Was ist Lastenfreistellung?

Lastenfreistellung bedeutet, dass das Grundbuch beim Eigentumsübergang frei von Belastungen ist, die der Käufer nicht ausdrücklich übernehmen will. Sie ist kein gesetzlicher Begriff, sondern eine Standardvereinbarung in praktisch jedem Kaufvertrag: Der Verkäufer verpflichtet sich, alte Grundschulden, Hypotheken und unerwünschte sonstige Belastungen vor oder mit der Eigentumsumschreibung zu löschen.

Für den Käufer ist die Lastenfreistellung essenziell. Seine finanzierende Bank wird nur dann das Darlehen auszahlen, wenn das Grundbuch im Moment der neuen Eintragung „sauber" ist — also weder von alten Grundschulden noch von ungeklärten Vormerkungen belastet. Ohne Lastenfreistellung scheitert die gesamte Finanzierung.

Welche Belastungen müssen gelöscht werden?

Die Eintragungen im Grundbuch sind in drei Abteilungen gegliedert. Lastenfreistellung betrifft meist nur eine — manchmal zwei:

• Abteilung III (Grundpfandrechte). Hier stehen Grundschulden und Hypotheken. Diese werden in praktisch jedem Verkauf gelöscht — entweder weil das Darlehen abbezahlt ist oder weil es im Zuge des Verkaufs abgelöst wird.
• Abteilung II (Lasten und Beschränkungen). Hier stehen Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Baulasten-Vermerke. Diese werden meist nicht gelöscht — der Käufer übernimmt sie. Ausnahme: wenn Käufer und Verkäufer ausdrücklich anders verhandeln (etwa: ein nicht mehr benötigtes Wegerecht).
• Abteilung I (Eigentümer). Hier passiert die eigentliche Umschreibung — das ist keine Last, sondern der Übergang selbst.

Im typischen Privatverkauf bedeutet Lastenfreistellung also: alte Grundschulden raus, alles andere bleibt.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Restschuld klären. Mit Ihrer finanzierenden Bank besprechen: Wie hoch ist die offene Schuld zum geplanten Notartermin? Die Bank stellt Ihnen einen Ablösebrief aus.
2. Löschungsbewilligung anfordern. Bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung beantragen. Bearbeitungszeit ein bis vier Wochen, je nach Bank.
3. Notarvertrag mit Treuhandauftrag. Im Kaufvertrag wird vereinbart: Der Notar erhält die Löschungsbewilligung treuhänderisch und gibt sie erst frei, wenn die Restschuld bezahlt ist.
4. Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto. Der Käufer überweist den Kaufpreis dorthin. Der Notar zahlt davon zuerst die Restschuld an Ihre Bank.
5. Löschungsbewilligung wird wirksam. Mit der Zahlung der Restschuld gibt die Bank die Löschungsbewilligung frei. Der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein.
6. Löschung im Grundbuch. Das Grundbuchamt löscht die alte Grundschuld. Dauer: zwei bis sechs Wochen.
7. Eigentumsumschreibung. Erst wenn alle Lasten gelöscht (oder die neue Käufer-Grundschuld eingetragen) ist, erfolgt die Umschreibung in Abteilung I.

Was kostet die Lastenfreistellung?

Zwei Kostenarten:

• Grundbuchgebühren. Für die Löschung der Grundschuld berechnet das Grundbuchamt nach GNotKG eine halbe Gebühr — typischerweise 100 bis 400 Euro je nach Grundschuldhöhe.
• Notargebühren. Für die Beglaubigung der Unterschrift und die Antragstellung beim Grundbuchamt — meist 100 bis 300 Euro.

Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro summieren sich die Kosten auf etwa 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe, also rund 500 Euro. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer — sie sind klar als Lastenfreistellungskosten zugeordnet.

Realistischer Zeitplan

Wer den Verkauf glatt durchziehen will, plant sechs bis acht Wochen vor dem Notartermin mit der Bank zu sprechen. Drei Phasen:

• Phase 1 (Wochen -8 bis -6): Restschuldbestätigung anfordern, Löschungsbewilligung beantragen.
• Phase 2 (Wochen -6 bis -2): Notarvertrag aufsetzen, Löschungsbewilligung beim Notar einreichen.
• Phase 3 (Wochen 0 bis +6): Notartermin, Kaufpreiszahlung, Lastenfreistellung wird formal vollzogen.

Bei Banken mit guter Digitalanbindung (ING, DKB, Comdirect) geht die Vorbereitungsphase deutlich schneller — manchmal in drei bis fünf Werktagen. Bei traditionellen Sparkassen oder Volksbanken eher die volle Wartezeit einplanen.

Typische Fallstricke

• Alte Bank nicht mehr existent. Bei sehr alten Grundschulden — etwa Sparkassen vor Fusion — kann die ursprüngliche Bank inzwischen erloschen sein. Rechtsnachfolger ermitteln dauert oft Wochen.
• Hypotheken statt Grundschulden. Bei Altimmobilien (Bauantrag vor 1995) können noch Hypotheken im Grundbuch stehen. Die Löschung läuft formal anders — der Notar muss das Erlöschen der Forderung nachweisen.
• Vergessene Vormerkungen. Manchmal stehen alte Auflassungsvormerkungen aus gescheiterten Vorverkäufen im Grundbuch. Diese müssen ebenfalls gelöscht werden — formal aufwendiger als Grundschulden.
• Pfändungen oder Insolvenz-Vermerke. Bei früheren finanziellen Schwierigkeiten können Pfändungseintragungen drinstehen, die separat geklärt werden müssen.
• Zustimmung Vorkaufsberechtigter. Wenn eine Person in Abteilung II ein Vorkaufsrecht hat (privat oder gemeindlich), muss diese ihrer Verzichtserklärung zustimmen, bevor verkauft wird.

Pragmatisches Vorgehen: Holen Sie den aktuellen Grundbuchauszug vor der Vermarktung. Lassen Sie ihn von Ihrem Notar oder uns durchsehen. So entdecken Sie Stolpersteine in Ruhe, statt unter Zeitdruck am Vortag des Notartermins.