Was ist Untervermietung?

Die Untervermietung ist die Vermietung der Mietsache durch den Hauptmieter an einen oder mehrere Dritte (Untermieter). Geregelt ist sie in §§ 540 und 553 BGB.

Zwei Hauptformen

• Vollständige Untervermietung: Mieter überlässt die gesamte Wohnung — typisch bei längerer Abwesenheit
• Teilweise Untervermietung: Mieter behält Teile der Wohnung selbst — typisch bei WG-Bildung oder Untervermietung einzelner Zimmer

Rechtliche Konstellation

Beim Untermietverhältnis gibt es zwei parallele Mietverträge:

1. Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter (unverändert)
2. Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter

Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Vermieters und haftet für Untermieter-Pflichten. Der Untermieter hat keine direkte rechtliche Beziehung zum Hauptvermieter.

Erlaubnispflicht

Grundsatz (§ 540 BGB)

Der Mieter darf die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters ganz oder teilweise einem Dritten überlassen. Ohne Erlaubnis ist die Untervermietung pflichtwidrig.

Folgen unerlaubter Untervermietung

• Abmahnung durch den Vermieter
• Bei Fortsetzung: Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Bei Airbnb: zusätzlich Bußgelder und Schadensersatz
• Schadensersatz: Vermieter kann entgangene Mietsteigerung verlangen

Form der Erlaubnis

• Schriftlich empfohlen — aber nicht zwingend
• Kann auf einen bestimmten Untermieter beschränkt werden
• Kann unter Bedingungen erteilt werden (z.B. Untermietzuschlag)
• Kann widerruflich gestaltet sein

Berechtigtes Interesse (§ 553 BGB)

Was § 553 BGB regelt

Wenn der Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erlangt, hat er Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters. Diese Pflicht ist sehr stark — der Vermieter kann sich nur in engen Grenzen wehren.

Anerkannte berechtigte Interessen

• Finanzielle Schwierigkeiten: Mieter kann die Miete nicht mehr allein tragen
• Berufliche Auslandsabwesenheit: längere Auslandstätigkeit, will nicht kündigen
• Lebensgefährte zieht ein
• Pflegekraft wohnt mit
• Doppelter Wohnsitz: bei Berufstätigkeit am anderen Ort
• Familiärer Zuwachs: Mitbewohner zur Kostenteilung
• Studierende: zeitweise Untervermietung in Semesterferien

Nicht ausreichende Gründe

• Bloße Gewinnmaximierung
• Wechsel zu gewerblicher Kurzzeitvermietung
• Untervermietung an Familie unterhalb Marktmieten ohne Notgrund
• Untervermietung als Investment-Modell

Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB)

Bei Untervermietung mit berechtigtem Interesse kann der Vermieter einen Zuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zugemutet werden kann:

• Typische Höhe: 15-25 € pro Untermieter pro Monat
• In begehrten Lagen: bis 40-50 € pro Person
• Begründung: höhere Belastung der Mietsache durch zusätzliche Bewohner
• Bei Streit: Gericht entscheidet über angemessene Höhe

Ablehnungsgründe

Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn:

• Wichtiger Grund in der Person des Untermieters (z.B. erheblich vorbestraft, vorheriger Mieter-Streit)
• Übermäßige Belegung der Wohnung (mehr als eine Person pro 10-12 m² Wohnfläche)
• Sonstige Unzumutbarkeit (sehr restriktiv ausgelegt)

Airbnb und Kurzzeitvermietung

Rechtliche Einordnung

Die Vermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen wird vom BGH (VIII ZR 192/22) als gewerbeähnliche Tätigkeit eingestuft, die nicht unter § 553 BGB fällt. Der Mieter hat also keinen Anspruch auf Erlaubnis — der Vermieter kann sie verweigern.

Zweckentfremdungssatzungen

Viele Großstädte haben Zweckentfremdungssatzungen erlassen, die Airbnb-artige Kurzzeitvermietung beschränken oder verbieten:

• Berlin: Kurzzeitvermietung bedarf Genehmigung, max. 90 Tage/Jahr ohne Genehmigung
• München: Ähnliche Regelung mit 8-Wochen-Grenze
• Hamburg: Genehmigungspflicht, max. 8 Wochen ohne
• Köln, Düsseldorf, Frankfurt: Eigene Zweckentfremdungssatzungen

Folgen für unerlaubte Airbnb-Vermietung

• Bußgelder bis 100.000 € durch Stadt
• Außerordentliche Kündigung des Hauptmietvertrags
• Schadensersatz für entgangene Marktmiete
• Strafbarkeit in extremen Fällen (Steuerhinterziehung)

Erlaubnis explizit ausschließen

Vermieter sollten im Mietvertrag eine Klausel aufnehmen:

Praxis-Tipps

Im Mietvertrag

• Klausel zur Untervermietung: hinweis auf Erlaubnispflicht
• Airbnb-Ausschluss: explizit ausschließen
• Bonitätsprüfung Untermieter: bei Erlaubnis möglich
• Untermietzuschlag: nicht im Mietvertrag pauschal, sondern individuell

Bei Anfrage des Mieters

1. Schriftliche Anfrage einfordern: Wer soll einziehen? Wie lange?
2. Berechtigtes Interesse prüfen: § 553-Tatbestand?
3. Bonität des Untermieters prüfen lassen
4. Zuschlag verhandeln: angemessen 15-25 € pro Person
5. Schriftliche Erlaubnis erteilen — mit Bedingungen (Dauer, Person)

Bei Verdacht auf unerlaubte Untervermietung

• Hinweise sammeln: Mailbox-Antworten, Klingelschilder, Briefkasten
• Nachbarn fragen (vorsichtig, Datenschutz)
• Airbnb-Plattformen durchsuchen nach der Adresse
• Nutzung der Wohnung beobachten
• Abmahnung mit Aufforderung zur Stellungnahme
• Bei Bestätigung: außerordentliche Kündigung

Häufige Fehler

• Erlaubnis ohne Bedingungen erteilen: Mieter kann immer wieder neue Untermieter einziehen lassen
• Zuschlag vergessen: bei berechtigtem Interesse Verlust von Mehreinnahmen
• Bei Airbnb zu spät reagieren: längere Verstöße werden vor Gericht milder bewertet
• Pauschaler Hundeverbots-Wortlaut auch für Untermieter: meist unwirksam

Bedeutung beim Verkauf

Bei Verkauf einer untervermieteten Wohnung

Die Untervermietung muss im Kaufvertrag erwähnt werden:

• Haupt- und Untermietvertrag offenlegen
• Anzahl der tatsächlichen Bewohner
• Untermietzuschlag-Vereinbarung
• Voraussichtliche Dauer der Untervermietung

Wirkung auf den Käufer

Der Käufer übernimmt den Hauptmietvertrag automatisch (§ 566 BGB). Die Untermietverhältnisse bestehen zwischen Hauptmieter und Untermieter weiter — der Käufer wird nicht Vertragspartner.

Strategien

• Bei kurzer Untermiete: Auf natürliches Ende warten
• Bei dauerhafter WG-Konstellation: Mieterhöhung mit Untermietzuschlag
• Bei unerlaubter Untervermietung: Vor Verkauf klären — Käufer mag keine Konflikte
• Bei Airbnb-Aktivitäten: Abmahnung und ggf. Kündigung vor Verkauf — vermeidet Ärger für Käufer

Häufige Stolperfallen

• Mieter mit Airbnb-Hintergrund: schwer feststellbar ohne Recherche
• Übergangsphase: Untermietzuschlag in Mieterhöhung übernehmen — sonst Wegfall
• Versteckte WG-Konstellationen: Mehrere Bewohner ohne formelle Untervermietung

Mein Rat: Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie sollte die Untermiete-Situation transparent sein. Wenn unerlaubte Untervermietung vorliegt, ist es oft sinnvoller, vor Verkauf das Verhältnis zu bereinigen — durch Erlaubnis mit Zuschlag oder durch Abmahnung. Käufer mögen Klarheit und werden bei unklaren Konstellationen vorsichtig.