Offene Posten WEG 2026: Risiko durch säumige Eigentümer
Was sind offene Posten?
Die offenen Posten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind Forderungen gegen einzelne säumige Eigentümer, die ihre Zahlungspflichten nicht erfüllt haben. Sie erscheinen:
- In der Jahresabrechnung als ausgewiesene Position
- Im Vermögensbericht der WEG (Pflicht seit 01.12.2023)
- Im laufenden Wirtschaftsplan
Welche Forderungen sind typisch?
- Hausgeld-Rückstände
- Sonderumlagen-Rückstände
- Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen
- Verzugszinsen (5 Prozentpunkte über Basiszinssatz)
- Mahnkosten
- Anwalts- und Gerichtskosten
Wie entstehen sie?
Häufige Gründe
- Wirtschaftliche Notlage: Arbeitsplatzverlust, Krankheit, Privatinsolvenz
- Trennungs- / Scheidungs-Konflikte: Eigentümer streitet sich, Hausgeld bleibt offen
- Erbengemeinschaft: Erben sind sich nicht einig, niemand zahlt
- Beschluss-Streit: Eigentümer fechtet Sonderumlage an, zahlt nicht
- Spekulanten: bewusst nicht zahlen, dann verkaufen — selten
- Vergessen: bei älteren Eigentümern
- Hausverwaltungs-Wechsel: in der Übergangsphase Hausgeld vergessen
Verzug-Berechnung
Bei Verzug (Mahnung des Verwalters) werden Verzugszinsen fällig:
- Verbraucher: Basiszinssatz + 5 % p.a.
- Unternehmer: Basiszinssatz + 9 % p.a.
- Aktuell ca. 8-12 % p.a. effektive Verzugszinsen
Folgen für WEG
Liquiditätsproblem
Die laufenden Kosten müssen trotzdem bezahlt werden: Hausmeister, Versicherungen, Energie, Wasser, kleine Reparaturen. Bei Ausfall eines Eigentümers muss die WEG das überbrücken.
Sonderumlage
Bei großen Ausfällen oder dringenden Maßnahmen: Beschluss einer Sonderumlage durch die Eigentümerversammlung. Andere Eigentümer müssen einspringen — bei MFH oft 1.000-5.000 € pro Wohnung.
Sanierungs-Verschiebung
Geplante Maßnahmen werden ausgesetzt, weil die Liquidität fehlt. Folge: Sanierungsstau verstärkt sich.
Mahnverfahren-Kosten
Verwalter muss die Außenstände aktiv verfolgen:
- Erinnerung (kostenlos)
- Mahnung mit Verzugszinsen-Forderung
- Anwalts-Mahnung
- Gerichtliches Mahnverfahren
- Klage und Vollstreckung
- Zwangsversteigerung als Ultima Ratio
Kosten gehen vorerst zu Lasten der WEG, werden später dem säumigen Eigentümer aufgebürdet — sofern dieser zahlungsfähig wird.
Käufer-Mitnahme?
Grundsatz
Die persönlichen Schulden des Verkäufers gegenüber der WEG bleiben beim Verkäufer — der Käufer übernimmt sie nicht automatisch. Das gilt auch für ältere Forderungen.
Aber: § 10 Abs. 1 Satz 4 WEG (umstritten)
Bei Eigentumswohnungen gibt es eine spezielle Haftung: Der nachfolgende Eigentümer haftet für rückständige Hausgeld-Forderungen — bis zur Höhe von 5 % des Grundstücks-Verkehrswerts. Diese Vorschrift ist juristisch umstritten.
Sicherer Schutz für Käufer
- Anfrage bei Hausverwaltung: Stand der Außenstände des Verkäufers
- Verkäufer-Erklärung im Notarvertrag: alle WEG-Verpflichtungen sind beglichen
- Treuhand-Abwicklung: vor Eigentumsumschreibung wird das Hausgeld geprüft
- Bei Zweifeln: Notar-Anderkonto mit Rückbehalt
Prüfung vor Kauf
Drei Quellen prüfen
1. Vermögensbericht der WEG
Pflicht seit 01.12.2023 nach § 28 Abs. 4 WEG. Zeigt:
- Aktuelle Forderungen gegen säumige Eigentümer
- Verbindlichkeiten der WEG
- Instandhaltungsrücklage-Stand
2. Letzte 2-3 Jahresabrechnungen
- Trend der offenen Posten
- Anzahl betroffener Eigentümer
- Höhe der Außenstände im Verhältnis zum Hausgeld-Gesamtvolumen
3. Direkte Verwalter-Anfrage
Schriftlich anfragen:
- Aktuelle Höhe der offenen Posten
- Anzahl säumiger Eigentümer
- Laufende Mahnverfahren
- Drohende Zwangsversteigerungen
- Status des verkaufenden Eigentümers
Was ist akzeptabel?
- Bis 2 % der Jahres-Hausgeld-Summe: normales Niveau
- 2-5 %: erhöhte Aufmerksamkeit, Klärung nötig
- Über 5 %: gravierendes Risiko, Verkauf-Verhandlungs-Position
- Über 10 %: ernsthafte WEG-Krise, oft Wertabschlag von 5-10 %
Bedeutung beim Verkauf
Verkäufer-Vorbereitung
- Eigene Außenstände begleichen: kein offener Posten beim Verkauf
- Hausverwaltung informieren: über bevorstehenden Verkauf
- WEG-Bestätigung: schriftliche Bestätigung der WEG, dass alle Verpflichtungen erfüllt sind
Im Exposé erwähnen
Wenn die WEG gut dasteht (niedrige offene Posten, stabile Bilanz): als Verkaufs-Argument nutzen — schafft Käufer-Vertrauen.
Ehrlichkeit bei WEG-Problemen
Bekannte WEG-Probleme nicht verschweigen:
- Hohe Außenstände einzelner Eigentümer
- Laufende Klagen
- Drohende Zwangsversteigerungen einzelner Wohnungen
- Sanierungs-Beschlüsse, die noch nicht umgesetzt sind
Notarvertrag
- Verkäufer-Erklärung: alle Hausgeld-Verpflichtungen sind erfüllt
- Verkäufer-Pflicht: Hausgeld bis zum Übergabe-Termin zahlen
- Anteilige Jahresabrechnungs-Salden: Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer
- Rückforderungs-Möglichkeit bei nicht offengelegten Problemen
Wertwirkung
- Gesunde WEG: kein Effekt, evtl. leichter Aufschlag
- Auffällige Außenstände: 3-5 % Abschlag
- Strukturelle WEG-Probleme: 5-15 % Abschlag
- Akute Zahlungs-Probleme: 10-20 % Abschlag oder Käufer-Mangel
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