Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision — auch Courtage oder Maklergebühr genannt — ist die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie ist ein Erfolgshonorar: kein Kaufvertrag, keine Provision. Geregelt ist sie nicht durch das BGB, sondern entsteht erst durch einen Maklervertrag — und ist rechtlich bei Wohnimmobilien an die Vorschriften des § 656a–656d BGB sowie an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden.

In der Praxis wird die Provision auf den Kaufpreis berechnet — typischerweise 7,14 Prozent gesamt, also 3,57 Prozent für jede Seite (Käufer und Verkäufer), jeweils inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Die effektive Maklergebühr beträgt also 6 Prozent netto vom Kaufpreis.

Bestellerprinzip seit Dezember 2020

Eine der wichtigsten Reformen der letzten Jahre: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip auch bei Immobilienkäufen (§ 656c BGB). Davor war es üblich, dass der Käufer die volle Provision trug — obwohl der Verkäufer den Makler bestellt hatte. Jetzt gilt:

• Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision.
• Die andere Seite kann höchstens den gleichen Betrag tragen — keine einseitige Abwälzung mehr.
• Gilt nur bei Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung).
• Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Bebauung und Gewerbeimmobilien sind nicht erfasst — dort gilt weiterhin Vertragsfreiheit.

In der Praxis hat sich seither die hälftige Teilung bei Wohnimmobilien durchgesetzt: 3,57 Prozent je Seite. Manche Makler verlangen niedrigere Sätze (5,95 oder 4,76 Prozent gesamt), das ist Sache der Vertragsverhandlung mit dem Verkäufer.

Wie hoch ist die Maklerprovision in den Bundesländern?

Die Sätze haben sich regional eingespielt. Stand Mai 2026 — die häufigsten Werte:

• 7,14 % gesamt (3,57 % je Seite): Bayern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen — der bundesweite Standard.
• 5,95 % gesamt (2,98 % je Seite): Bremen, Hessen, Niedersachsen — historisch günstigere Region.
• 6,25 % gesamt (3,13 % je Seite): Baden-Württemberg in einigen Regionen.

Diese Sätze sind nicht gesetzlich vorgeschrieben — sie sind ortsüblich. Das heißt: Sie können verhandeln (siehe weiter unten), Makler müssen auch unter dem ortsüblichen Niveau zustimmen, wenn das Geschäft attraktiv genug ist.

Wann ist die Provision fällig — und wann nicht?

Das Provisionsrecht hat klare Regeln:

• Fällig bei Beurkundung. Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ist der Provisionsanspruch entstanden. Zahlungsfrist meist 14 Tage nach Vertragsschluss.
• Erfolgskausalität. Der Makler muss nachweisen, dass seine Tätigkeit zum Vertragsschluss geführt hat (Nachweis oder Vermittlung). Ohne diesen Kausalzusammenhang kein Anspruch.
• Rücktritt → Provisionswegfall. Bei Rücktritt vom Kaufvertrag entfällt die Provision in der Regel rückwirkend — solange der Rücktritt rechtlich wirksam ist (z. B. wegen Mängeln).
• Vorvertrag genügt nicht. Reservierungsvereinbarungen, Letter of Intent oder mündliche Zusagen lösen keinen Provisionsanspruch aus.

Praxis-Tipp: Wer einen Maklervertrag unterzeichnet, sollte die Klausel zur Provisionsfälligkeit genau lesen. Manche Verträge enthalten Vorauszahlungs- oder Aufwandsentschädigungs-Klauseln, die auch ohne erfolgreichen Verkauf greifen.

Provision verhandeln — wann es geht

Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. Verhandeln ist also möglich — die Frage ist nur, wann Makler nachgeben:

• Hochpreisige Objekte (> 1 Mio. €). Bei Villen, Penthouse-Wohnungen oder Grundstücken im siebenstelligen Bereich sind Nachlässe von 1 bis 2 Prozentpunkten realistisch — die absolute Summe bleibt hoch genug.
• Schwer verkäufliche Objekte. Sanierungsbedürftige Häuser in Randlagen oder Spezialimmobilien: Makler reduziert Provision, um den Auftrag überhaupt zu bekommen.
• Stammkunden / Mehrfach-Aufträge. Wer drei Wohnungen verkauft, bekommt einen Mengenrabatt.
• Anlaufmärkte mit hoher Konkurrenz. München, Hamburg, Berlin — viele Makler buhlen um wenige Aufträge, das drückt die Provision.

Beispiel: Bei 450.000 Euro Kaufpreis spart eine reduzierte Provision von 6,55 % statt 7,14 % bereits 2.655 Euro für den Verkäufer.

Alternative: Privatverkauf ohne Makler

Die radikalste Form der Ersparnis: komplett auf den Makler verzichten. Beim Privatverkauf entfällt die Provision in voller Höhe — beide Seiten sparen je 3,57 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro entspricht das insgesamt 32.130 Euro Ersparnis. Diese Summe fließt in Form von Verhandlungsspielraum direkt in die Transaktion: Der Verkäufer kann etwas mehr halten, der Käufer etwas mehr Eigenkapital für die Tilgung einbringen.

Voraussetzung: Sie übernehmen selbst, was sonst der Makler tut — Bewertung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungstermine, Verhandlung, Notar-Koordination. Wer das in Eigenregie machen will, braucht Zeit (typischerweise 60 bis 120 Stunden über drei Monate). Eine moderne Alternative sind Festpreis-Anbieter, die diese Aufgaben für eine planbare Pauschale übernehmen — typisch 1.000 bis 4.000 Euro statt prozentualer Provision.

Mehr zur Strategie und zu den Komponenten der Kaufnebenkosten in den entsprechenden Lexikoneinträgen.