Sachwertverfahren 2026: Berechnung, NHK, Marktanpassung
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist nach §§ 35-39 ImmoWertV das dritte normierte Bewertungsverfahren in Deutschland. Es kommt zur Anwendung, wenn weder das Vergleichswertverfahren (zu wenig Vergleichsdaten) noch das Ertragswertverfahren (keine wirtschaftlich relevanten Mieten) angewandt werden können.
Die Logik dahinter: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu bauen — und wie viel ist es nach Berücksichtigung des Alters und der Marktlage tatsächlich wert? Damit eignet sich das Verfahren vor allem für Unikate: freistehende Architektenhäuser, denkmalgeschützte Bauten, Sonderimmobilien wie Schulen oder Sporthallen.
Die Formel im Überblick
Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert + Außenanlagen) × Marktanpassungsfaktor
mit:
• Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
• Gebäudesachwert = NHK × BGF × Indexierung − Alterswertminderung
• Marktanpassungsfaktor: empirisch durch Gutachterausschuss
Beispielrechnung — Einfamilienhaus in Köln-Lindenthal
Annahmen: 180 m² BGF, Baujahr 1990, gepflegter Zustand, Grundstück 450 m², Bodenrichtwert 1.200 €/m², Standard-NHK 1.400 €/m², Indexierung 1,55, Marktanpassungsfaktor 1,4.
Bodenwert: 1.200 €/m² × 450 m² = 540.000 €
NHK indexiert: 1.400 € × 1,55 = 2.170 €/m²
Gebäudewert neu: 2.170 € × 180 m² = 390.600 €
Alterswertminderung (36 Jahre / 80 Jahre): 45 %
Gebäudesachwert: 390.600 × 0,55 = 214.830 €
Außenanlagen (pauschal 3-5 %): 20.000 €
Sachwert vor Anpassung: 540.000 + 214.830 + 20.000 = 774.830 €
Marktanpassung × 1,4: ≈ 1.085.000 €
Dieses Ergebnis ist deutlich höher als der reine Sachwert, weil Köln-Lindenthal eine begehrte Lage ist und Käufer bereit sind, mehr als die reine Substanz zu zahlen.
Normalherstellungskosten (NHK 2010)
Die Normalherstellungskosten (NHK 2010) sind ein Tabellenwerk des Statistischen Bundesamts, das die typischen Herstellungskosten verschiedener Gebäudetypen pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) angibt. Stand der Erfassung: 2010, daher der Name.
Typische NHK-Werte 2010 (€ pro m² BGF)
| Gebäudetyp | Einfach | Standard | Gehoben |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, freistehend | 1.050 € | 1.400 € | 1.850 € |
| Doppelhaushälfte | 950 € | 1.300 € | 1.700 € |
| Reihenhaus | 900 € | 1.250 € | 1.600 € |
| Mehrfamilienhaus | 900 € | 1.200 € | 1.500 € |
Indexierung auf Bewertungsstichtag
Die NHK 2010 werden mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den jeweiligen Bewertungsstichtag indexiert. Stand 2026 liegt der Index bei etwa 1,55-1,60 — also haben sich die Baukosten gegenüber 2010 um etwa 55-60 % erhöht. Hauptursachen: Energiekrise, Materialkosten, Lohnkosten, GEG-Anforderungen.
Aktuell hohe Baukostenindexe
Der starke Anstieg der Baukosten seit 2021 führt dazu, dass das Sachwertverfahren bei Bestandsobjekten oft zu rechnerisch sehr hohen Werten kommt — ohne dass der Markt diese auch zahlt. Die Marktanpassungsfaktoren in vielen Lagen liegen 2026 daher unter 1,0.
Alterswertminderung
Die Alterswertminderung bildet den substanziellen Wertverlust des Gebäudes über die Zeit ab. Sie wird linear über die Gesamtnutzungsdauer berechnet.
Typische Gesamtnutzungsdauern
- Einfamilienhäuser, freistehend: 70-80 Jahre
- Reihen- und Doppelhäuser: 70 Jahre
- Mehrfamilienhäuser: 80 Jahre
- Industrie- und Gewerbebauten: 30-60 Jahre
- Spezialbauten: 40-50 Jahre
Verlängerung durch Modernisierung
Werden umfassende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt — etwa Komplettsanierung der Heizung, neue Fenster, Dach, Fassade —, kann die Restnutzungsdauer verlängert werden. Eine Faustregel: Jede Sanierungsmaßnahme verlängert die Restnutzungsdauer anteilig. Eine komplette Vollsanierung kann die Restnutzungsdauer praktisch auf den Stand eines Neubaus zurücksetzen.
Marktanpassungsfaktor
Der Marktanpassungsfaktor ist die wichtigste Stellschraube im Sachwertverfahren. Er bringt den rechnerischen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau und wird von jedem Gutachterausschuss empirisch ermittelt.
Wie der Faktor entsteht
Der Gutachterausschuss vergleicht tatsächliche Verkaufspreise mit den rechnerischen Sachwerten für die gleichen Objekte. Aus diesem Verhältnis entsteht der Marktanpassungsfaktor — getrennt nach Region, Objekttyp, ggf. Lage und Alter.
Typische Werte 2026
| Region/Lage | EFH freistehend | Doppelhaus | Reihenhaus |
|---|---|---|---|
| Top-Lage Großstadt | 1,4-1,8 | 1,3-1,6 | 1,2-1,5 |
| Großstadt Standard | 1,1-1,3 | 1,0-1,2 | 0,9-1,1 |
| Mittelstadt / Speckgürtel | 0,9-1,1 | 0,9-1,0 | 0,8-1,0 |
| Ländliche Lage | 0,7-0,9 | 0,7-0,8 | 0,6-0,8 |
Konkrete Werte für Ihre Region veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss im jährlichen Grundstücksmarktbericht.
Wann anwenden?
Klassische Anwendungsfälle
- Freistehende EFH in ländlichen Lagen ohne ausreichend Vergleichsverkäufe
- Villen und exklusive Architektenhäuser als Unikate
- Denkmalgeschützte Objekte mit speziellen Auflagen
- Sonderbauten (Schulen, Kirchen, Sporthallen, Schwimmbäder)
- Gewerbeobjekte mit Eigennutzung ohne klaren Mietmarkt
- Industrieanlagen mit Spezialnutzung
Wann das Verfahren ergänzend nützlich ist
- Als Plausibilitätskontrolle für Vergleichs- oder Ertragswertverfahren
- Bei der Bewertung des Versicherungswerts (gebäudebezogene Versicherung)
- Bei steuerlichen Bewertungen (z.B. Erbschaft- und Schenkungsteuer)
Praxis-Empfehlung
Aus Erfahrung: Das Sachwertverfahren liefert ohne Marktanpassung oft unrealistisch hohe Werte — das verleitet zu überhöhten Preisvorstellungen. Bei Verkäufern, die unbedingt am rechnerischen Sachwert festhalten wollen, dauert der Verkauf typisch 12-24 Monate, am Ende oft mit deutlichem Preisabschlag.
Wer eine Villa oder ein Sonderobjekt verkauft, sollte unbedingt mehrere Bewertungsmeinungen einholen — und das Sachwertverfahren als nur eine von mehreren Indikationen verstehen. Die Marktrealität definiert sich aus tatsächlich zahlungswilligen Käufern, nicht aus den Herstellungskosten.