Sanierungspflicht Altbau 2026: GEG-Pflichten beim Kauf und Erbe
Was ist die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht im Altbau ist eine gesetzliche Verpflichtung nach GEG (Gebäudeenergiegesetz), bestimmte energetische Maßnahmen an älteren Wohngebäuden umzusetzen. Die Pflichten gelten teils unabhängig vom Eigentümer-Status (z.B. Heizungspflicht) — werden aber bei Eigentümerwechsel sofort relevant.
Konkret: Wer einen Altbau kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Maßnahmen erfüllen — sofern bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Wer das versäumt, riskiert Bußgelder und Schwierigkeiten bei späteren Behördenprüfungen.
Für Verkäufer und Käufer ist die Sanierungspflicht ein zentrales Thema in jeder Verkaufsverhandlung. Sie ist Pflichtbestandteil der Vertragsgespräche und beeinflusst den Kaufpreis erheblich.
Konkrete Pflichten
1. Heizungstausch alter Konstanttemperaturkessel
§ 72 GEG verpflichtet zum Austausch von Konstanttemperaturkesseln, die über 30 Jahre alt sind. Konstanttemperaturkessel sind die alte Generation — sie betreiben einen konstanten Vorlauf von 70-90 °C, sehr ineffizient.
- Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel sind nicht betroffen.
- Bei selbst genutzten EFH/ZFH (vor 1.2.2002 bewohnt) gilt eine Eigentümer-Befreiung.
- Bei Eigentümerwechsel muss der Tausch innerhalb von 2 Jahren erfolgen.
2. Dämmung der obersten Geschossdecke
§ 47 GEG fordert die Dämmung der obersten Geschossdecke ungedämmter Wohngebäude. Die Geschossdecke (oder das Dach, falls beheizt) muss einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen.
- Bei selbstgenutzten EFH/ZFH (vor 1.2.2002): Befreiung — aber bei Eigentümerwechsel 2-Jahres-Frist.
- Kosten typisch: 30-60 €/m², bei 100 m² Geschossdecke also 3.000-6.000 €.
- BAFA-Förderung möglich: 15-20 % Zuschuss.
3. Dämmung der Rohrleitungen
Warmwasser- und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Treppenhaus) müssen gedämmt sein. Maße der Dämmstärke richten sich nach dem Rohrdurchmesser.
- Kosten typisch: 200-500 € für ein Standardhaus.
- Keine Übergangsfrist — gilt sofort.
4. Bedingte Pflichten bei Sanierung
Bei Sanierungsmaßnahmen, die mehr als 10 % einer Bauteilfläche betreffen, gelten die GEG-Mindest-U-Werte für die ganze Bauteilfläche:
- Außenwand: U <= 0,24 W/(m²·K)
- Dach: U <= 0,20
- Fenster: U <= 1,30
- Kellerdecke: U <= 0,30
5. Heizungs-Zukunftsoption (65-%-Regel)
Bei Neueinbau einer Heizung in Bestandsgebäuden gelten die Übergangsfristen der 65-%-Regel:
- Vor kommunaler Wärmeplanung: reine fossile Heizungen noch möglich, aber Energieberatung verpflichtend.
- Nach Wärmeplanung: neue Heizungen mit 65 % erneuerbarer Energie nötig.
- Großstädte (über 100.000 EW): spätestens 30.06.2026
- Kleinere Gemeinden: spätestens 30.06.2028
2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel
Die 2-Jahres-Frist ist ein zentrales Instrument des GEG. Sie greift bei jedem Eigentümerwechsel — also:
- Kauf (entgeltlicher Eigentumserwerb)
- Schenkung (unentgeltlicher Eigentumserwerb)
- Erbe (Erbschaft, Vermächtnis)
- Zwangsversteigerung
Beginn der Frist
Die Frist beginnt mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Bei Verkäufen kann das einige Monate nach Beurkundung dauern. Auflassung allein reicht nicht.
Was muss innerhalb der Frist erledigt sein
- Tausch eines über 30 Jahre alten Konstanttemperaturkessels
- Dämmung der obersten Geschossdecke, falls noch nicht gedämmt
- Rohrleitungs-Dämmung in unbeheizten Räumen
Was nicht in die Frist fällt
- 65-%-Regel für funktionierende Heizungen (gilt erst bei Heizungstausch)
- Anforderungen an Außenwand-, Dach- oder Fensterdämmung (nur bei Sanierung)
- Modernisierungen, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind
Ausnahmen
Selbstgenutzte EFH/ZFH-Befreiung
Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 dort wohnten, gilt eine Befreiung von der Heizungstauschpflicht und der Dämmungspflicht der obersten Geschossdecke. Diese Befreiung endet aber mit Eigentümerwechsel — und der neue Eigentümer hat dann 2 Jahre Zeit zur Erfüllung.
Härtefallregelung (§ 102 GEG)
In besonderen Fällen können Eigentümer von Pflichten befreit werden:
- Wirtschaftliche Unzumutbarkeit — Investition steht in keinem Verhältnis zu Gebäudewert oder Restnutzungsdauer
- Individuelle Härte — Eigentümer kann die Investition nicht tragen
- Technische Unmöglichkeit — z.B. denkmalgeschützter Dachboden
Antrag bei der zuständigen Bauaufsicht. Genehmigung muss begründet werden.
Alters-Befreiung
Eigentümer, die 80 Jahre oder älter sind und selbst in ihrer Immobilie wohnen, sind von der Heizungspflicht (65-%-Regel) befreit. Diese Befreiung endet aber mit Eigentümerwechsel.
Denkmalschutz
Bei Denkmälern können einzelne Sanierungspflichten ausgesetzt werden, wenn sie mit dem Denkmalschutz kollidieren würden. Entscheidung im Einzelfall durch die Denkmalbehörde.
Bußgelder und Konsequenzen
Bußgeldrahmen
Nach § 108 GEG drohen bei Verstößen Bußgelder bis zu 50.000 €. Die Höhe richtet sich nach der Schwere und dem konkreten Verstoß:
| Verstoß | Max. Bußgeld |
|---|---|
| Fehlende Heizungstauschpflicht (über 30 Jahre) | bis 50.000 € |
| Fehlende Dämmung obere Geschossdecke | bis 50.000 € |
| Fehlende Rohrleitungs-Dämmung | bis 50.000 € |
| Fehlende Vorlage des Energieausweises | bis 10.000 € |
| Falscher Energieausweis | bis 10.000 € |
| Verstoß gegen Pflichten bei Sanierung | bis 50.000 € |
Praktische Durchsetzung
In der Praxis werden Verstöße meist auf Anzeige hin verfolgt — etwa wenn Nachbarn, Mieter oder Käufer den Verdacht haben. Die Bauaufsicht prüft dann konkrete Fälle. Außerdem prüft der Schornsteinfeger im Rahmen der jährlichen Feuerstättenschau die Heizungspflicht und meldet Verstöße an die Bauaufsicht.
Konsequenz neben Bußgeld
Neben dem Bußgeld muss die Pflichterfüllung trotzdem nachgeholt werden — die Behörde kann das per Verwaltungsakt anordnen. Wer also einen alten Heizungskessel nicht tauscht, zahlt zuerst das Bußgeld und muss dann doch tauschen.
Praxis-Tipps
Für Verkäufer
- Sanierungspflichten ermitteln: Welche Pflichten bestehen für mein Haus? Energieberater kann das in 1-2 Stunden klären.
- Transparente Kommunikation: Sanierungspflichten gehören ins Exposé. Beispiel: „Heizung Bj. 1992 (Konstanttemperatur), Tauschpflicht 2 Jahre nach Verkauf — Kosten ca. 30.000 € abzügl. BAFA-Förderung bis 21.000 €.“
- Hinweise im Kaufvertrag: Sanierungspflichten ausdrücklich erwähnen. Schützt vor Arglistigkeitsvorwurf.
- Selbst tauschen vs. Käufer überlassen: Bei BAFA-Förderung (bis 70 %) lohnt sich der Tausch vor Verkauf oft.
Für Käufer
- Bei Besichtigung explizit fragen: Heizungsalter, Heizungstyp (Konstant/Niedertemp/Brennwert)? Dämmungsstand?
- Sanierungskosten einkalkulieren: Pflichtmaßnahmen kosten 15.000-50.000 €. Diese müssen vom Kaufpreis abgezogen werden.
- BAFA/KfW prüfen: Welche Förderung kommt für die Maßnahmen in Frage? Aktuelle Förderhöhen recherchieren.
- Sanierungsfahrplan vom Vorbesitzer: Wenn ein iSFP existiert, lassen Sie sich diesen zeigen.
Häufige Fehlerquellen
- Erbschaft unterschätzt: Wer einen alten Familienbesitz erbt, übernimmt damit alle GEG-Pflichten — 2 Jahre Zeit.
- Heizungs-Typ verwechselt: Niedertemperaturkessel werden oft mit Konstanttemperatur verwechselt — Schornsteinfeger gibt verbindliche Auskunft.
- Selbstnutzung beim Erben: Wer das geerbte Haus selbst beziehen will, übernimmt trotzdem alle Pflichten (nicht zu verwechseln mit der Eigentümer-Befreiung).
Mein Rat: Die Sanierungspflicht ist beim Hausverkauf einer der zentralen Diskussionspunkte. Wer als Verkäufer professionell kommuniziert — mit transparenter Liste der anstehenden Maßnahmen, geschätzten Kosten und möglicher Förderung —, schließt schneller ab und verhindert Streit nach Übergabe. Wer schweigt, riskiert spätere Schadensersatzklagen wegen Aufklärungspflichtverletzung.