Was ist eine Reallast?

Die Reallast ist eine seltenere, aber wichtige dingliche Belastung eines Grundstücks. Sie ist in § 1105 BGB geregelt und verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks, wiederkehrende Leistungen an einen Berechtigten zu erbringen.

Die Reallast wirkt — wie alle dinglichen Belastungen — gegen jeden Eigentümer des belasteten Grundstücks. Wird das Grundstück verkauft, gehen die Reallast-Pflichten automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das macht sie zu einem zentralen Verkaufsthema.

Reallast vs. Dienstbarkeit

Konzeptioneller Unterschied

• Dienstbarkeit: Eigentümer muss etwas dulden (z.B. Wegerecht) oder unterlassen (z.B. Bauverbot)
• Reallast: Eigentümer muss eine positive Leistung erbringen (zahlen, liefern, tun)

Vergleichstabelle

Typische Beispiele

1. Leibrente

Die häufigste Form: Der Eigentümer des belasteten Grundstücks zahlt dem Berechtigten eine monatliche oder jährliche Geldrente. Oft im Rahmen eines „Verkaufs gegen Leibrente“ — ältere Eigentümer übertragen ihr Haus an Erben, behalten sich aber eine lebenslange Geldzahlung vor.

Beispiel: Vater überträgt das Haus an den Sohn, lässt sich aber eine Leibrente von 1.000 € pro Monat eintragen. Bei Tod erlischt die Reallast.

2. Pflegeleistung

Der Eigentümer verpflichtet sich, eine bestimmte Person zu pflegen oder zu versorgen. Häufig im Familienbereich:

• Übergabe des Hauses an Tochter mit Pflegepflicht für die Mutter
• Wohnrecht plus Versorgungsleistung kombiniert
• Bei späteren Pflegestufen: Anpassung der Pflichten

3. Brennstofflieferung

Historisch in Waldregionen: Der Eigentümer eines Waldgrundstücks musste dem Berechtigten jährlich eine bestimmte Menge Brennholz liefern. Heute selten, in alten Grundbüchern aber noch zu finden.

4. Wasser- oder Quellenrechte

Der Eigentümer eines Grundstücks mit Quelle muss dem Berechtigten Wasser liefern — typisch für ländliche Lagen ohne öffentliche Wasserversorgung.

5. Erbbauzins

Der jährliche Erbbauzins kann als Reallast eingetragen werden. Damit wird die Zahlungspflicht zusätzlich abgesichert: Bei Nichtzahlung droht Zwangsversteigerung des Erbbaurechts.

6. Versorgungsleistungen bei Übergabevertrag

Eltern übergeben Hof oder Haus an Kinder gegen das Recht auf:

• Monatliche Rente
• Naturallieferungen (Milch, Eier, Holz)
• Wohnrecht in bestimmten Räumen
• Pflege bei Krankheit

Eintragung und Wirkung

Voraussetzungen

• Notariell beurkundete Vereinbarung zwischen Eigentümer und Berechtigtem
• Bewilligung in öffentlich beglaubigter Form
• Antrag beim Grundbuchamt
• Eintragung in Abteilung II

Inhalt der Eintragung

• Art der Leistung (Geld, Sache, Dienstleistung)
• Höhe (Betrag, Menge, Umfang)
• Häufigkeit (monatlich, jährlich, einmalig)
• Berechtigter (Person, Personengruppe, anderes Grundstück)
• Dauer (lebenslang, befristet, unbefristet)
• Wertsicherungsklausel (Inflationsanpassung)
• Rang gegenüber anderen Belastungen

Rang im Grundbuch

Der Rang ist entscheidend: Bei Zwangsversteigerung werden die im Grundbuch eingetragenen Rechte in der Reihenfolge ihrer Eintragung befriedigt. Eine Reallast mit hohem Rang ist besser geschützt als eine nachrangige.

Wertsicherung

Bei Leibrenten ist eine Wertsicherungsklausel üblich:

• Bindung an Verbraucherpreisindex — typisch jährliche Anpassung
• Bindung an Lebenshaltungskosten
• Bindung an Tariflöhne

Ohne Wertsicherung wird die Leibrente über die Jahre durch Inflation entwertet.

Löschung

Automatisches Erlöschen

• Tod des Berechtigten bei lebenslangen Reallasten
• Fristablauf bei befristeten Reallasten
• Vollständige Erfüllung bei einmaligen Leistungen
• Wegfall der Geschäftsgrundlage bei drastischer Änderung der Verhältnisse (selten)

Löschung durch Vereinbarung

Vorzeitige Aufhebung ist möglich:

• Notarielle Aufhebungsvereinbarung
• Verzicht des Berechtigten
• Einmal-Ablösung gegen Zahlung (Kapitalisierung)

Praktische Löschung im Grundbuch

Selbst nach Erlöschen bleibt die Reallast im Grundbuch eingetragen, bis ein Löschungsantrag gestellt wird. Bei Tod: Sterbeurkunde als Beleg. Bei Verzicht: notariell beglaubigte Verzichtserklärung. Kosten ca. 100-300 €.

Bedeutung beim Verkauf

Wertminderung berechnen

Die Wertminderung entspricht dem Kapitalwert der zukünftigen Leistungen. Bei lebenslangen Reallasten wird der Kapitalwert über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten berechnet.

Beispielrechnung Leibrente

Verkäufer überträgt Haus an Erben unter Vorbehalt einer Leibrente von 1.000 €/Monat für die Mutter (Alter 72).

• Statistische Lebenserwartung der Mutter: ca. 13 Jahre
• Jahresrente: 12.000 €
• Vereinfachter Kapitalwert (Multiplikator ca. 9 bei diesem Alter): 108.000 €
• Wertminderung des Hauses: ca. 108.000 €

Aufklärungspflicht

Der Verkäufer muss alle eingetragenen Reallasten vollständig offenlegen:

• Inhalt und Umfang
• Berechtigte Person
• Voraussichtliche Restdauer
• Bisherige Erfüllungs-Praxis

Strategien für Verkäufer

• Ablösung erwägen: Einmalzahlung gegen Löschung — meist niedriger als der Kapitalwert
• Transparente Kommunikation: Belastung in Verkaufsunterlagen erwähnen
• Notarielle Übernahme regeln: Im Kaufvertrag klare Klausel zur Übernahme der Reallast
• Wertsicherung prüfen: Wird die Leibrente angepasst? Dann ist die Belastung höher als nominal

Häufige Stolperfallen

• Alte Reallasten aus Erbübergaben — oft längst erfüllt, aber nicht gelöscht
• Naturalleistungen: Brennholz, Wasser — heute oft nicht mehr realistisch erfüllbar
• Pflegepflichten bei Familienübertragungen — können bei Pflegebedürftigkeit unzumutbar werden
• Fehlende Wertsicherung: Alte Leibrenten von 500 DM (= 256 €) sind heute kaum noch werthaltig

Mein Rat: Bei Verkauf einer mit Reallast belasteten Immobilie ist eine notarielle Ablösung fast immer die wirtschaftlich beste Lösung — auch wenn sie einmalig hohe Beträge erfordert. Der Käufermarkt scheut komplexe Belastungen und kalkuliert oft pessimistischer als der tatsächliche Kapitalwert. Eine Ablösung schafft Klarheit und ermöglicht den vollen Marktwert.