Zweitwohnsitzsteuer 2026: NRW-Städte, Berechnung, Befreiungen
Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?
Die Zweitwohnsitzsteuer (auch Zweitwohnungsteuer) ist eine kommunale Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a GG. Sie wird auf das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet erhoben — also auf die Tatsache, dass jemand neben seinem Hauptwohnsitz noch eine weitere Wohnung in der Gemeinde unterhält.
Anders als die Grundsteuer trifft sie nicht den Eigentümer wegen seines Grundbesitzes, sondern den Nutzer einer Zweitwohnung wegen seines Aufwands für diese zusätzliche Wohnung. Bei Eigentümer-Selbstnutzung also den Eigentümer; bei Vermietung den Mieter, falls dieser dort einen Zweitwohnsitz hat.
Die Steuer ist eine kommunale Kompetenz — jede Gemeinde entscheidet, ob und wie hoch sie sie erhebt. Hauptmotivation: zusätzliche kommunale Einnahmen und Anreize für Bürger, ihren Hauptwohnsitz in der Gemeinde zu nehmen (wodurch die Gemeinde mehr Einkommensteuer-Anteil erhält).
Berechnung im Detail
Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage variiert nach Gemeinde, meist:
- Vermietete Wohnung: Jahresnettokaltmiete des Mietvertrags
- Selbst genutzte Wohnung: ortsübliche Vergleichsmiete × 12 Monate
- Manchmal: Wohnfläche × Quadratmeter-Pauschalsatz
Hebesätze in NRW
| Stadt | Hebesatz |
|---|---|
| Köln | 10 % |
| Bonn | 10 % |
| Aachen | 10 % |
| Münster | 10 % |
| Dortmund | 12 % |
| Wuppertal | 10 % |
| Düsseldorf | — (keine Erhebung) |
| Essen | — (keine Erhebung) |
| Bochum | — (keine Erhebung) |
Stand 2026 — aktuelle Hebesätze auf den Gemeinde-Webseiten prüfen. In touristischen Regionen wie Eifel, Sauerland, Bayerischer Wald oft 10-20 %.
Berechnungs-Beispiel Köln
Selbst genutzte ETW als Zweitwohnung, 75 m² Wohnfläche, ortsübliche Miete 14 €/m².
- Fiktive Nettokaltmiete: 75 m² × 14 € = 1.050 €/Monat = 12.600 €/Jahr
- Hebesatz Köln: 10 %
- Zweitwohnsitzsteuer = 1.260 €/Jahr
Berechnungs-Beispiel touristische Region
Ferienwohnung in Cochem (Mosel), 50 m², Hebesatz 20 %, ortsübliche Vergleichsmiete 10 €/m².
- Fiktive Nettokaltmiete: 50 m² × 10 € = 500 €/Monat = 6.000 €/Jahr
- Hebesatz: 20 %
- Zweitwohnsitzsteuer = 1.200 €/Jahr
Lage in NRW
NRW ist im Vergleich zu Bayern oder Schleswig-Holstein eher zurückhaltend bei der Zweitwohnsitzsteuer:
Großstädte
- Köln: 10 % seit 2005 — primär gegen Studenten-Doppelwohnsitze gerichtet
- Bonn: 10 % — vor allem für Bundesbedienstete relevant
- Münster: 10 % — Hochschulstadt mit vielen Auswärtigen
- Aachen: 10 % — Universitätsstadt
- Dortmund: 12 % — höchster Satz unter den NRW-Großstädten
- Düsseldorf, Essen, Bochum, Duisburg: keine Zweitwohnsitzsteuer
Touristische Regionen
- Bad Münstereifel, Schleiden, Bad Berleburg: 10-15 %
- Winterberg, Willingen: 10-12 %
- Monschau, Heimbach: 10 %
In den meisten ländlichen NRW-Gemeinden wird keine Zweitwohnsitzsteuer erhoben.
Befreiungen
Studierende
Nach BVerfG-Rechtsprechung können Studierende, deren Erstwohnsitz bei den Eltern liegt und die für das Studium eine Zweitwohnung in der Hochschulstadt benötigen, von der Steuer befreit sein. Voraussetzung: Antrag mit Studienbescheinigung. Manche Gemeinden gewähren die Befreiung automatisch, andere nicht — Einzelfall prüfen.
Verheiratete mit beruflichem Doppelwohnsitz (BVerfG 2005)
Eine Schlüssel-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (1 BvR 1232/00 vom 11.10.2005): Wenn der Ehepartner berufsbedingt einen Doppelwohnsitz unterhält, ist die Zweitwohnsitzsteuer verfassungswidrig — soweit sie auf das Innehaben dieser Zweitwohnung erhoben wird. Folge: Berufsbedingte Doppelwohnsitze für Verheiratete sind in der Regel steuerfrei.
Pflegeheim-Bewohner
Wer aus gesundheitlichen Gründen in einem Pflegeheim wohnt und seinen ursprünglichen Wohnsitz behält, kann von der Zweitwohnsitzsteuer befreit sein — die Pflegewohnung wird nicht als „Zweitwohnung“ im Sinne der Steuer behandelt.
Berufliche Notwendigkeit
- Soldaten mit Dienstwohnung am Stationierungsort
- Bundesbedienstete mit auswärtiger Dienststelle
- Berufspendler mit doppelter Haushaltsführung (steuerlich anerkannt)
Sonstige Befreiungen
- Heimbewohner in Pflege- oder Altenheimen
- Inhaftierte mit Wohnsitz vor Haftantritt
- Kapitalanlage-Wohnungen ohne Eigennutzung (z.B. ausschließlich vermietete ETW)
An- und Abmeldung
Anmeldung
Wer eine Zweitwohnung bezieht, muss diese beim Einwohnermeldeamt anmelden — gleichzeitig wird die Steuerpflicht festgestellt. Die Anmeldung erfolgt in der Regel innerhalb von 2 Wochen nach Einzug.
Erfassung durch die Gemeinde
Die Gemeinde versendet daraufhin ein Erhebungsformular zur Zweitwohnsitzsteuer. Pflichtangaben:
- Adresse der Zweitwohnung
- Wohnfläche
- Nettokaltmiete (oder Selbstnutzung)
- Nutzungsbeginn
- Beruflicher oder studentischer Status (für Befreiungsanträge)
Abmeldung
Bei Aufgabe der Zweitwohnung muss sofort beim Einwohnermeldeamt abgemeldet werden. Erst dann endet die Steuerpflicht. Nachträgliche Abmeldungen werden meist nicht rückwirkend anerkannt.
Steuerhinterziehung durch falsche Wohnsitzangabe
Wer den Erstwohnsitz fingiert in einer Gemeinde anmeldet, in der niedrigere oder keine Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird, riskiert Bußgelder und Steuernachzahlungen. Die Gemeinden gleichen ihre Daten heute zunehmend ab — und finden Diskrepanzen schnell heraus.
Praxis-Hinweise
Bei beruflicher Zweitwohnung
- Doppelte Haushaltsführung nach § 9 EStG geltend machen — Werbungskosten bis 1.000 €/Monat absetzbar
- Hauptwohnsitz sorgfältig dokumentieren (Familienwohnsitz, mehr als 60 Tage Anwesenheit pro Jahr)
- BVerfG-Befreiung bei Verheirateten ausprobieren — Antrag bei der Gemeinde
Bei Ferienwohnungs-Besitz
- Vermietung an Feriengäste: keine Zweitwohnsitzsteuer, weil keine Person dort einen Wohnsitz hat
- Eigennutzung als Eigentümer: Steuer fällig, wenn der Hauptwohnsitz nicht in der Gemeinde liegt
- Vermietung an Wochenend-Pendler: Mieter wird steuerpflichtig, nicht der Eigentümer
Bei Verkauf einer Zweitwohnung
- Sofortige Abmeldung beim Einwohnermeldeamt nach Übergabe
- Anteilige Steuer bis zum Tag der Aufgabe
- Käufer informieren über erwartete laufende Steuer
Auswirkung auf den Wert
Eine hohe Zweitwohnsitzsteuer kann die Attraktivität für Ferienkäufer reduzieren. Bei einem Hebesatz von 20 % und einer 50-m²-Ferienwohnung in der Eifel bedeutet das 1.200 €/Jahr zusätzliche Kosten — übersetzt in Ertragswert (4 % LZS) sind das ca. 30.000 € Wertverlust. Verkäufer sollten die Steuer in ihrer Kalkulation berücksichtigen.
Mein Rat: Wer eine Zweitimmobilie besitzt, sollte die jährliche Zweitwohnsitzsteuer-Belastung in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen. Bei einer geplanten Eigennutzung in einer steuerpflichtigen Gemeinde ist eine Vermietung statt Eigennutzung oft die wirtschaftlich klügere Variante — keine Zweitwohnsitzsteuer, dazu noch Mieteinnahmen und Werbungskostenabzug. Erst bei tatsächlicher überwiegender Eigennutzung lohnt sich der Verzicht auf die Vermietung.