Was sind Werbungskosten?

Die Werbungskosten bei Vermietung sind in § 9 EStG geregelt. Sie umfassen alle Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienen. Im Klartext: Alles, was Sie als Vermieter für Ihre Immobilie ausgeben, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerlast senken.

Werbungskosten wirken direkt auf die Einkommensteuer: Mieteinnahmen minus Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung. Diese Einkünfte werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % sparen 1 € Werbungskosten also 42 Cent Steuer.

Übersicht der absetzbaren Kosten

1. Abschreibung (AfA)

Die wichtigste Werbungskosten-Position. Der Wert des Gebäudes (nicht des Grundstücks!) wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

• Wohngebäude ab 1925: 2 % p.a. (50 Jahre)
• Wohngebäude vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre)
• Wohngebäude ab 2023: 3 % p.a. (33 Jahre)
• Gewerbeimmobilien: 3 % p.a. (33 Jahre)

2. Schuldzinsen

Alle Zinsen, die für die Finanzierung der vermieteten Immobilie anfallen — Erwerbskredit, Modernisierungskredit, Bereitstellungszinsen. Tilgungsleistungen sind nicht abzugsfähig (kein laufender Aufwand, sondern Vermögensbildung).

3. Erhaltungsaufwand

Laufende Reparaturen und Modernisierungen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Beispiele:

• Reparatur defekter Heizung (gleicher Typ)
• Streichen von Wänden und Decken
• Erneuerung von Bodenbelägen
• Erneuerung der Sanitärgegenstände
• Reparatur des Daches
• Wartungsverträge (Heizung, Aufzug)

Sofort abzugsfähig — können auf 2-5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV), falls über 5.000 €.

4. Verwaltungskosten

• Hausverwaltung (typisch 25-50 € pro Wohnung/Monat)
• WEG-Verwaltung (in Wohnungseigentum)
• Steuerberatungskosten für Vermietungs-Steuererklärung
• Anwaltskosten bei Mieterstreitigkeiten
• Notar- und Gerichtskosten (z.B. Mahnverfahren)

5. Grundsteuer und öffentliche Lasten

• Grundsteuer (zur Hälfte nach Grundsteuerreform 2025)
• Erschließungskosten (nachträglich auferlegte)
• Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren (sofern nicht auf Mieter umgelegt)

6. Versicherungen

• Gebäudeversicherung
• Haftpflichtversicherung für das Mietobjekt
• Mietausfallversicherung
• Glas- und Elementarschadenversicherung

7. Mieterhebliche Kosten

• Inseratskosten bei Neuvermietung
• Mietersuche-Provisionen (Maklergebühren) — bei Bestellerprinzip Vermieter zahlt
• Mietminderungen als Ausfallrisiko
• Räumungs- und Renovierungskosten nach Auszug

8. Sonstige Kosten

• Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km oder tatsächliche Kosten)
• Bürobedarf für Vermietungs-Verwaltung
• Telefon- und Internet-Anteil (geschätzt)
• Kontoführungsgebühren für separates Vermietungskonto
• Fortbildung zum Mietrecht (Bücher, Seminare)

Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand

Eine zentrale Unterscheidung im Steuerrecht — denn sie entscheidet, ob Kosten sofort oder über Jahrzehnte abziehbar sind.

Erhaltungsaufwand

• Definition: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
• Abzug: Sofort im Jahr der Zahlung, ggf. auf 2-5 Jahre verteilt.
• Beispiele: Reparatur Heizung gleicher Art, Streichen, Bodenbelag erneuern, Fenster gleicher Qualität tauschen.

Herstellungsaufwand

• Definition: Wesentliche Verbesserung, Standard-Anhebung oder Anbau.
• Abzug: Über AfA verteilt (33-50 Jahre).
• Beispiele: Anbau, Dachausbau, Standardanhebung von einfach zu gehoben, Einbau zusätzlicher Sanitärräume, völliger Heizungswechsel (z.B. Öl auf Wärmepumpe).

Anschaffungsnaher Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Eine besondere Falle: Sanierungen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung, die zusammen mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ausmachen, gelten als Herstellungskosten — nicht als Erhaltungsaufwand. Werden also nicht sofort, sondern über AfA abgeschrieben.

Die Abschreibung (AfA)

AfA-Berechnung

Maßgeblich ist der Gebäudewert — nicht der gesamte Kaufpreis. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.

Aufteilung Gebäudewert / Grundstück

Bei ETW typisch 80 % Gebäude / 20 % Grundstück. Bei EFH oft 70 % / 30 %. Bei Top-Lagen (Innenstadt) kann der Grundstücksanteil 40-50 % betragen. Genaue Aufteilung in der Bauakten- oder Bodenrichtwert-Auskunft.

Beispiel AfA

ETW gekauft 2024 für 400.000 €, davon 80 % Gebäude = 320.000 €. AfA-Satz 2 % (Baujahr 1990).

• AfA pro Jahr: 320.000 × 2 % = 6.400 €
• Über 50 Jahre verteilt: 320.000 €
• Bei Spitzensteuersatz 42 %: 6.400 × 42 % = 2.688 € Steuerersparnis pro Jahr

Sonderabschreibungen

Bei bestimmten Maßnahmen sind höhere AfA-Sätze möglich:

• Denkmal-AfA (§ 7i EStG): 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren absetzbar
• Sanierungsgebiet-AfA (§ 7h EStG): wie Denkmal-AfA, in Sanierungsgebieten
• Sonder-AfA Wohnungsbau (§ 7b EStG): zeitlich befristete Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau

Nicht absetzbar

Was Vermieter nicht von der Steuer absetzen können

• Tilgungsleistungen für den Kredit (keine laufenden Aufwendungen)
• Eigene Arbeitsleistung (z.B. selbst gestrichene Wände)
• Maklerprovision beim Verkauf (mindert nur Veräußerungsgewinn)
• Spekulationssteuer / Veräußerungsgewinn-Steuer
• Privater Anteil bei gemischter Nutzung (z.B. selbst genutzte Wohnung im 2-Familienhaus)
• Anschaffungskosten der Immobilie direkt (werden über AfA verteilt)
• Erwerbsnebenkosten der Anschaffung (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) — gelten als Anschaffungsnebenkosten, werden mit den Anschaffungskosten über AfA abgeschrieben

Praxis-Tipps

1. Sauberes Belegsystem

• Separates Konto für Vermietung — vereinfacht Belegführung und Nachweis
• Belege chronologisch sammeln — Rechnungen, Quittungen, Kontoauszüge
• 10 Jahre aufbewahren — gesetzliche Pflicht
• Digital scannen — erlaubt nach GoBD

2. Steuerlich kluges Timing

• Erhaltungsaufwand vor Jahresende tätigen — wirkt sofort steuermindernd
• Bei mehreren Sanierungen: Verteilung auf mehrere Jahre, um Spitzensteuer-Sprünge zu vermeiden
• Anschaffungsnaher Aufwand: 15 %-Grenze beachten, ggf. Reparatur ins 4. Jahr verschieben

3. Häufig übersehene Posten

• Fahrtkosten zu Besichtigungen, Hausversammlungen, Reparaturkoordination
• Bürobedarf, Telefon-/Internet-Anteil
• Fortbildungskosten (Vermieterbund-Mitgliedschaft, Bücher)
• Räumungs- und Renovierungskosten nach Auszug — auch wenn Mietkaution einbehalten wurde, sind die Brutto-Kosten Werbungskosten
• Anteilige Kontoführungsgebühren

4. Spezielle Situationen

• Leerstand: Werbungskosten weiter abzugsfähig, wenn Vermietungsabsicht nachweisbar (Inserat, Renovierung)
• Eigenbedarfskündigung: Räumungs- und Renovierungskosten noch im letzten Vermietungsjahr abziehbar
• Vermietung an Angehörige: Mindestens 50 % der ortsüblichen Marktmiete, sonst Kürzung der Werbungskosten (BFH IX R 17/15)

Mein Rat: Eine saubere Werbungskosten-Aufstellung ist die wichtigste Steueroptimierung beim vermieteten Objekt. 200-500 € Steuerberaterkosten amortisieren sich praktisch immer — vor allem bei der Abgrenzung von Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand und bei der korrekten Aufteilung Gebäude/Grundstück. Wer hier Fehler macht, verliert oft mehrere tausend Euro Steuer pro Jahr — und das über die ganze Vermietungsdauer.