Rendite 2026: Vier Begriffe — vier Aussagen
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl bei Renditeimmobilien — sie zeigt, wie hoch das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis ist. Wichtig: Es gibt mehrere Renditebegriffe, die jeweils unterschiedliche Aussagen treffen.
Fünf zentrale Renditebegriffe
- Bruttomietrendite: einfache Brutto-Indikation
- Nettomietrendite: nach Bewirtschaftungskosten
- Eigenkapitalrendite: auf das eingesetzte Eigenkapital
- Cashflow-Rendite: nach Kapitaldienst (Zins + Tilgung)
- IRR (Internal Rate of Return): Discounted-Cashflow über Haltezeit
Warum so viele Begriffe?
Jeder Renditebegriff misst etwas anderes:
- Brutto: für schnelle Marktvergleiche
- Netto: für realistische Erträge
- Eigenkapital: für Hebel-Wirkung der Finanzierung
- Cashflow: für laufende Liquidität
- IRR: für Gesamt-Investitions-Bewertung
Bruttomietrendite
Berechnung
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis × 100 %
Beispielrechnung
- Eigentumswohnung Kaufpreis: 300.000 €
- Monatliche Nettokaltmiete: 1.000 €
- Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
- Bruttomietrendite: 12.000 / 300.000 × 100 = 4,0 %
Mietfaktor als Kehrwert
Mietfaktor = 100 / Bruttomietrendite
4 % Rendite = 25-facher Mietfaktor.
Marktwerte 2026 — Bruttomietrendite
| Standort | Bruttomietrendite | Mietfaktor |
|---|---|---|
| München, Frankfurt, Stuttgart (A-Top) | 2,5-3,5 % | 28-40x |
| Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf (A) | 3,0-4,5 % | 22-33x |
| Mittelstädte B-Lage (Hannover, Bremen, Nürnberg) | 4,0-5,5 % | 18-25x |
| C-Lagen (Würzburg, Magdeburg, Erfurt) | 5,5-7,5 % | 13-18x |
| D-Lagen / Klein-/Mittelstädte | 7,5-10 % | 10-13x |
| Strukturschwach | 10-15 %+ | 7-10x |
Was die Bruttomietrendite NICHT zeigt
- Bewirtschaftungskosten
- Mietausfallwagnis
- Sanierungsbedarf
- Finanzierungskosten
- Wertentwicklung der Immobilie
- Steuerersparnis durch AfA und Werbungskosten
Nettomietrendite
Berechnung
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 %
Bewirtschaftungskosten im Detail
- Hausverwaltung: 250-500 €/Wohnung/Jahr
- Versicherungen (nicht-umlegbar): 100-300 €/Jahr
- Instandhaltungsrücklage: 0,5-1,5 % vom Kaufpreis p.a.
- Mietausfallwagnis: 2-4 % der Jahresmiete
- Verwaltungskosten der WEG (bei ETW): 200-500 €/Jahr
- Kleinreparaturen: 200-1.000 €/Jahr
Kaufnebenkosten im Detail
- Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % (je Bundesland)
- Notar: ca. 1,0-1,5 %
- Grundbuchamt: ca. 0,5 %
- Makler-Provision (sofern beauftragt): 3,57 % brutto
- Gesamt: 8-12 % vom Kaufpreis
Beispielrechnung Nettomietrendite
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaufnebenkosten (10 %): 30.000 €
- Gesamt-Investition: 330.000 €
- Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
- Bewirtschaftungskosten (20 % der Miete): 2.400 €
- Nettomietüberschuss: 9.600 €
- Nettomietrendite: 9.600 / 330.000 × 100 = 2,91 %
Faustregel Brutto vs. Netto
Nettomietrendite liegt typisch 0,5-1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Bei 4 % Brutto: ca. 2,5-3,5 % Netto.
Eigenkapitalrendite
Berechnung
EK-Rendite = (Mietüberschuss nach Bewirtschaftung - Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital × 100 %
Hebel-Effekt (Leverage)
Bei hoher Fremdfinanzierung steigt die Eigenkapitalrendite — wenn die Bruttomietrendite über dem Sollzins liegt. Bei positiver Leverage (Rendite > Zins): höhere EK-Rendite. Bei negativer Leverage (Rendite < Zins, häufig in A-Lagen 2026): niedrigere EK-Rendite, Cashflow oft negativ.
Beispielrechnung mit Hebel
Variante A: 100 % Eigenkapital
- Investition: 330.000 € EK
- Mietüberschuss nach Bewirtschaftung: 9.600 €
- Keine Zinsen
- EK-Rendite: 9.600 / 330.000 = 2,91 %
Variante B: 30 % Eigenkapital, 70 % Kredit zu 3,8 %
- Investition: 330.000 €
- Eigenkapital: 99.000 €
- Kredit: 231.000 € → Zinsen 8.778 €/Jahr
- Mietüberschuss: 9.600 €
- Mietüberschuss minus Zinsen: 822 €
- EK-Rendite: 822 / 99.000 = 0,83 %
Variante C: 10 % Eigenkapital, 90 % Kredit zu 3,8 %
- Eigenkapital: 33.000 €
- Kredit: 297.000 € → Zinsen 11.286 €/Jahr
- Mietüberschuss minus Zinsen: -1.686 €
- EK-Rendite: negativ
Bei niedrigen Bruttomietrenditen in A-Lagen 2026 ist der Leverage-Effekt oft negativ — Investor muss zusteuern.
Realistisch betrachten
Die EK-Rendite ist nur dann aussagekräftig, wenn man auch Tilgung als Vermögensbildung mitrechnet. Tilgung ist nicht Aufwand — sie wandelt Schulden in Eigenkapital um. Diese „Vermögensbildungs-Rendite“ addiert sich zur reinen Mietrendite.
Cashflow-Rendite & IRR
Cashflow-Rendite
Was tatsächlich monatlich auf das Konto fließt (oder davon abgeht):
Cashflow = Mieteinnahmen - Bewirtschaftung - Zinsen - Tilgung
Cashflow-Beispielrechnung
- Mieteinnahmen: 12.000 €
- Bewirtschaftung: 2.400 €
- Zinsen (70 % Kredit, 3,8 %): 8.778 €
- Tilgung (2 %): 4.620 €
- Cashflow: -3.798 €/Jahr = -316 €/Monat
Investor zahlt monatlich 316 € zu — sammelt aber Vermögen durch Tilgung. In 30 Jahren bei kalkuliertem Wertanstieg: signifikanter Vermögensaufbau.
IRR (Internal Rate of Return)
Komplexere Kennzahl für Profi-Investoren:
- Diskontierungssatz, der den Net Present Value (NPV) aller künftigen Cashflows auf null bringt
- Erfasst alle Zahlungen: Kaufpreis (negativ), laufende Mieten, Bewirtschaftung, Zinsen, Tilgung, Steuer-Effekte, Verkauf-Erlös
- Berechnung mit Excel-Funktion IRR oder mit Finanztools
- Realistische IRR-Werte: 4-8 % für Standard-Wohnobjekte
Bedeutung beim Verkauf
Käufer-Sicht
Käufer rechnen je nach Profil unterschiedlich:
- Privat-Investor: Bruttomietrendite + Mietfaktor als erste Indikation
- Profi-Investor: Nettomietrendite + Cashflow + IRR
- Family Office: Mietfaktor + Wertstabilität + Diversifikation
- Institutioneller Investor (Fonds, Versicherung): IRR + ESG-Kriterien
Was im Exposé stehen sollte
- Aktuelle Jahresnettokaltmiete
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite mit Annahme zu Bewirtschaftungskosten
- Mietfaktor
- Mietsteigerungs-Potenzial realistisch beschrieben
- Leerstand-Stand
- Mieter-Bonität
- Bei größeren Objekten: Cashflow-Modell
Mietsteigerungs-Versprechen vorsichtig
Aussagen wie „Miete kann auf X € erhöht werden“ sind haftungsträchtig. In Mietpreisbremse-Gebieten oft nicht durchsetzbar. Besser: Mietspiegel-Position zeigen, Potenzial neutral beschreiben.
Verkaufs-Strategie nach Käufer-Typ
Für Privat-Investoren
- Einfache, transparente Kennzahlen
- Mietfaktor klar im Exposé
- Lage-Vorteile betonen
- Werterhalt-Argument
Für Profi-Investoren
- Detaillierte Cashflow-Modelle
- IRR-Berechnung über 10-15 Jahre
- Wertentwicklungs-Szenarien
- ESG-Aspekte (Energieeffizienz, Sozialcharta)
Vorbereitung der Unterlagen
- Aktuelle Mietverträge mit Indexierungs-Klauseln
- Mietzahlungs-Historie der letzten 24 Monate
- Bewirtschaftungs-Abrechnung der letzten 3 Jahre
- Sanierungs-Historie
- Energieausweis
- Mietspiegel-Auswertung der Lage
Häufige Verkäufer-Fehler
- Nur Bruttomietrendite kommunizieren — wirkt unprofessionell
- Mietsteigerungs-Versprechen ohne juristische Grundlage
- Bewirtschaftungs-Kosten verschweigen
- Leerstand-Risiken unterschätzen
- Nicht differenzierte Käufer-Ansprache
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