Flurkarte / Liegenschaftskarte 2026: Was Sie wissen müssen
Was ist die Flurkarte?
Die Flurkarte (heute meist Liegenschaftskarte) ist die amtliche Karte des Liegenschaftskatasters. Sie ist die zentrale Dokumentationsquelle für Grundstücksgrenzen in Deutschland.
Rechtliche Stellung
Das Liegenschaftskataster ist nach den Vermessungsgesetzen der Bundesländer geregelt. Es ist:
- Öffentliches Register: amtlich geführt
- Quelle der Grundstücks-Identität: Flurstücksnummern
- Grundlage für das Grundbuch — jedes Grundstück im Grundbuch hat eine Flurstücksnummer
- Vertrauensschutz: Eintragungen genießen Richtigkeits-Vermutung
ALKIS-System
Seit ca. 2008 wurden die analogen Flurkarten in das digitale System ALKIS (Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem) überführt. Vorteile:
- Datenintegration mit Eigentümerdaten (ALKIS verknüpft Karte + Bestandsbuch)
- Online-Abruf möglich
- Häufige Aktualisierungen
- Maßstabsgerechte Darstellung im PDF
Inhalt im Detail
Standardinhalte einer Liegenschaftskarte
- Grundstücksgrenzen als durchgezogene Linien
- Flurstücksnummern: jede Parzelle hat eine eindeutige Nummer
- Flur-Nummern: übergeordnete Gebietseinheit (Bezirk)
- Gemarkungs-Bezeichnung: alle Grundstücke einer Gemarkung gehören zusammen
- Gebäude mit ungefähren Konturen
- Hausnummern
- Straßennamen
- Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Acker, Wald, Verkehr)
- Maßstab meist 1:500 oder 1:1.000
- Nordpfeil
Erweiterte Inhalte (auf Anfrage)
- Topografie (Höhenlinien)
- Anschluss-Punkte (Strom, Gas, Wasser)
- Baulasten-Vermerke
- Denkmal-Hinweise
- Lärmschutz-Zonen
- Hochwasser-Gefahrenzonen
Was steht NICHT in der Flurkarte
- Eigentümer-Namen (steht im Grundbuch, nicht in der Karte)
- Belastungen wie Grundschulden (Grundbuch)
- Verkehrswert oder Kaufpreis
- Bauliche Details der Gebäude
Anforderung beim Katasteramt
Online-Auszüge (heute Standard)
Fast alle Bundesländer bieten Online-Geoportale für den Sofort-Abruf:
- Bayern: BayernAtlas — bayernatlas.de
- NRW: TIM-online — tim-online.nrw.de
- Baden-Württemberg: GeoportalBW
- Niedersachsen: Auskunfts- und Präsentationssystem
- Berlin: FIS-Broker
- Sachsen: GeoSN
Vorteile: 24/7 verfügbar, Sofort-PDF, niedrigere Kosten.
Postalisch / persönlich
- Katasteramt (Vermessungsamt) der Gemeinde / Landkreises
- Antrag schriftlich, telefonisch oder persönlich
- Bearbeitungszeit: 1-3 Wochen
- Anfragen-Standard: Gemarkung, Flur, Flurstück
Über Notar oder Vermessungsbüro
Beim Hauskauf besorgt sich der Notar oft selbst die Flurkarte über sein Behörden-Netzwerk. Vermessungsingenieure können ebenfalls amtliche Auszüge beziehen.
Kosten 2026
Standard-Auszüge
| Variante | Kosten |
|---|---|
| Online-Auszug (digital, PDF) | 10-30 € |
| Einfacher amtlicher Auszug (Papier) | 15-50 € |
| Beglaubigter Auszug | 30-80 € |
| Mit Topographie / Sonderinhalten | 50-150 € |
| Selbst-Einsicht über BORIS (kostenfrei, ohne Bestätigung) | 0 € |
Wer zahlt?
Üblicherweise der Antragsteller — beim Hausverkauf trägt das oft der Käufer, manchmal der Verkäufer im Vorfeld als Verkaufs-Vorbereitung. Im Notarvertrag wird das mitgeregelt.
Grenzfeststellung & Vermessung
Wann ist eine Vermessung nötig?
- Bei Streit um Grenzen mit Nachbarn
- Bei Grundstücksteilung (z.B. Bauplatz abtrennen)
- Bei Vergrößerung durch Kauf eines Nachbargrundstücks
- Beim Neubau: Schnurgerüst-Vermessung
- Bei Verschwommenen Grenzpunkten (alte Grenzsteine fehlen)
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI)
Nur ein ÖbVI darf amtliche Vermessungen durchführen — er ist staatlich beliehen. Seine Vermessungs-Ergebnisse werden vom Katasteramt direkt übernommen.
Ablauf einer Grenzfeststellung
- Auftrag an ÖbVI
- Recherche der Katasterdaten
- Vor-Ort-Termin (Grenzfeststellungs-Termin) — alle Nachbarn anwesend
- Einmessung der Grenzpunkte
- Setzen von Grenzsteinen (oder GPS-Markierungen)
- Protokollunterschrift aller Beteiligten
- Übermittlung an Katasteramt
- Eintragung im ALKIS
Kosten Grenzfeststellung
- EFH-Grundstück: 500-2.500 €
- Reines Grundstück ohne Bebauung: 800-3.000 €
- Komplexe Lage (Hanglage, viele Nachbarn): 2.000-5.000 €
- Bei sofortigen Konflikten: Anwaltskosten kommen dazu
Bedeutung beim Verkauf
Pflichtanlage Notarvertrag
Die Liegenschaftskarte ist Pflichtbestandteil beim Notarvertrag — der Notar verlangt einen aktuellen Auszug, um:
- Die Identität des Grundstücks zu sichern
- Flurstücksnummer und Gemarkung exakt zu benennen
- Die Größe zu verifizieren
- Bei Grundstücksteilungen die richtigen Flurstücke zu identifizieren
Was Käufer prüfen
- Stimmt die Größe mit der Angabe im Exposé überein?
- Sind alle Bauten eingezeichnet (Schwarzbau-Risiko)?
- Wo verlaufen die genauen Grenzen?
- Gibt es Überbau (Gebäudeteil über die Grenze)?
- Welche Nachbarschafts-Konstellation?
- Welche Nutzungsarten haben Nachbar-Grundstücke?
Häufige Stolperfallen
- Wohnfläche im Exposé != Grundstücksgröße in der Flurkarte: muss zusammen passen
- Nicht eingetragene Anbauten: möglicher Schwarzbau
- Überbau auf Nachbargrundstück: oft historisch entstanden, juristisch heikel
- Grenzsteinverlust: Käufer kann Grenzfeststellung verlangen
- Erschließungs-Wege nicht klar erkennbar — Zufahrtsrechte prüfen
Vorbereitung für den Verkauf
- Aktuelle Liegenschaftskarte beschaffen (max. 6 Monate alt)
- Bei Diskrepanzen mit Realität: vor Verkauf klären
- Bei unklaren Grenzen: Grenzfeststellung erwägen — schafft Vertrauen beim Käufer
- Im Exposé Flurkarten-Auszug als Anlage anbieten
- Größe in der Flurkarte mit Grundbuch und Exposé abgleichen
Im Exposé wertvoll
Eine Karte oder ein Lageplan im Exposé schafft Klarheit:
- Lage zur Straße
- Form und Größe
- Nachbar-Situation
- Erreichbarkeit
- Bebauungs-Potential
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