Was ist ein Rohbau?

Der Rohbau ist die tragende Struktur eines Gebäudes ohne Innenausbau — das „Skelett“ mit Wänden, Decken und Dachstuhl. Er bildet die strukturelle Hülle, in die später der Innenausbau eingefügt wird.

Bestandteile des Rohbaus

• Fundament (Bodenplatte, Streifenfundament)
• Keller / Sockelgeschoss mit Außenwänden und Decke
• Aufgehende Außenwände aller Geschosse
• Tragende Innenwände
• Geschossdecken (Stahlbeton oder Holzbalken)
• Treppen (Stahlbeton, Holz, Stahl)
• Dachstuhl
• Dacheindeckung (Ziegel, Dachsteine, Metalldach)

Häufig zusätzlich enthalten

• Rohinstallation Sanitär: Wasser-, Abwasser-Rohre verlegt
• Rohinstallation Heizung: Heizungsrohre, Heizkörper-Anschlüsse
• Rohinstallation Elektrik: Leerrohre, Verteilerkasten
• Fenster und Außentüren
• Estrich-Vorbereitung: Trittschalldämmung

NICHT enthalten

• Innenputz
• Estrich (außer in modernen Verträgen)
• Boden- und Wandbeläge
• Innentüren
• Einbauküche
• Sanitärobjekte (WC, Wanne, Dusche)
• Heizungs-Anlage selbst (außer Vor-Installation)
• Elektroausbau (Steckdosen, Schalter, Beleuchtung)
• Maler- und Tapezierarbeiten
• Außenanlagen

Bauphasen des Rohbaus

Phase 1: Erdarbeiten und Baugrube

• Aushub der Baugrube
• Erstellung des Bodengutachtens (falls noch nicht vorhanden)
• Vorbereitung Frostschutzschicht
• Bei Hanglage: Stützmauern
• Bei Grundwasser: Wasserhaltung
• Dauer: 1-3 Wochen

Phase 2: Fundamentbau

• Bodenplatte oder Streifenfundament
• Wärmedämmung unter Bodenplatte (Perimeterdämmung)
• Hausanschluss-Vorbereitungen (Strom, Gas, Wasser, Telefon)
• Dauer: 2-4 Wochen

Phase 3: Keller / Sockelgeschoss

• Außenwände aufmauern oder als Stahlbeton
• Keller-Abdichtung außen (Schwarz- oder Weißwanne)
• Decke über Keller
• Dauer: 3-5 Wochen

Phase 4: Aufgehende Wände

• Erdgeschoss, Obergeschosse
• Außenwände, tragende Innenwände
• Bei Massivbau: Stein-auf-Stein gemauert
• Bei Fertigteilbau: Wand-Elemente angeliefert und montiert
• Dauer: 3-6 Wochen pro Geschoss

Phase 5: Geschossdecken

• Stahlbeton-Decken oder Holzbalken-Decken
• Bei Stahlbeton: Bewehrung verlegen, Schalung, Beton-Verguss, Aushärtung
• Dauer: 2-3 Wochen pro Decke

Phase 6: Dachstuhl und Dacheindeckung

• Dachstuhl-Konstruktion (Zimmerei)
• Lattung und Konterlattung
• Dacheindeckung (Ziegel, Dachsteine)
• Erste Wasserdichtigkeit erreicht
• Dauer: 2-4 Wochen

Richtfest

Traditionell wird das Erreichen des Rohbau-Endes mit einem Richtfest gefeiert — symbolisch für den Bauherrn und die Handwerker.

Rohbau-Kosten 2026

Anteil an den Gesamt-Baukosten

Der Rohbau macht ca. 40-50 % der Gesamt-Baukosten aus. Bei einem EFH mit Gesamt-Baukosten 400.000 €:

• Rohbau: 160.000-200.000 €
• Innenausbau: 150.000-180.000 €
• Außenanlagen: 30.000-50.000 €
• Architekt/Statiker/Genehmigungen: 25.000-40.000 €

Pro m² Brutto-Grundfläche 2026

Kosten-Faktoren

• Boden-Beschaffenheit: Fels, Grundwasser, Hanglage = Aufpreise
• Keller-Variante: kein Keller -50.000 €, Vollkeller +30.000-80.000 €
• Geschosse-Anzahl: jeder zusätzliche Stockwerke 20-30 % höhere Rohbau-Kosten
• Dachform: Satteldach Standard, Walmdach +5-10 %, Flachdach +5-15 %
• Bauphysik-Standards: KfW EH 55/40 +5-10 % gegenüber GEG-Standard

Bauträger-Aufschlag

Bei Bauträger-Käufen zahlt der Käufer den Rohbau plus Marge des Bauträgers — typisch 15-25 % auf die reinen Baukosten. Der Endkäufer-Preis ist deshalb höher als der Selbstbau-Aufwand.

Rohbau-Abnahme

Bedeutung der Rohbau-Abnahme

Die Rohbau-Abnahme ist eine wichtige Zäsur im Bauprozess:

• Übergang vom Rohbau zum Innenausbau
• Fälligkeit der nächsten Tranche (bei Bauträger-Verträgen)
• Beginn der 5-jährigen Gewährleistungs-Frist für den Rohbau
• Letzte Möglichkeit, strukturelle Mängel zu erkennen, bevor sie verdeckt werden

Was geprüft wird

• Statik: tragende Wände, Decken, Stürze
• Maßgenauigkeit: Wand-Stärken, Raum-Abmessungen, Tür- und Fenster-Öffnungen
• Dichtigkeit: Keller (gegen Feuchte), Dach (Erst-Eindeckung)
• Wärmebrücken: Anschlüsse, Übergänge
• Bewehrungs-Lage: vor Beton-Verguss prüfen lassen
• Hausanschlüsse: Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation
• Lotgerechtigkeit: Wände, Treppen

Sachverständige einbinden

Empfehlung: Baugutachter / Sachverständiger beauftragen:

• Kosten: 300-800 € für EFH-Rohbau-Abnahme
• Bei Bauträger-Vertrag: Mehrwert deutlich höher als Kosten
• Schutz vor versteckten Mängeln
• Unabhängige Beurteilung

Abnahme-Protokoll

• Schriftliche Dokumentation aller Mängel
• Fotos von Mängelstellen
• Unterschrift beider Parteien (Bauherr, Bauträger)
• Nachbesserungs-Fristen vereinbaren
• Tranchen-Zurückbehalt bei wesentlichen Mängeln

Rechtsfolgen der Abnahme

• Gewährleistungsfrist beginnt (5 Jahre bei Bauwerken nach § 634a BGB)
• Übergang der Gefahr auf den Käufer (Versicherungs-Pflicht)
• Fälligkeit der Tranche nach MaBV
• Anerkennung des Bauleistungs-Standards

Bauträger-Vertrag & MaBV

Tranchen-Logik nach § 3 Abs. 2 MaBV

Bei Bauträger-Verträgen darf die Bezahlung nur in 13 Tranchen nach Baufortschritt erfolgen. Die zweite Tranche (28 %) wird nach Rohbau-Fertigstellung der Außenwände fällig — eine der größten Einzeltranchen.

Standard-Tranchen-Plan

• Tranche 1 (30 %): Beginn Erdarbeiten / Auflassungsvormerkung
• Tranche 2 (28 %): Rohbau-Fertigstellung Außenwände
• Tranche 3 (5,6 %): Außenwände innen, Rohinstallation Sanitär
• Tranche 4 (2,1 %): Rohinstallation Heizung
• ... weitere Tranchen bis zur Fertigstellung

Schutz vor Bauträger-Insolvenz

Die MaBV schützt Käufer vor Verlust bei Bauträger-Insolvenz:

• Bei Insolvenz vor Rohbau: nur Tranche 1 verloren (30 %)
• Bei Insolvenz nach Rohbau: 58 % bezahlt, Rohbau steht — Innenausbau muss mit anderen Handwerkern fortgesetzt werden
• Bei Insolvenz nach Bezugsfertigkeit: minimaler Verlust

Prüfung vor Tranchen-Zahlung

Vor Auszahlung der Rohbau-Tranche:

• Baufortschritt durch Sachverständigen prüfen
• Rohbau-Abnahme durchführen
• Mängel-Protokoll anfertigen
• Bei wesentlichen Mängeln: Tranchen-Zurückbehalt

Bauwerkvertrag vs. Bauträger-Vertrag

• Bauträger-Vertrag: Bauträger kauft Grundstück, baut, verkauft — MaBV-Schutz
• Bauwerkvertrag: Bauherr beauftragt Bau-Unternehmen — andere Schutz-Mechanismen (Vorauszahlungs-Bürgschaft, etc.)

Bedeutung beim Verkauf

Verkauf einer Immobilie im Rohbau-Stand

Selten, aber möglich. Anlässe:

• Bauträger-Insolvenz: Käufer muss verkaufen, weil keine Fertigstellung möglich
• Persönliche Notlage: Krankheit, Scheidung, Jobverlust während des Baus
• Investoren-Verkauf: Investor kauft Rohbau, plant Fertigstellung selbst
• Strategischer Wechsel: Käufer hat sich entschieden, statt EFH eine ETW zu kaufen

Wertabschlag beim Rohbau-Verkauf

Meist 30-50 % unter Marktwert der fertigen Immobilie, weil Käufer:

• Innenausbau-Risiko übernimmt
• Höhere Bau-Koordinations-Aufwand hat
• Eventuell unbekannte Mängel-Risiken
• Gewährleistungs-Risiko für bereits ausgeführte Arbeiten

Notarvertrag bei Rohbau-Verkauf

Detaillierte Beschreibung wichtig:

• Aktueller Rohbau-Zustand mit Foto-Dokumentation
• Alle vorhandenen Genehmigungen
• Liste der bisher ausgeführten Arbeiten
• Eventuell offene Forderungen von Handwerkern
• Übergabe aller Bauunterlagen (Statik, Architekten-Plan, Bauleitungs-Protokolle)
• Bereits gezahlte Tranchen (bei Bauträger-Vertrag)
• Bewährungs-Übergang

Käufer-Aufklärung

• Mängel-Liste: alle bekannten Schäden
• Baufirmen-Beziehungen: Möglichkeit der Fortsetzung mit denselben Firmen
• Energie-Standard: erreichter Stand
• Genehmigungs-Status: was ist genehmigt, was nicht
• Versicherungen: bauliche Versicherung übertragen

Vermarktungs-Strategie

• Zielgruppe: Investoren, erfahrene Bau-Käufer, Architekten
• Spezialisierte Kanäle: Bau-Plattformen, Investoren-Netzwerke
• Klare, ehrliche Kommunikation aller Risiken
• Realistische Preisbildung mit Wertabschlag

Beim Verkauf einer fertigen Immobilie

Wenn Sie eine fertige Immobilie verkaufen, ist der Rohbau-Aspekt nicht direkt relevant. Aber: Bauunterlagen aufbewahren:

• Statische Berechnungen
• Bauplan-Set
• Rohbau-Abnahme-Protokoll
• Bauleistungs-Beschreibung
• Energie-Nachweise
• Handwerker-Rechnungen für eventuelle Gewährleistungs-Fälle

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