Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Die Reservierungsvereinbarung ist eine Vereinbarung — typischerweise zwischen Käufer und Makler, manchmal unter Beteiligung des Eigentümers —, mit der eine Immobilie für eine bestimmte Zeit vom Markt genommen wird. Der Käufer erhält Vorrang, kann sich finanziell und organisatorisch vorbereiten und soll vor konkurrierenden Bietern geschützt werden.

Anders als der notarielle Vorvertrag begründet die Reservierungsvereinbarung keine Kaufverpflichtung. Sie ist also weniger als ein Vorvertrag, aber mehr als eine bloße Absichtserklärung. Praktisch wird sie häufig von Maklern angeboten, um Interessenten zu binden und Zeit für die Finanzierungsklärung zu schaffen.

Rechtswirkung im Detail

Die Reservierungsvereinbarung ist im BGB nicht ausdrücklich geregelt. Ihre Wirkungen leiten sich aus dem allgemeinen Vertragsrecht ab — und sind deutlich schwächer, als viele Käufer und Verkäufer annehmen.

Was die Reservierung leistet

• Der Makler verpflichtet sich, das Objekt während der Reservierungszeit nicht aktiv anderen Interessenten anzubieten.
• Der Käufer erhält in der Regel Vorrang gegenüber späteren Interessenten.
• Zeitfenster für die Finanzierungsklärung und ggf. Besichtigungsnacharbeiten.
• Bei Verstoß des Maklers gegen die Reservierungspflicht: Schadensersatzansprüche des Käufers gegen den Makler (vergebliche Aufwendungen, eventuell entgangene Provision).

Was die Reservierung nicht leistet

• Keine Kaufverpflichtung des Käufers — er kann jederzeit aussteigen.
• Keine Verkaufsverpflichtung des Eigentümers — er kann (zumindest rechtlich) jederzeit an einen Dritten verkaufen.
• Kein Anspruch auf Preisgarantie — der Eigentümer kann während der Reservierung den Preis anpassen.
• Kein Schutz vor Vermarktungsaktivitäten anderer Makler, wenn diese parallel beauftragt sind.

Reservierungsgebühr

Lange war es üblich, dass Makler vom Käufer eine Reservierungsgebühr verlangten — typisch zwischen 0,5 und 1 Prozent des Kaufpreises, also bei einer 500.000-Euro-Immobilie 2.500 bis 5.000 Euro. Begründet wurde das damit, dass der Käufer die Reservierung als „Bindung“ spüren solle.

Rechtsentwicklung

Mehrere Aspekte machten diese Praxis rechtlich umstritten:

• Die Gebühr wirkt wie eine Bindung an einen späteren Vertragsschluss — der aber gerade nicht zustande gekommen ist.
• Bei Nicht-Zustandekommen des Kaufs blieb die Gebühr meist beim Makler — ohne tatsächliche Gegenleistung.
• Reservierungen wurden oft in standardisierten AGB-Formularen geregelt, was die AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB) eröffnete.

BGH-Urteil 2023

Am 20. April 2023 hat der Bundesgerichtshof in einem viel beachteten Urteil (Az. I ZR 113/22) klare Grenzen gezogen: Reservierungsgebühren in Makler-AGB sind regelmäßig unwirksam.

Kernpunkte des Urteils

• Unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers (§ 307 BGB): Die Reservierungsgebühr bindet den Käufer faktisch an den Kaufabschluss, ohne dass der Makler eine adäquate Gegenleistung erbringt.
• Umgehung des Bestellerprinzips: Die Gebühr wirkt wie eine zusätzliche Provision, die der Käufer zahlt — obwohl er nicht der eigentliche Auftraggeber des Maklers ist.
• Folge: Die Klausel ist nichtig, gezahlte Gebühren können zurückgefordert werden.

Was noch zulässig sein kann

• Individuell ausgehandelte Reservierungsgebühren (nicht in AGB) in moderater Höhe.
• Gebühren als Anrechnung auf die spätere Provision — also nicht als zusätzliche Bindung.
• Reservierung ohne Gebühr, allein gestützt auf das Vertrauen der Parteien.

Aus Verkäufersicht

Für Verkäufer ist die Reservierungsvereinbarung weniger relevant als oft angenommen — sie wird in der Regel zwischen Makler und Käufer geschlossen, der Eigentümer ist nur indirekt betroffen.

Vorteile

• Demonstration der Kaufabsicht — der Käufer ist eingeschüchtert und investiert.
• Zeitfenster für die ordentliche Vorbereitung des Notartermins.
• Vorabauswahl eines präferierten Käufers, ohne dass die Vermarktung sofort gestoppt wird (je nach Vereinbarung).

Nachteile

• Verlust an Flexibilität — wenn doch ein besserer Käufer kommt, gibt es Friktionen.
• Käufer überschätzen oft die Bindungswirkung und drohen mit (rechtlich meist erfolglosen) Klagen, wenn der Verkauf platzt.
• Im Privatverkauf ohne Makler ist die Reservierungsvereinbarung praktisch wertlos — sie hat keine durchsetzbare Wirkung.

Bessere Alternativen

Wenn Sie als Verkäufer wirklich verbindliche Sicherheit wollen, gibt es bessere Wege als die Reservierungsvereinbarung:

1. Direkter Notartermin

Sobald der Käufer Interesse zeigt und die grobe Finanzierung steht, vereinbaren Sie einen Notartermin in 2-4 Wochen. Diese kurze Zeit reicht für die endgültige Finanzierungsklärung — und der Kaufvertrag ist dann sofort verbindlich.

2. Kaufvertrag mit Bedingung

Der Hauptvertrag wird beurkundet, enthält aber Bedingungen — etwa eine Finanzierungsklausel oder eine Genehmigungsklausel. Beide Seiten sind gebunden, der Käufer hat aber die Sicherheit, bei Fehlschlag aussteigen zu können.

3. Notarieller Vorvertrag

Wenn der Hauptvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann (fehlende Genehmigungen, schwebende Verfahren), bietet sich der echte notarielle Vorvertrag an. Er bindet beide Seiten verbindlich — kostet allerdings die doppelten Notargebühren.

4. Verbindliche Absichtserklärung mit klaren Kriterien

Per E-Mail oder schriftlich: „Wir reservieren das Objekt bis Datum X. Bei Eingang einer schriftlichen Finanzierungszusage von Bank Y wird der Notartermin innerhalb von 14 Tagen vereinbart.“ Rechtlich keine Verpflichtung, aber im Vertrauensverhältnis klar und transparent.

Mein Rat aus der Praxis: Wenn ein Käufer wirklich kaufen will, braucht er keine Reservierungsvereinbarung — er geht direkt zum Notar. Reservierungsgebühren signalisieren oft, dass der Käufer noch schwankt. Verkäufer sollten lieber Kaufentschlossenheit anhand der Finanzierungsbestätigung prüfen als sich auf juristisch dünne Reservierungspapiere zu verlassen.