Was ist Provisionsteilung?

Die Provisionsteilung ist die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie. Seit dem 23.12.2020 gilt in Deutschland für EFH und Wohnungen bei Verkauf an Verbraucher ein gesetzlicher Halbteilungs-Grundsatz — geregelt in den §§ 656a-d BGB.

Zwei Grundformen

• Echte Provisionsteilung: beide Parteien zahlen direkt an den Makler
• Unechte Provisionsteilung: nur eine Partei zahlt direkt, gibt Kosten indirekt weiter

Historische Entwicklung

• Vor 2020: Innenprovision (nur Verkäufer zahlt direkt) war verbreitet, vor allem bei Bauträger-Verkäufen und in einigen Regionen wie Bayern
• 23.12.2020: Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten — Halbteilungs-Grundsatz
• Heute: standardmäßig Halbteilung bei EFH/ETW-Verkauf an Verbraucher

§§ 656a-d BGB

§ 656a BGB — Textform-Pflicht

Maklerverträge bedürfen seit 2020 der Textform (Mail, Brief, Fax). Mündliche Maklerverträge sind nichtig. Schutz: kein Verbraucher kann mehr unbewusst eine Maklerprovision auslösen.

§ 656b BGB — Halbteilungs-Grundsatz

Bei Verkauf eines EFH oder einer Wohnung an einen Verbraucher gilt:

• Käufer-Provision maximal 50 % der gesamten Provision
• Verkäufer-Provision: mindestens 50 %
• Bei Verstoß: Käufer-Provision teilweise oder vollständig nichtig

§ 656c BGB — Provisionsversprechen nur für eine Partei

Wenn nur der Käufer Provision zahlen soll, ist das Versprechen nur wirksam, wenn:

• Der Verkäufer sich verpflichtet hat, mindestens den gleichen Betrag zu zahlen
• Diese Vereinbarung in Textform vorliegt

§ 656d BGB — Zahlungs-Reihenfolge bei Verbraucher-Käufer

Bei Verbraucher-Käufer und Provisionsversprechen für Käufer ist der Käufer nur dann verpflichtet zu zahlen, wenn:

• Der Verkäufer vorher oder gleichzeitig seine Provision gezahlt hat
• Oder der Verkäufer sich rechtsverbindlich zur Zahlung verpflichtet hat

Anwendungsbereich

Die §§ 656a-d BGB gelten nur bei:

• Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung
• Verkauf an einen Verbraucher (§ 13 BGB)
• Maklertätigkeit für eine oder beide Parteien

Nicht-Anwendungsbereich

• Mehrfamilienhäuser, Gewerbe-Immobilien
• B2B-Verkäufe (Unternehmer an Unternehmer)
• Vermietung (hier Bestellerprinzip)
• Verkauf von Grundstücken ohne Bebauung
• Erbschafts- und Schenkungs-Übertragungen

Echte Provisionsteilung

Definition

Beide Vertragsseiten zahlen ihre Provisions-Anteile direkt an den Makler — separat ausgewiesen, beide unterzeichnen separate Maklerverträge oder einen gemeinsamen mit klarer Aufteilung.

Standard-Konditionen 2026

• Verkäufer: 3,57 % brutto (3 % netto + 19 % MwSt)
• Käufer: 3,57 % brutto
• Gesamt: 7,14 % brutto vom Kaufpreis

Beispielrechnung 500.000 € EFH

• Kaufpreis: 500.000 €
• Verkäufer-Provision: 17.850 €
• Käufer-Provision: 17.850 €
• Gesamt-Makler-Erlös: 35.700 €

Vorteile der echten Teilung

• Rechtlich eindeutig
• Transparente Kosten-Aufteilung
• Keine Anfechtungs-Risiken
• Standard bei EFH/ETW-Verkauf 2026

Variation: andere Verteilungen

Auch andere Verhältnisse als 50/50 sind möglich, solange der Käufer nicht mehr als 50 % trägt:

• 70 % Verkäufer / 30 % Käufer
• 60 % Verkäufer / 40 % Käufer
• 100 % Verkäufer / 0 % Käufer (selten, weil Käufer dann Provisionsfreiheit nutzen kann)

Unechte Provisionsteilung

Definition

Nur eine Partei zahlt direkt an den Makler — die Kosten werden aber indirekt an die andere Partei weitergegeben. Klassischer Fall: Innenprovision:

• Nur der Verkäufer zahlt direkt an den Makler
• Er kalkuliert die Provision in den Verkaufspreis ein
• Der Käufer trägt die Kosten indirekt über den höheren Kaufpreis

Heute meist unwirksam bei B2C-EFH/ETW

Die unechte Provisionsteilung verstößt bei EFH/ETW-Verkauf an Verbraucher gegen den Halbteilungs-Grundsatz nach § 656b BGB. Folgen:

• Provisionspflicht des Käufers nichtig — kann zurückgefordert werden
• Bei nur-Verkäufer-Provision: zwar möglich, aber dann muss Käufer wirklich nichts zahlen (auch nicht indirekt)
• BGH-Rechtsprechung verschärft die Aufklärungs-Pflichten

Wo unechte Teilung noch zulässig ist

• Mehrfamilienhäuser-Verkauf
• Gewerbe-Immobilien
• B2B-Verkäufe
• Verkauf von Grundstücken ohne Bebauung

„Provisionsfrei für Käufer“ — irreführend?

Die Werbung „Provisionsfrei für Käufer“ bei einer Innenprovision ist rechtlich problematisch:

• BGH-Urteil V ZR 13/19 (2019): Aufklärungs-Pflicht des Maklers
• Bei Verschweigen der Innenprovision: arglistige Täuschung möglich
• Heute meist nicht mehr beworben, weil rechtlich kaum durchsetzbar

Praxis & Anwendungs-Bereich

Bei EFH/ETW-Verkauf an Verbraucher (Standard heute)

• Halbteilung 50/50 ist Marktstandard
• Verkäufer und Käufer schließen separate Maklerverträge
• Klare Provisions-Aufteilung im Vertrag
• Textform Pflicht

Bei Mehrfamilienhäusern

• Halbteilungs-Grundsatz gilt nicht
• Variable Aufteilung möglich: 0/100, 50/50, 100/0
• Verhandlungssache zwischen Parteien

Bei Bauträger-Verkäufen

Sonderregelungen: Bauträger zahlt oft die volle Provision, der Käufer ist provisionsfrei. Bauträger kalkuliert das in den Verkaufspreis ein — heute meist transparent.

Internationale Vermarktung

Bei Verkauf an ausländische Käufer in Top-A-Lagen: oft höhere Provisionssätze (4-6 % je Seite), gegen Spezialleistungen wie Übersetzung, Visum-Beratung, internationale Vermarktung.

Bei Privatverkauf (DOERTER)

Keine Maklerprovision — Festpreis-Modell. Die §§ 656a-d BGB sind nicht relevant, weil kein Makler beauftragt wird. Ersparnis: bei 500.000 € Kaufpreis ca. 30.000-40.000 € (Käufer- + Verkäufer-Anteil zusammen).

Bedeutung beim Verkauf

Provisions-Strategie

Drei Hauptoptionen für Verkäufer:

Option 1: Klassischer Makler mit Halbteilung

• Provisionsteilung 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer
• Üblich: 3-3,57 % netto pro Seite
• Verkäufer-Kosten bei 500.000 € EFH: ca. 17.850 €
• Vorteil: Makler nimmt Verkaufs-Arbeit ab
• Nachteil: hohe Kosten

Option 2: Discount-Makler / Online-Plattformen

• Reduzierte Provision, oft 1-2 % je Seite
• Online-basierte Vermarktung
• Weniger persönliche Betreuung
• Kosten 5.000-10.000 € bei 500.000 € Kaufpreis

Option 3: Echter Privatverkauf (DOERTER)

• Festpreis statt Provision: 1.500-3.000 €
• Verkäufer steuert den Prozess selbst
• Plattform unterstützt mit Marketing, Bewertung, Notar-Koordination
• Ersparnis vs. Makler: 15.000-40.000 € bei 500.000 € Kaufpreis

Pflichten bei Maklerbeauftragung

• Maklervertrag in Textform abschließen (§ 656a BGB)
• Klare Provisions-Aufteilung (50/50 oder verkäufer-lastig)
• Provisionsbedingungen vorab kommunizieren
• Im Notarvertrag Provision oft als separate Position aufgeführt

Käufer-Sicht

Käufer prüfen heute aktiv, ob die Provision halbteilig vereinbart ist. Bei Verstoß können sie:

• Den Halbteilungs-Anteil zurückfordern
• Bei groben Verstößen: gesamten Provisions-Anteil verweigern
• Anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen

Risiken bei nicht-konformer Provision

• Käufer kann Provisions-Anteile zurückfordern
• Vertrag kann angefochten werden
• Makler verliert Provisions-Anspruch
• Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen möglich

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