Eigentümer (Käufer) erbt den bestehenden Mietvertrag mit dem aktuellen Mieter. Mietverhältnis und Kaufvertrag sind aber rechtlich völlig getrennte Vorgänge — keine Verquickung von Provisionen.
Rechtsfolgen falscher Provisions-Vereinbarungen
Vor allem in der Übergangszeit nach der Gesetzesreform 2020 wurden viele Maklerverträge nicht ordnungsgemäß angepasst. Das hat konkrete Konsequenzen für beide Parteien:
Verkäufer-Pflichten
Beauftragen Sie einen Makler, müssen Sie ihm mindestens die gleiche Provision zahlen wie der Käufer. Bei einer 6-%-Gesamtprovision also 3 %. Verkäufer-Maklerverträge, die den Verkäufer komplett von der Provision freistellen (oder den Käufer zu höherer Provision verpflichten), sind nichtig. Folge: der Makler bekommt im Streitfall gar nichts.
Käufer-Schutz
Wird der Käufer rechtswidrig zu höherer Provision verpflichtet als der Verkäufer, kann er die Differenz zurückfordern — auch Jahre später. Etliche Gerichtsurteile haben das bestätigt. Käufer sollten ihre Maklerverträge prüfen lassen, wenn der Kauf zwischen 2020 und 2022 stattgefunden hat.
Reduktion der Mehrwertsteuer-Last
Die 19 % Mehrwertsteuer auf Maklerprovision sind ein oft übersehener Posten. Bei 30.000 € Nettoprovision sind das 5.700 € zusätzlich. Wer einen Makler in einem Pauschalmodell beauftragt (z.B. 10.000 € pauschal), zahlt MwSt. nur auf diese Pauschale (1.900 €). Bei Festpreis-Modellen wie DOERTER ist die MwSt. bereits im Pauschalpreis enthalten — keine Überraschungen.
Rechenbeispiel: 500.000-€-Verkauf konkret
Ein 500.000-€-Verkauf veranschaulicht, wie die Provision konkret aufgeteilt wird:
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € |
| Maklerprovision netto (6 %) | 30.000 € |
| + Mehrwertsteuer (19 %) | 5.700 € |
| Gesamt-Provision brutto | 35.700 € |
| Anteil Käufer (3,57 %) | 17.850 € |
| Anteil Verkäufer (3,57 %) | 17.850 € |
Im Vergleich: Bei einem DOERTER-Pauschalpaket „PRO" (2.490 €) zahlen Sie als Verkäufer 86 % weniger — bei vergleichbarem Leistungsumfang. Pro 500.000-€-Verkauf bleiben Ihnen 15.360 € mehr im Vermögen.
Provisions-Vergleich: Makler vs. Festpreis-Anbieter
Der direkte Kostenvergleich für ein 600.000-€-Haus zeigt das Einsparpotenzial sehr deutlich: Klassischer Makler 3,57 % je Seite = 21.420 €. Festpreis-Anbieter wie DOERTER mit Premium-Paket 3.990 €. Ersparnis pro Verkaufsseite: 17.430 €. Bei höheren Verkaufspreisen wächst die absolute Ersparnis weiter, der Festpreis bleibt gleich. Das macht Pauschalmodelle für mittel- bis hochpreisige Immobilien systematisch attraktiver.
Häufige Irrtümer rund um die Maklerprovision
- „Der Makler darf seine Provision frei verhandeln" — falsch. Käufer und Verkäufer müssen die gleiche Provision tragen. Ungleiche Verträge sind nichtig.
- „Bei Besichtigung schulde ich schon Provision" — falsch. Provision wird erst mit notariellem Kaufvertrag fällig.
- „Ich kann den Makler bei Vertragsschluss noch wechseln" — riskant. Wenn der erste Makler nachweislich den Käufer vermittelt hat, behält er den Provisionsanspruch.
- „Bei Eigenbedarfskündigung gibt es keine Provision" — gilt nur für Mietverträge, nicht für Kaufverträge.
Fazit: Provision verstehen, Optionen nutzen
Das Bestellerprinzip hat die Maklerprovision transparent und gerecht aufgeteilt. Jede Partei trägt heute typischerweise 3,57 % — bei einem 500.000-€-Haus also 17.850 € pro Seite. Diese 17.850 € können Sie als Verkäufer beim Privatverkauf direkt sparen. Bei Festpreis-Modellen wie DOERTER zahlen Sie statt 17.850 € nur 990–3.990 € für eine vergleichbare professionelle Begleitung — die Ersparnis bleibt fünfstellig.
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