Prolongation 2026: Verlängerung bei der Hausbank
Was ist die Prolongation?
Die Prolongation ist die Verlängerung des bestehenden Immobiliendarlehens bei der ursprünglichen Bank nach Ablauf der Zinsbindung. Bank macht ein Angebot — Kunde nimmt an oder lehnt ab.
Was bleibt gleich?
- Grundschuld im Grundbuch (kein neuer Eintrag nötig)
- Konto-Nummer
- Tilgungsplan-Struktur (kann angepasst werden)
- Vertragspartei (Bank)
- Keine erneute Bonitätsprüfung
- Keine erneute Objekt-Bewertung
Was ändert sich?
- Neuer Sollzins für die neue Zinsbindung
- Optional: andere Tilgungsrate
- Optional: andere Zinsbindungsdauer
- Optional: andere Sondertilgungs-Rechte
Vorteile der Prolongation
- Schnelle Abwicklung (1-2 Wochen)
- Keine Notar-Kosten
- Keine Bonitätsprüfungs-Risiken
- Bei Bonität-Verschlechterung sicher (keine erneute Prüfung)
- Bekanntes Vertragsumfeld
Nachteile der Prolongation
- Meist nicht die günstigsten Konditionen
- Bank weiß: Kunde ist meist passiv — nutzt das aus
- Erst-Angebot meist verhandelbar
- Verhandlung erfordert eigene Vergleichs-Angebote
Ablauf im Detail
Schritt 1: Bank-Angebot (3-6 Monate vor Ablauf)
Die Bank schickt 3-6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongations-Angebot. Häufig erstmal ein Standard-Angebot mit:
- Mehreren Zinsbindungs-Optionen (5/10/15 Jahre)
- Aktueller Tilgungsrate
- Standard-Sondertilgungs-Rechten (oft 5 % p.a.)
- Restschuld nach jeweiliger Bindung
Schritt 2: Konditionen prüfen
Was zu prüfen ist:
- Effektivzins der angebotenen Optionen
- Vergleich mit Marktzins (Bundesbank-Statistik, Online-Vergleichs-Portale)
- Sondertilgungs-Rechte
- Tilgungsraten-Anpassungs-Möglichkeiten
- Restschuld am Ende der neuen Bindung
Schritt 3: Vergleichs-Angebote einholen
Drei Quellen:
- Mindestens 2 andere Banken direkt anfragen
- Vermittler einschalten (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf)
- Online-Vergleichsportale (Check24, Verivox) zur Orientierung
Schritt 4: Verhandlung mit Hausbank
Mit Vergleichs-Angeboten kann die Hausbank zur Nachbesserung gebeten werden:
- Konkretes Konkurrenz-Angebot vorlegen
- Bank kann meist 0,2-0,5 % nachgeben
- Bei Spitzen-Konkurrenz-Angebot: bis zu 0,5-1,0 % möglich
Schritt 5: Annahme oder Wechsel
- Bei akzeptablem Hausbank-Angebot: Prolongation
- Bei deutlich besserem Konkurrenz-Angebot: Umschuldung
- Schriftliche Bestätigung in beiden Fällen
Konditionen 2026
Marktübliche Sätze 2026
Bei guter Bonität, niedrigem LTV (unter 60 %):
| Zinsbindung | Sollzins Standard | Sollzins verhandelt |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,30-3,80 % | 2,90-3,40 % |
| 10 Jahre | 3,50-4,10 % | 3,10-3,70 % |
| 15 Jahre | 3,70-4,30 % | 3,30-3,90 % |
| 20 Jahre | 3,90-4,50 % | 3,50-4,10 % |
Verhandelbare Elemente
- Zinssatz: 0,2-0,5 % nach unten verhandelbar
- Sondertilgungs-Rechte: Höhe (5-10 %) und Häufigkeit (jährlich, halbjährlich, jederzeit)
- Tilgungsraten-Anpassung: 1-3 mal kostenfrei während Zinsbindung
- Tilgungs-Aussetzung: bei Notfall (Krankheit, Arbeitslosigkeit)
- Bereitstellungszinsen: bei Tranchen-Auszahlungen
Bonität als Hebel
Bei einer Prolongation prüft die Bank nicht erneut die Bonität — was Vorteil und Nachteil ist:
- Vorteil: bei verschlechterter Bonität (Jobverlust, Krankheit) kein Risiko
- Nachteil: bei verbesserter Bonität (höheres Einkommen, weniger Schulden) kann der Kunde diese Vorteile nicht ausspielen — Umschuldung bei anderer Bank bringt das voll zur Geltung
Verhandlungs-Strategie
Vorbereitung
- Mindestens 3 Vergleichs-Angebote einholen
- Marktzins-Statistik der Bundesbank prüfen
- Eigene Bonität dokumentieren (SCHUFA, Gehaltsbescheide)
- Beleihungsauslauf-Status berechnen (aktuelle Restschuld / Immobilienwert)
Verhandlungs-Argumente
- „Ich habe ein Angebot mit X % von Bank Y“
- „Ich bin seit 15 Jahren Kunde, mein Beleihungsauslauf ist niedrig“
- „Ich kann auch eine andere Bank wählen — der Wechsel kostet nur 0,3 %“
- „Mein Einkommen ist gestiegen, mein Risiko-Profil verbessert“
Was Banken nicht gerne hören (aber Wirkung zeigt)
- „Ich plane, in 2-3 Jahren zu verkaufen“ — Bank will Kunden halten
- „Ich überlege, zu Dr. Klein zu wechseln“ — Vermittler bekommt oft bessere Konditionen
Verhandlungs-Spielraum nach Bank-Typ
- Sparkassen: oft konservativ, kleinerer Spielraum (0,2 %)
- Volksbanken: ähnlich wie Sparkassen
- Privatbanken (Commerzbank, Deutsche Bank, ING): oft größerer Spielraum (0,3-0,5 %)
- Online-Banken (Comdirect, Targobank): meist schon günstigste Konditionen ab Werk
Alternativen zur Prolongation
1. Umschuldung bei anderer Bank
- Konditionen-Vergleich von 3-5 Banken
- Wechsel oft 0,2-0,5 % günstiger
- Grundschuld-Abtretung statt Löschung + Neueintragung
- Bei Bedarf: Vermittler einschalten
- Aufwand: 4-8 Wochen
- Kosten: 0,3-0,5 % der Darlehenssumme
- Lohnt sich ab 0,2 % Zinsersparnis
2. Forward-Darlehen
- Anschlussfinanzierung Jahre im Voraus sichern
- Zinsaufschlag 0,01-0,03 % pro Monat Vorlauf
- Sinnvoll bei steigenden Zins-Erwartungen
- Maximal 5,5 Jahre im Voraus
- Bindung: man muss das Forward dann auch nutzen
3. Bausparvertrag
- Bei zugeteiltem Bausparvertrag: Auszahlung finanziert Restschuld
- Günstige Zinsen (oft 2-2,5 %)
- Lange Vorbereitung nötig (8-12 Jahre)
- Sinnvoll bei jüngerem Hauptdarlehen, das in 8-10 Jahren ausläuft
4. Eigenkapital nachschießen
- Komplette oder teilweise Tilgung aus Vermögen
- Bei Erbschaft, Verkauf eines anderen Vermögens
- Bei Restschuld unter 50.000 €: oft sinnvoll
- Risiko: Opportunitäts-Kosten (Geld wäre anderweitig auch nutzbar)
Bedeutung beim Verkauf
Verkauf während laufender Zinsbindung
Bei Verkauf wird das Darlehen abgelöst:
- Vorfälligkeitsentschädigung fällig — kann 5-15 % der Restschuld sein
- Bei steigenden Marktzinsen: niedrigere oder keine Vorfälligkeit
- Bei fallenden Marktzinsen: hohe Vorfälligkeit
- Lastenfreistellung der Grundschuld durch Bank
Verkauf nach Ablauf der Zinsbindung
Keine Vorfälligkeitsentschädigung — Bank kann nichts mehr verlangen. Strategie: Verkauf-Termin zeitlich auf das Ende der Zinsbindung legen, wenn möglich.
Sonderkündigung nach § 489 BGB
Nach 10 Jahren Vertragslaufzeit kann der Kreditnehmer kündigen — mit 6-Monats-Frist. Aber: bei Prolongation beginnt eine neue Zinsbindung — § 489 BGB wirkt erst wieder nach 10 Jahren ab Prolongation.
Bei Verkauf-Plan: keine Prolongation
Wer in den nächsten 1-2 Jahren verkaufen will, sollte nicht prolongieren — neue Bindung verlängert das Vorfälligkeits-Risiko. Stattdessen:
- Variables Darlehen (3-Monats-Kündigung möglich)
- Kurze Bindung (5 Jahre statt 10)
- Komplett-Tilgung aus Eigenkapital
Bei Verkauf nach 5-10 Jahren Prolongation
Wenn der Verkauf 5+ Jahre nach Prolongation erfolgt, sind Vorfälligkeits-Kosten oft moderat. Bei aktuell höheren Zinsen als beim Vertragsschluss: Vorfälligkeit minimal.
Verkäufer-Strategie
- Vor Prolongations-Entscheidung: Verkaufs-Wahrscheinlichkeit der nächsten 3-5 Jahre realistisch einschätzen
- Bei klarer Verkaufsabsicht: keine Prolongation
- Bei mittlerer Wahrscheinlichkeit: kurze Bindung (5 Jahre)
- Bei klarer Halte-Absicht: längere Bindung (10-15 Jahre) verhandeln
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