Tilgung & Tilgungssatz 2026: Berechnung, Rechner, Strategie
Was ist die Tilgung?
Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Darlehensrate, der direkt zur Reduzierung der Restschuld verwendet wird — im Gegensatz zum Zinsanteil, der nur die laufenden Kosten deckt. Bei einem Annuitätendarlehen ist die Gesamtrate konstant, der Tilgungsanteil steigt aber mit jeder Zahlung.
Der wichtigste Hebel der Immobilienfinanzierung: Die Wahl des anfänglichen Tilgungssatzes. Er wird in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ausgedrückt und entscheidet zusammen mit dem Zinssatz über zwei Dinge:
- Höhe der monatlichen Rate — höhere Tilgung bedeutet höhere Belastung
- Gesamtlaufzeit — höhere Tilgung bedeutet schnellere Schuldenfreiheit
Der Tilgungssatz im Detail
Der anfängliche Tilgungssatz bezieht sich auf das erste Jahr. In den Folgejahren steigt der absolute Tilgungsbetrag automatisch — weil die Rate konstant bleibt, aber der Zinsanteil sinkt. Diese Beschleunigung nennt sich Tilgungsbeschleunigung und ist der mathematische Charme des Annuitätendarlehens.
Praktische Größenordnungen für Tilgungssätze 2026:
- 1 % — Minimum bei vielen Banken. Sehr lange Laufzeit. Heute kaum noch empfehlenswert.
- 2 % — Standard. Vorgabe vieler Beratungsgespräche, aber meist nicht mehr ausreichend.
- 3 % — Empfohlen für die meisten Käufer. Akzeptable Rate, kürzere Laufzeit.
- 4 % oder mehr — Für höhere Einkommen oder ältere Käufer mit Renten-Ziel.
Der Rechner unten zeigt Ihnen die Laufzeit-Auswirkung Ihrer Wahl in konkreten Zahlen.
Wie lange dauert Ihre Tilgung?
Gesamtzinsen über die Laufzeit: ~165.000 €. Annahme: konstanter Zins, keine Sondertilgungen.
⇒ Laufzeit 30 J · Rate 1.500 €/Monat
Welcher Tilgungssatz ist optimal?
Drei Faustregeln helfen bei der Entscheidung:
- Schuldenfrei zum Renteneintritt. Wer mit 40 Jahren kauft und mit 65 Jahren ohne Restschuld in den Ruhestand will, hat 25 Jahre — das schafft man mit ca. 3 % Tilgung.
- Mindestens so hoch wie der Zins. Bei 4 % Zins also mindestens 2-3 % Tilgung. Sonst tilgen Sie kaum schneller, als die Inflation Ihre Schuld entwertet.
- Maximal die Belastung, die Sie ohne Stress tragen. Eine hohe Tilgung bringt nichts, wenn Sie bei jeder Reparatur oder Krankheit ins Schwitzen kommen. Lieber niedriger anfangen und durch Sondertilgungen beschleunigen.
Tilgungssatz während Laufzeit ändern
Viele moderne Darlehensverträge erlauben kostenlose Tilgungssatzanpassungen während der Zinsbindung. Typisch: ein- bis zweimal pro Zinsbindungszeitraum, im Bereich von 1 bis 5 Prozent.
Praktisch nützlich, wenn sich Ihr Einkommen ändert: Nach einer Beförderung können Sie die Tilgung von 2 % auf 4 % erhöhen — die Restschuld wird schneller abgebaut. Bei finanzieller Engstelle umgekehrt: zurück auf 1 % für einige Jahre, später wieder rauf.
Beim Abschluss des Darlehens explizit nach diesem Recht fragen — nicht alle Banken bieten es kostenlos an.
Volltilger-Darlehen — Sonderform mit Vorteil
Bei einem Volltilger-Darlehen ist der Tilgungssatz so hoch gewählt, dass das Darlehen am Ende der vereinbarten Zinsbindung komplett zurückgezahlt ist — keine Anschlussfinanzierung nötig.
Bei 15 Jahren Zinsbindung und 4 % Zins entspricht das einer anfänglichen Tilgung von rund 5,5 %. Die Rate ist entsprechend hoch — bei 300.000 Euro Darlehen rund 2.375 Euro pro Monat statt 1.500 Euro bei 2 %.
Vorteile:
- Keine Anschlussrisiken. Sie sind nach der Zinsbindung schuldenfrei — kein Zinsanstieg-Risiko.
- Bessere Konditionen. Banken bieten oft 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte Zinsabschlag für Volltilger.
- Klare Planungssicherheit. Sie wissen genau, wann Sie schuldenfrei sind.
Nachteile: hohe Monatsrate, weniger Spielraum für andere Investitionen. Sinnvoll vor allem für höhere Einkommen oder Käufer mit Renten-Ziel.