Sanierungsfahrplan (iSFP): Der Plan für die nächsten 15 Jahre
Was ist ein iSFP?
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist das Instrument der Bundesregierung, um Eigentümer zu strukturierter, schrittweiser energetischer Sanierung zu motivieren. Er wurde im Rahmen der Bundesförderung für Energieberatung Wohngebäude (EBW) eingeführt.
Drei Hauptzwecke
- Orientierung: Eine klare Roadmap für 10-15 Jahre Sanierung
- Priorisierung: Welche Maßnahmen lohnen sich zuerst, welche später
- Förder-Optimierung: 5 % höhere Förderung und verdoppeltes Förderbudget
Wer braucht einen iSFP?
- Eigentümer, die schrittweise sanieren wollen (typisch 3-5 Maßnahmen über 5-10 Jahre)
- Eigentümer, die das maximale Förderpotenzial ausschöpfen wollen
- Käufer von sanierungsbedürftigen Häusern, die einen klaren Plan brauchen
- Erben, die sich mit dem Sanierungsstand vertraut machen müssen
Wer braucht keinen iSFP?
- Eigentümer, die nur eine einzige Maßnahme planen (z.B. nur Fenstertausch)
- Eigentümer, die sofort eine Komplettsanierung zum EH planen — hier ist der KfW-Energieberater zuständig
- Häuser ohne Sanierungsbedarf (Effizienzhaus-Standard schon erreicht)
Aufbau & Inhalte
Standard-Struktur (BAFA-Vorgabe)
Ein iSFP umfasst typischerweise 20-40 Seiten mit folgenden Abschnitten:
- Bestandsaufnahme: Baujahr, Wohnfläche, bisherige Sanierungen, aktuelle U-Werte
- Energie-Ist-Analyse: Heizenergie-Verbrauch, CO2-Bilanz, Energieausweis-Kennwerte
- Schwachstellen-Analyse: Mängel, Wärmebrücken, Sanierungsstau
- Sanierungsempfehlungen in Stufen (typisch 4-7 Stufen)
- Kostenkalkulation pro Stufe
- Förderübersicht mit konkreten Beträgen
- Heizungs-Empfehlung nach erfolgter Hüllen-Sanierung
- Komfort- und Werterhalt-Effekte
Sanierungsstufen — typische Reihenfolge
- Stufe 1 — Hüllsanierung Teil 1: Dachdämmung + oberste Geschossdecke
- Stufe 2 — Hüllsanierung Teil 2: Fenstertausch
- Stufe 3 — Hüllsanierung Teil 3: Außenwand-Dämmung
- Stufe 4 — Lüftungs-Konzept: KWL mit Wärmerückgewinnung (wegen Luftdichtheit)
- Stufe 5 — Heizung: Wärmepumpe (jetzt wirtschaftlich, weil Heizlast gesunken)
- Stufe 6 — PV + Speicher: Eigenstromversorgung
Logik: Erst dämmen, dann heizen. Eine Wärmepumpe in einem ungedämmten Haus ist energetisch und wirtschaftlich ineffizient.
Kosten & Förderung
Marktpreise 2026
- EFH-iSFP: 1.300-1.700 € (je nach Komplexität)
- Zweifamilienhaus: 1.500-2.000 €
- MFH bis 6 Einheiten: 1.700-2.500 €
- MFH 7+ Einheiten: 2.000-3.500 €
BAFA-Förderung (EBW-Programm)
Das BAFA übernimmt 50 % der Kosten der Energieberatung. Maximalbetrag:
- EFH/ZFH: 650 €
- MFH ab 3 Einheiten: 850 €
Wichtige Änderung 2024: Die Förderhöchstbeträge wurden im Februar 2024 halbiert (vorher: 1.300 € EFH / 1.700 € MFH). Alte Quellen verweisen oft noch auf die alten Werte.
Beispielrechnung EFH
- iSFP-Marktpreis: 1.500 €
- BAFA-Förderung: 650 € (50 %, gedeckelt)
- Eigenanteil: 850 €
Steuerliche Behandlung
Selbstnutzer können den iSFP-Eigenanteil unter bestimmten Voraussetzungen als haushaltsnahe Dienstleistung oder als Teil der Sanierung steuerlich geltend machen — Beratung beim Steuerberater nötig.
iSFP-Bonus
Was bringt der Bonus konkret?
Mit einem iSFP erhalten Sie für alle Sanierungsmaßnahmen aus dem Plan zwei Vorteile:
- + 5 % Fördersatz auf alle Einzelmaßnahmen (BEG EM)
- Förder-Bemessungsgrundlage erhöht: von 30.000 € auf 60.000 € pro Wohneinheit
Rechenbeispiel
Komplette Hüllen-Sanierung EFH (Außenwand, Dach, Fenster, Lüftung) für 65.000 €:
| Variante | Förderfähige Kosten | Förderquote | Zuschuss |
|---|---|---|---|
| Ohne iSFP | 30.000 € | 15 % | 4.500 € |
| Mit iSFP | 60.000 € | 20 % | 12.000 € |
Differenz: 7.500 € Mehrförderung minus 850 € iSFP-Eigenanteil = 6.650 € Netto-Gewinn.
Voraussetzung
Damit der iSFP-Bonus gilt: Die Sanierung muss innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des iSFP erfolgen — und sie muss mit den Empfehlungen des iSFP übereinstimmen (oder den iSFP übertreffen).
Praxis-Ablauf
Schritt 1: Energieberater wählen
Auf energie-effizienz-experten.de regional einen Berater mit iSFP-Qualifikation suchen. Auf Spezialisierung achten: WG (Wohngebäude), iSFP-Erstellung. Mehrere Angebote einholen.
Schritt 2: BAFA-Antrag stellen
Der Energieberater stellt den Antrag im Namen des Eigentümers beim BAFA — vor Beginn der Beratungstätigkeit.
Schritt 3: Vor-Ort-Termin
Der Berater kommt zu einem 2-4-stündigen Termin:
- Sichtprüfung von Außenwand, Dach, Keller, Heizraum
- Thermografie der Hülle (oft optional, in kalten Monaten möglich)
- Sichtung von Bauunterlagen, Energieausweis, Heizungs-Daten
- Gespräch mit Eigentümer über Wünsche und Ziele
Schritt 4: Berichts-Erstellung
2-4 Wochen nach Vor-Ort-Termin: PDF-Bericht mit allen Stufen, U-Werten, Kosten, Förderbeträgen. Visualisierung: Stufengrafik, „Sanierungs-Roadmap“, Vorher-Nachher-Vergleich.
Schritt 5: Besprechung des Ergebnisses
1-2-stündiges Gespräch zum Bericht — Fragen klären, Reihenfolge anpassen.
Schritt 6: Verwendungsnachweis & Auszahlung
Der Energieberater reicht den Verwendungsnachweis ein, BAFA zahlt den Zuschuss aus.
Schritt 7: Sanierungs-Umsetzung
Bei jeder Einzelmaßnahme: BEG-Förderantrag stellen vor Auftragsvergabe — und iSFP-Bonus geltend machen.
Bedeutung beim Verkauf
iSFP als Verkaufs-Argument
Ein vorhandener iSFP ist beim Verkauf ein starkes Differenzierungs-Merkmal:
- Käufer wissen, was ihn an Sanierungs-Investitionen erwartet
- Käufer wissen, welche Förderbeträge verfügbar sind
- Käufer können Heizenergie-Kosten besser einschätzen
- Käufer können den iSFP-Bonus selbst nutzen (bis 15 Jahre nach Erstellung)
Wann lohnt iSFP vor Verkauf?
Wenn Sie eine ältere Immobilie (vor 2000) verkaufen, lohnt sich ein iSFP oft:
- Investition: 650-850 € (nach BAFA-Förderung)
- Wertgewinn beim Verkauf: 3.000-8.000 € (Käufer-Vertrauen, schnellerer Verkauf)
- Vermeidung von Mangelhaftung — Sanierungsstand klar dokumentiert
Dokumentation
- iSFP-PDF dem Käufer beifügen
- Im Exposé erwähnen: „Mit individuellem Sanierungsfahrplan“
- Mit Bonus-Hinweis: „Käufer kann iSFP-Bonus für 12 Jahre nutzen“
Praxis-Tipp DOERTER: Auf privatverkaufen.de beraten wir Sie, ob ein iSFP vor Verkauf wirtschaftlich Sinn macht — und unterstützen die Aufbereitung für Käufer. Provisionsfrei, mit Festpreis-Service.