Kubatur 2026: Definition und Berechnung
Was ist die Kubatur?
Die Kubatur (auch Brutto-Rauminhalt, BRI, oder „umbauter Raum“) ist das Volumen eines Gebäudes — gemessen nach den Außenmaßen. Die Berechnung erfolgt nach DIN 277.
Was zählt zum BRI?
- Alle Geschosse einschließlich Keller und Dach (anteilig)
- Außenmaße, also inklusive Wänden und Decken
- Vertikale Erstreckung: Oberkante Boden bis Oberkante Decke des darüberliegenden Geschosses
Was NICHT zur Kubatur
- Auskragende Bauteile (Balkone, Dachüberstände)
- Außenanlagen, Garagen, Carports (separat berechnet)
- Bauteile unter Geländeniveau (separat)
Berechnung nach DIN 277
Drei Kategorien (DIN 277)
- BRI a: Volumen über und unter Geländeniveau bis Oberkante Geländeniveau
- BRI b: Volumen unter Geländeniveau bis Oberkante Bodenplatte (Fundament)
- BRI c: nicht-allseitig umschlossene Bauteile (Loggien, überdachte Eingänge)
Standard-Praxis
Im Sachwertverfahren wird meist BRI a + b berechnet — also das ganze Gebäude inklusive Keller.
Konkrete Berechnung Beispiel-EFH
- Grundfläche (außen): 10 × 12 m = 120 m²
- Erdgeschoss-Höhe: 2,80 m (Oberkante Bodenplatte bis Oberkante Decke)
- Obergeschoss-Höhe: 2,80 m
- Dachgeschoss: Sattel- oder Walmdach, halbes Volumen typisch
Berechnung:
- EG: 120 × 2,80 = 336 m³
- OG: 120 × 2,80 = 336 m³
- DG: 120 × (mittlere Höhe 1,40 m) = 168 m³
- Keller: 120 × 2,40 = 288 m³
- Gesamt-Kubatur: 1.128 m³
Kubatur vs. Wohnfläche
Ist nicht dasselbe
Die beiden Kennzahlen messen verschiedene Dinge:
- Wohnfläche (WoFlV): nutzbare Innenraum-Fläche, in m²
- Kubatur (BRI): Außen-Volumen des Gebäudes, in m³
Typisches Verhältnis
Bei einem Wohnhaus mit Standardhöhe (Geschosshöhe 2,80 m, Wandstärke 30 cm):
- 1 m² Wohnfläche ≈ 3-4 m³ BRI
- Beispiel: 100 m² Wohnung → ca. 300-400 m³ BRI
- Beispiel: 200 m² EFH → ca. 600-800 m³ BRI
Bei Sonderfällen anders
- Loft mit Deckenhöhe 4 m: BRI relativ höher als bei Standardhöhe
- Altbau mit Decken 3,5 m: BRI deutlich höher als Wohnfläche andeutet
- Niedrige Decken (vor 1950 in Wirtschafts-Gebäuden): BRI nicht so hoch
Wann wird Kubatur verwendet?
Sachwertverfahren
Bei der Immobilienbewertung im Sachwertverfahren wird die Kubatur als Eingangsgröße verwendet:
- Herstellungskosten pro m³ BRI (regional und gebäudetypisch unterschiedlich)
- 2026: typisch 300-600 €/m³ je nach Bauweise und Ausstattung
- × Kubatur = Brutto-Gebäudewert
- × Altersfaktor (Restnutzungsdauer) = aktueller Gebäudewert
Gebäudeversicherung
Wohngebäudeversicherungen kalkulieren Prämien oft auf Basis der Kubatur:
- BRI × Versicherungs-Faktor (regional unterschiedlich)
- Alternativ: Wert 1914 oder Wohnfläche × m²-Faktor
- Bei Veränderungen am Gebäude (Anbau, Abriss): Versicherung informieren
Heizlast-Berechnung
Bei der Auslegung von Heizungssystemen wird die Kubatur als Volumen-Grundlage verwendet — neben der Wohnfläche und U-Werten.
Bedeutung beim Verkauf
Im Standard-Verkauf
Bei normalen Wohnungs- oder EFH-Verkäufen ist die Kubatur kaum relevant — Wohnfläche dominiert die Verkaufs-Kommunikation. Im Exposé erscheint die Kubatur selten.
Bei Sonderobjekten
Bei Loft-Wohnungen, Industrie-Konversionen, besonderen Architektur-Objekten: Kubatur als Wertargument einsetzen:
- „Großzügige Decken-Höhe 4 m“
- „Loft-Volumen mit 600 m³ Brutto-Rauminhalt“
Bei Investoren-Verkäufen
Bei Verkauf an Bauträger oder Sanierungs-Investoren: Kubatur ist relevant für Umnutzungs-Potenzial.
Praxis-Tipps
Kubatur ermitteln
- Bauunterlagen prüfen (Bauantrag, Statik, Energieausweis)
- Wenn nicht vorhanden: Außenmaße abnehmen (Maßband oder Laserentfernungsmesser)
- Pro Geschoss: Länge × Breite × Höhe
- Summieren
- Dachgeschoss: anteilig nach Steigung (halbes Volumen bei Standard-Satteldach)
- Keller: oft anteilig nach Höhe über/unter Geländeniveau
Professionelle Berechnung
- Bauzeichner / Architekt: 200-500 €
- Sachverständiger (Vollberechnung): 500-1.500 €
- Bei Wertgutachten ist BRI immer enthalten
Häufige Fehler
- Innenmaße statt Außenmaße: führt zu zu niedriger Kubatur
- Wohnfläche × Höhe: vernachlässigt Wandstärken
- Dachgeschoss komplett gezählt: anteilige Reduktion bei Steildach nötig
- Anbauten vergessen: Garage, Wintergarten separat addieren
Praxis-Tipp DOERTER: Auf privatverkaufen.de bewerten wir Ihr Haus mit allen relevanten Kennzahlen — Wohnfläche, Kubatur, Bodenwert. Provisionsfrei, mit Festpreis-Service.