Vermietete Wohnung verkaufen: Preis, Mieterrechte & Steuern 2026.

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist rechtlich unkompliziert und wirtschaftlich anspruchsvoll: Sie brauchen keine Zustimmung des Mieters — aber Sie verkaufen eine Immobilie, die der Käufer zunächst nicht selbst nutzen kann. Genau das schlägt sich im Preis nieder.

In über 1.000 begleiteten Verkäufen sehen wir dabei immer wieder dieselben drei Fehler: Der Preis wird wie bei einer bezugsfreien Wohnung kalkuliert. Das Vorkaufsrecht des Mieters wird übersehen — und kippt die Transaktion kurz vor dem Notartermin. Und die Spekulationssteuer wird zu niedrig geschätzt, weil die jahrelang genutzte Abschreibung in der Rechnung fehlt.

Dieser Artikel klärt, was mit dem Mietvertrag passiert, wie groß der Preisunterschied zur freien Wohnung tatsächlich ist, welche Mieterrechte Sie beachten müssen und wie sich der Verkauf steuerlich auswirkt.

Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja — und zwar jederzeit. Das Eigentum an einer Immobilie und das Mietverhältnis sind zwei getrennte Rechtsverhältnisse. Ihr Mieter hat kein Mitspracherecht beim Verkauf und kann ihn weder verhindern noch verzögern. Er muss ihm auch nicht zustimmen.

Was der Mieter behält, ist seine Wohnung: Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, nur mit einem neuen Vermieter. Zwei Einschränkungen sollten Sie trotzdem früh prüfen, weil sie den Zeitplan bestimmen — das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und, für den Käufer, die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB.

Das Wichtigste in Kürze:

• Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über — „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB).
• Vermietete Eigentumswohnungen erzielen in allen 42 von ImmoScout24 untersuchten Städten weniger als vergleichbare freie — in den sieben größten Städten im Schnitt 21 Prozent weniger.
• Wurde die Wohnung nach der Vermietung umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB, Frist zwei Monate).
• Eigenbedarfskündigung des Käufers: drei Jahre Sperrfrist nach Umwandlung — in 57 NRW-Kommunen seit dem 1. März 2025 acht Jahre.
• Steuerlich zählt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG; die Eigennutzungsausnahme greift bei vermieteten Objekten nicht.

Was passiert mit dem Mietvertrag — und mit der Kaution?

Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch tritt dieser nach § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein. Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen, Nebenabreden und Staffel- oder Indexklauseln gelten unverändert weiter. Ein neuer Mietvertrag wird weder nötig noch zulässig — der Käufer kann die Konditionen nicht einseitig neu verhandeln.

Ebenso wandert die Mietkaution mit: Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kautionsabrede ein. Praktisch heißt das, dass die Kaution im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt und an den Käufer weitergegeben werden muss. Verschwindet sie beim Verkauf, ist das kein Problem des Mieters — er kann sich am Ende des Mietverhältnisses an den neuen Eigentümer halten, und unter den Voraussetzungen des § 566a Satz 2 BGB haftet der Verkäufer nachrangig weiter.

Ein häufig unterschätzter Punkt betrifft die Betriebskostenabrechnung: Für den Abrechnungszeitraum, in dem der Eigentümerwechsel stattfindet, ist grundsätzlich derjenige zur Abrechnung verpflichtet, der bei deren Fälligkeit Vermieter ist. Klären Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer welchen Zeitraum abrechnet und wie Vorauszahlungen und Nachzahlungen zwischen Verkäufer und Käufer ausgeglichen werden. Sonst entsteht genau an dieser Stelle nach dem Verkauf Streit.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?

Deutlich weniger, und der Abstand ist gut belegt. Eine Analyse von ImmoScout24 aus dem November 2025 hat die Kaufpreise vermieteter und unvermieteter Eigentumswohnungen in 42 deutschen Städten verglichen. Ergebnis: In allen untersuchten Städten sind vermietete Wohnungen günstiger — nur unterschiedlich stark.

Für Kölner Eigentümer heißt das konkret: Bei 26 Prozent Abschlag und 1.510 Euro Unterschied je Quadratmeter trennen eine vermietete und eine freie 80-Quadratmeter-Wohnung rechnerisch rund 120.000 Euro. Das ist kein Verhandlungsspielraum, sondern eine strukturelle Marktdifferenz — sie entsteht, weil ein ganzes Käufersegment wegfällt.

Der entscheidende Hebel steckt in der letzten Zeile. Wie hoch der Abschlag im Einzelfall ausfällt, hängt weniger an der Vermietung an sich als an ihrer Qualität: an der Bestandsmiete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, an der Zahlungshistorie, an der Restlaufzeit und daran, ob die Wohnung in einem Gebiet mit gedeckelten Mieterhöhungen liegt. Eine Wohnung mit marktnaher Miete und solidem Mieter kann fast ohne Abschlag verkäuflich sein. Wie sich ein realistischer Angebotspreis herleiten lässt, zeigt unser Ratgeber zum Angebotspreis.

Wer kauft eine vermietete Wohnung — und wonach rechnet er?

Selbstnutzer scheiden praktisch aus: Sie können nicht einziehen. Ihre Käufergruppe sind Kapitalanleger — und die bewerten Ihre Wohnung anders als ein Eigenheimkäufer. Nicht Lage, Grundriss und Ausstattung stehen im Vordergrund, sondern die Rendite: das Verhältnis von Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis, bereinigt um Bewirtschaftungskosten.

Damit verschiebt sich auch das Bewertungsverfahren. Während bei selbst genutzten Wohnungen der Vergleichswert dominiert, argumentieren Anleger über den Ertragswert — die kapitalisierten Mieteinnahmen. Welche Verfahren es gibt und wann welches greift, erklärt unser Ratgeber zu den Bewertungsmethoden.

Für die Vermarktung folgt daraus eine klare Konsequenz: Ein Exposé für Anleger braucht andere Inhalte als eines für Selbstnutzer. Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete, Mieterhöhungspotenzial, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlung, Rücklagenstand und Hausgeldabrechnung entscheiden über den Preis — nicht die Küche. Wer diese Unterlagen vollständig und geordnet vorlegt, verhandelt aus einer deutlich stärkeren Position.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB ist der Punkt, an dem Verkäufe am häufigsten aus dem Tritt geraten. Es greift nicht bei jeder vermieteten Wohnung, sondern nur unter drei Voraussetzungen: Die Wohnung wurde nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, sie wird an einen Dritten verkauft, und es handelt sich um den ersten Verkauf nach der Umwandlung.

War die Wohnung dagegen schon vor Mietbeginn eine Eigentumswohnung — der Normalfall bei Kapitalanlagewohnungen —, besteht kein Vorkaufsrecht. Ebenso wenig bei einem Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige.

Liegen die Voraussetzungen vor, läuft der Ablauf so: Sie schließen den notariellen Kaufvertrag mit dem Käufer. Anschließend wird der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informiert und über sein Vorkaufsrecht belehrt. Ab Zugang dieser Mitteilung hat er zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben — dann kommt der Kauf zu exakt denselben Konditionen mit ihm zustande. Die Frist ist eine Ausschlussfrist: Verstreicht sie ungenutzt, erlischt das Recht.

Zwei Punkte aus der Praxis: Ein vorheriger Verzicht des Mieters auf das Vorkaufsrecht ist nach § 577 Absatz 5 BGB unwirksam — Vereinbarungen zu seinem Nachteil helfen Ihnen nicht weiter. Und wer die Belehrung unterlässt oder fehlerhaft erteilt, riskiert Schadensersatzansprüche. Das ist kein Formular zum Selbstausfüllen: Lassen Sie Mitteilung und Belehrung über den beurkundenden Notar laufen.

Eigenbedarf und Kündigungssperrfrist — was Käufer wissen wollen

Fast jeder Interessent stellt dieselbe Frage: Wann komme ich an die Wohnung heran? Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB ist dem Käufer grundsätzlich möglich, sobald er Eigentümer ist. Wurde die Wohnung jedoch erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert, schiebt § 577a BGB einen Riegel vor: Vor Ablauf von drei Jahren ab Veräußerung darf der Erwerber weder wegen Eigenbedarf noch wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen.

Die Länder dürfen diese Frist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nordrhein-Westfalen hat davon Gebrauch gemacht: Mit der Mieterschutzverordnung vom 28. Januar 2025, in Kraft seit dem 1. März 2025, gilt in 57 Kommunen — darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund, Aachen, Bielefeld, Krefeld, Leverkusen und Neuss — eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren statt drei. Diese Regelung ist bis zum 28. Februar 2030 befristet. Für Umwandlungen mit anschließender Veräußerung vor dem 1. März 2025 bleibt es bei der Vorgängerregelung; eine rückwirkende Verlängerung von fünf auf acht Jahre findet nicht statt.

Für Sie als Verkäufer ist das eine Preisinformation, keine Randnotiz: Acht Jahre Sperrfrist bedeuten, dass die Wohnung für Käufer mit Eigennutzungsabsicht praktisch ausfällt. Umgekehrt gilt: Bestand die Eigentumswohnung schon vor der Vermietung, greift § 577a BGB gar nicht — dann ist Ihr Objekt für einen deutlich breiteren Käuferkreis interessant. Diese Unterscheidung gehört an den Anfang jedes Verkaufsgesprächs, nicht ans Ende.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift hier nicht — bei einer vermieteten Wohnung bleibt es bei der Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Beurkundung.

Der entscheidende und am häufigsten übersehene Punkt steht in § 23 Absatz 3 Satz 4 EStG: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die Absetzungen für Abnutzung, soweit sie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen wurden. Wer also über Jahre abgeschrieben hat, versteuert am Ende mehr als die reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Die Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn im Beispiel also um rund 32.000 Euro — bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das gut 13.000 Euro zusätzliche Steuer. Gegenrechnen dürfen Sie die Veräußerungskosten, etwa Vermarktungs- und Notarkosten für die Löschung von Grundpfandrechten. Die Details zu Fristen, Ausnahmen und Berechnung vertieft unser Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Zwei weitere Punkte gehören auf die Liste. Erstens die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen — mit Gewerbesteuer und ohne Zehnjahresfrist. Zweitens die Grunderwerbsteuer: Sie trägt üblicherweise der Käufer, in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent des Kaufpreises; sie mindert damit nicht Ihren Erlös, wohl aber das Budget Ihres Käufers.

Welche Unterlagen brauchen Sie — und wie läuft der Verkauf ab?

Der Ablauf entspricht dem eines normalen Wohnungsverkaufs, mit drei Zusatzschritten: Prüfung des Vorkaufsrechts, Aufbereitung der Mietunterlagen und Abstimmung der Besichtigungen mit dem Mieter.

1. Status klären: Wann wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, wann begann das Mietverhältnis, gab es seither schon einen Verkauf? Diese drei Daten entscheiden über Vorkaufsrecht und Sperrfrist.
2. Mietunterlagen zusammenstellen: Mietvertrag mit allen Nachträgen, aktuelle Nettokaltmiete, Kautionsnachweis, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Zahlungshistorie.
3. Objektunterlagen ergänzen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung, Rücklagenstand, Grundbuchauszug und Energieausweis — die vollständige Liste finden Sie in unserer Übersicht der Verkaufsunterlagen.
4. Renditegerecht bewerten und bepreisen: Ertragswert und Vergleichswert gegenüberstellen, Abschlag realistisch ansetzen.
5. Mieter einbinden: Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen und abstimmen — der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nicht zu jeder Zeit.
6. Beurkunden und übergeben: Nach Beurkundung gegebenenfalls Mitteilung und Belehrung zum Vorkaufsrecht; Kaution und laufende Abrechnungen im Kaufvertrag regeln.

Zum Umgang mit dem Mieter ein praktischer Hinweis: Sie sind nicht verpflichtet, ihn vorab über die Verkaufsabsicht zu unterrichten — aber Sie sind auf seine Kooperation angewiesen. Ohne Zugang zur Wohnung gibt es keine Fotos, keine Besichtigungen und keinen Interessenten, der finanziert. Eine frühe, sachliche Information mit dem klaren Hinweis, dass der Mietvertrag unverändert weiterläuft, nimmt der Sache regelmäßig die Schärfe.

Vermietet verkaufen — oder erst frei ziehen lassen?

Ehrliche Antwort: Die rechnerisch naheliegende Variante — Mieter raus, dann verkaufen — ist meist die schlechtere. Eine Kündigung braucht einen gesetzlichen Grund; Eigenbedarf scheidet für Sie als Verkäufer regelmäßig aus. Bleibt die Aufhebungsvereinbarung gegen Abstandszahlung: freiwillig, verhandelbar, mit ungewissem Ausgang und ohne Anspruch. Dazu kommen Leerstand, Bewirtschaftungskosten und mehrere Monate Zeitverlust — die dem möglichen Mehrerlös gegenzurechnen sind.

Drei Wege führen zum Verkauf. Sie organisieren alles selbst — bei vermieteten Objekten mit Mietrecht, Renditerechnung und Anlegerkommunikation anspruchsvoller als beim klassischen Eigenheim. Sie beauftragen einen Makler — mit üblicherweise 3,57 Prozent Provision auf Verkäuferseite. Oder Sie nutzen ein Festpreis-Modell wie privatverkaufen.de: datenbasierte Bewertung inklusive Ertragswertbetrachtung, vollständige Unterlagen, Vermarktung an Anleger und Verhandlungsbegleitung zum Festpreis ab 3.990 € — ohne prozentuale Provision. Bei 343.000 € Verkaufspreis ist das der Unterschied zwischen 3.990 € und rund 12.200 €. Wie ein Wohnungsverkauf in Eigenregie Schritt für Schritt abläuft, zeigt unser Ratgeber Wohnung verkaufen ohne Makler.

Checkliste: vermietete Wohnung verkaufen

• Umwandlungsdatum, Mietbeginn und frühere Verkäufe prüfen — entscheidet über § 577 BGB und § 577a BGB
• Bei Vorkaufsrecht: Mitteilung und Belehrung über den Notar, Zwei-Monats-Frist einplanen
• Kündigungssperrfrist klären — in 57 NRW-Kommunen acht Jahre statt drei (bis 28.02.2030)
• Bestandsmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen: der stärkste Preishebel
• Ertragswert und Vergleichswert gegenüberstellen, Abschlag realistisch ansetzen
• Mietvertrag, Nachträge, Kaution und Betriebskostenabrechnungen vollständig aufbereiten
• Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Hausgeld und Rücklage für Anleger bereitstellen
• Spekulationsfrist prüfen — und die Abschreibung nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG mitrechnen
• Kaution und laufende Betriebskostenabrechnung ausdrücklich im Kaufvertrag regeln
• Besichtigungen frühzeitig und schriftlich mit dem Mieter abstimmen

Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; die genannten Beträge sind gerundete Beispielwerte und ersetzen keine Berechnung im Einzelfall. Ausführungen zu Rechts- und Steuerthemen ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere §§ 566, 566a, 573, 577, 577a; Einkommensteuergesetz § 23, insbesondere Absatz 3 Satz 4; Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (Kabinettbeschluss vom 28. Januar 2025, in Kraft seit 1. März 2025); ImmoScout24-Analyse zu Kaufpreisunterschieden vermieteter und unvermieteter Eigentumswohnungen in 42 Städten, November 2025.