Was ist die MaBV?

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) wurde 1974 erlassen — Rechtsgrundlage § 34c Abs. 3 GewO. Sie regelt die Pflichten von Personen, die gewerbsmäßig:

• Immobilien vermitteln (Makler)
• Wohnungen vermitteln (Wohnungsvermittler)
• Bauträger sind (Verkauf von Bauträger-Objekten)
• Baubetreuung übernehmen

Zweck

Schutz der Verbraucher vor wirtschaftlichen Schäden — insbesondere:

• Vor Verlust von Vorauszahlungen bei Bauträger-Insolvenz
• Vor unsachgemäßer Beratung durch Makler
• Vor mangelnder Versicherungs-Sicherheit
• Vor unqualifizierten Marktteilnehmern

Verstöße

Sind nach § 18 MaBV Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern bis 50.000 €. In schweren Fällen: Verlust der Gewerbe-Erlaubnis.

Makler-Pflichten

Erlaubnis nach § 34c GewO

• Beantragt bei der zuständigen IHK oder Stadt
• Zuverlässigkeits-Prüfung (Vorstrafen, Steuern, Sozialabgaben)
• Geordnete Vermögensverhältnisse (keine Insolvenz)
• Sachkundeprüfung (bei einigen Bundesländern)

Berufshaftpflicht-Versicherung (§ 15a MaBV)

Pflicht seit 01.08.2018:

• Mindest-Versicherungssumme: 500.000 € pro Schadensfall
• Mindestens 1.000.000 € pro Jahr
• Schutz vor Vermögensschäden durch fehlerhafte Beratung

Fortbildungspflicht (§ 15b MaBV)

• 20 Stunden in 3 Jahren
• Bei IHK oder anerkannten Bildungsträgern
• Nachweis-Pflicht

Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten (§§ 8-10 MaBV)

• Geschäftsbücher für jeden Auftrag
• Aufbewahrung 5 Jahre
• Aufzeichnung aller Provisionen
• Jährliche Bilanzpflicht

Belehrungspflichten

Bei jeder Maklertätigkeit muss der Makler den Verbraucher über:

• Provisionshöhe und -aufteilung
• Rechte und Pflichten
• Notarielle Beurkundungs-Pflicht
• Spekulationsfrist und Steuern
• Bedenkzeit nach § 17 BeurkG

Pflichten beim Beauftragten

Wenn ein Makler im Auftrag eines Verkäufers tätig wird: Aufklärungs-Pflicht gegenüber Käufer trotz Verkäufer-Auftrag. Verstöße können zur Anfechtung des Vertrags führen.

Bauträger-Pflichten

Wer ist Bauträger?

Wer gewerbsmäßig Grundstücke erschließt, bebaut und an Käufer verkauft — die typische Bauträger-Konstellation: Grundstück kaufen, Mehrfamilienhaus bauen, Wohnungen einzeln verkaufen.

Hauptpflichten

• § 3 MaBV: Tranchen-Zahlung nach Baufortschritt
• § 7 MaBV: Alternative durch Bankbürgschaft
• Vermögensschadenshaftpflicht: mindestens 1 Mio. € pro Schadensfall
• Baufortschritts-Nachweis: vor jeder Tranche-Zahlung
• Bauleitung und Bauüberwachung durch qualifizierte Architekten/Ingenieure
• Gewährleistungs-Pflichten nach BGB

Verbot der Vorauszahlung ohne Tranchen-Plan

Vor MaBV waren Bauträger oft pleitegegangen, wobei Käufer ihren gesamten Kaufpreis verloren hatten. § 3 MaBV verhindert das durch klare Tranchen-Vorgabe.

§ 3 — Tranchen-Zahlung

Standard-Tranchen-Plan (vereinfacht)

Bauträger-Käufe werden in maximal 13 Tranchen bezahlt:

Summe: 100 % (mit kleinen Rundungs-Abweichungen).

Voraussetzungen für Tranche-Zahlung

• Baufortschritt vom Bauträger gegenüber Käufer nachweisen
• Schriftliche Anforderung der Tranche
• Käufer-Recht zur Prüfung (oder durch Sachverständigen)
• Erst nach Prüfung: Zahlung

Schutzwirkung

Bei Bauträger-Insolvenz: Käufer hat nur den Betrag verloren, den der Baufortschritt rechtfertigt. Das Bauvorhaben kann ggf. von einem anderen Bauträger oder mit zusätzlichen Kosten fertiggestellt werden.

§ 7 — Bürgschaft

Alternative zur Tranchen-Zahlung

Statt nach § 3 MaBV in Tranchen zu zahlen, kann der Bauträger eine Bürgschaft stellen — dann darf der Käufer den vollen Kaufpreis sofort bei Notar-Vertrag zahlen.

Bürgschafts-Bedingungen

• Bürgschaft eines Kreditinstituts (Bank, nicht private Bürge)
• Über den vollen Kaufpreis
• Bei Insolvenz oder Vertragsbruch des Bauträgers: Bank zahlt Käufer den Kaufpreis zurück
• Bis Eigentumsübergang im Grundbuch

Kosten

• Bürgschafts-Gebühr: typisch 0,5-1,5 % pro Jahr
• Bauträger gibt das in den Verkaufspreis weiter
• Bei Bauzeit 18 Monate: 0,75-2,25 % höherer Kaufpreis

Heute selten angewandt

Die meisten Bauträger nutzen § 3 MaBV mit Tranchen-Zahlung, weil:

• Weniger Kapital-Bindung der Bauträger
• Bürgschafts-Gebühr macht Kaufpreis teurer
• Käufer-Akzeptanz für Tranchen-Modell hoch

Bedeutung beim Verkauf

MaBV gilt nicht beim Privatverkauf

Wer als Privatperson seine Immobilie verkauft, fällt nicht unter MaBV — keine Erlaubnis nötig, keine Tranchen-Pflicht, keine Berufshaftpflicht. Das vereinfacht den Verkauf erheblich.

Wann fällt der Verkäufer unter MaBV?

• Wer gewerbsmäßig Immobilien handelt — also mehrere Verkäufe pro Jahr mit Gewinnerzielungsabsicht
• Wer als Bauträger Objekte erstellt und verkauft
• Wer Wohnungen oder Häuser vermittelt für andere (Makler)

Käufer-Schutz auch beim Privatverkauf

Obwohl MaBV nicht gilt, gibt es beim Privatverkauf andere Schutz-Mechanismen:

• Notarielle Beurkundung nach § 311b BGB
• 14-Tage-Bedenkzeit nach § 17 BeurkG (Bauträger gilt; bei Privat-Verkauf empfohlen)
• Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB
• Fälligkeitsmitteilung des Notars erst nach Erfüllung aller Voraussetzungen
• Grundbuch-Sicherung der Auflassung

Vorteile des Privatverkaufs

• Keine Bürgschafts-Kosten
• Keine Tranchen-Plan-Komplexität
• Einfacher und schneller Notar-Prozess
• Keine Berufshaftpflicht-Versicherung nötig
• Keine Erlaubnis-Pflicht

Bei Verkauf eines Bauträger-Objekts (Erstverkauf einer Neubau-Wohnung)

Sollten Sie eine neue Eigentumswohnung als Bauträger verkaufen, müssen Sie unter MaBV agieren — mit allen Pflichten. Üblicherweise greifen Sie hier auf einen professionellen Bauträger zurück.

Praxis-Tipp DOERTER: Auf privatverkaufen.de verkaufen Sie Ihre Immobilie als Privatperson — ohne MaBV-Pflichten, ohne Makler. Provisionsfrei, mit Festpreis-Service.