Was ist der Maklervertrag?

Der Maklervertrag ist die schriftliche Vereinbarung zwischen einem Eigentümer (Auftraggeber) und einem Immobilienmakler über die Vermittlung einer Immobilie. Geregelt sind die Grundlagen in den §§ 652 ff. BGB sowie bei Wohnimmobilien zusätzlich in §§ 656a-656d BGB (eingeführt zum 23.12.2020).

Im Kern verpflichtet sich der Makler, geeignete Käufer zu finden und den Eigentümer beim Verkauf zu unterstützen. Im Gegenzug zahlt der Eigentümer eine Provision — allerdings nur, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt und der Makler den Käufer auch nachweislich vermittelt hat.

Vertragsformen

Drei wesentliche Vertragsformen sind in der Praxis gängig — sie unterscheiden sich vor allem in der Bindungsstärke.

1. Einfacher Auftrag

• Eigentümer kann parallel weitere Makler beauftragen.
• Eigentümer kann jederzeit auch selbst verkaufen.
• Nur der Makler erhält Provision, dessen Vermittlung erfolgreich war.
• Geringste Verpflichtung des Maklers, oft auch geringste Aktivität.
• Vertragslaufzeit meist unbestimmt oder sehr kurz (1-3 Monate).

2. Alleinauftrag

• Nur ein Makler darf vermitteln. Andere Makler dürfen nicht parallel beauftragt werden.
• Der Eigentümer kann aber selbst verkaufen, dann fällt keine Provision an.
• Vertragslaufzeit typisch 6 Monate.
• Stärkere Verpflichtung des Maklers — meist mit Werbeaktivitäten und Besichtigungen verbunden.
• Gegenseitige Schadensersatzansprüche möglich, wenn eine Seite gegen den Ausschließlichkeitsanspruch verstößt.

3. Qualifizierter Alleinauftrag

• Wie Alleinauftrag, aber: Auch der Eigentümer muss alle Interessenten an den Makler verweisen.
• Selbst wenn der Eigentümer den Käufer privat findet (Familie, Freunde, Nachbarn), muss er den Makler einschalten.
• Folge: Auch bei privater Vermittlung wird die Provision fällig.
• Stärkste Bindung, daher meist mit besonders intensiver Maklerleistung verbunden.
• Vertragslaufzeit 4 bis 6 Monate üblich.

Provision und Bestellerprinzip

Seit dem 23.12.2020 gilt bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip mit hälftiger Provisionsteilung (§ 656c BGB). Konkret:

• Wer den Makler bestellt (Eigentümer), zahlt die Provision.
• Der Makler kann mit der anderen Seite (Käufer) eine zweite Provisionsvereinbarung treffen — aber nur, wenn diese genauso hoch ist wie die mit dem Besteller.
• Im Ergebnis trägt jede Seite die Hälfte. In NRW typisch 3,57 Prozent inkl. MwSt. pro Seite.

Was zulässig ist

• Volle Provisionsübernahme durch den Eigentümer (Innenprovision).
• Hälftige Teilung Käufer/Verkäufer (gesetzlicher Regelfall).
• Volle Übernahme durch den Käufer — nur wenn ausschließlich der Käufer Auftraggeber war.

Was nicht zulässig ist

• Mehr als hälftige Käuferübernahme bei beidseitiger Beauftragung.
• Provisions-Aufschläge ohne tatsächliche Mehrleistung.
• Doppelte Provision (zweimal kassieren) bei einer einzigen Vermittlung.

Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Provisionsregelungen sind frei verhandelbar, übliche Höhen liegen zwischen 3 und 6 Prozent.

Pflichten des Maklers

Der Makler ist als Auftragnehmer zur Wahrung der Interessen des Auftraggebers verpflichtet. Typische Pflichten:

• Sorgfältige Vermarktung mit hochwertigen Fotos, professionellem Exposé und Inseraten auf einschlägigen Plattformen.
• Aufklärung über Marktpreise und realistische Verkaufschancen.
• Vorauswahl der Interessenten — Bonitätsprüfung, Finanzierungsnachweis.
• Beratung zu Vertragsfragen in Grundzügen (keine Rechtsberatung, das ist Anwälten und Notaren vorbehalten).
• Treuepflicht — der Makler darf nicht insgeheim für die Gegenseite arbeiten (Doppeltätigkeit nur mit ausdrücklicher Zustimmung).
• Aufklärungspflicht über bekannte Mängel der Immobilie — Verschweigen kann zur Provisionsverwirkung führen.
• Rechtskonforme Werbung — Pflichtangaben zur Energieklasse, Baujahr etc.

Kündigung

Die Kündbarkeit hängt von der Vertragsform ab:

• Befristete Verträge (z.B. 6-Monats-Alleinauftrag) können in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden — nur bei wichtigem Grund (Vertragsverletzung des Maklers, Pflichtverstöße).
• Unbefristete Verträge können jederzeit mit angemessener Frist gekündigt werden, typisch 2 Wochen bis 1 Monat.
• Außerordentliche Kündigung ist bei wichtigem Grund jederzeit möglich. Wichtige Gründe: Untätigkeit, Vertragsverletzungen, schwerwiegendes Fehlverhalten.

Vorsicht vor Provisionsansprüchen nach Kündigung

Auch nach wirksamer Kündigung kann der Makler unter Umständen noch Provision verlangen — wenn der Käufer auf seine Tätigkeit zurückgeht. Beispiel: Sie kündigen den Maklervertrag, verkaufen 4 Wochen später an einen Interessenten, den Ihnen der Makler kurz vor Kündigung gezeigt hat. Hier besteht meist Provisionsanspruch.

Typische Fallen

Aus 20 Jahren Praxis — die häufigsten Stolperfallen in Maklerverträgen:

• Automatische Verlängerung. Manche Verträge verlängern sich automatisch um die ursprüngliche Laufzeit, wenn Sie nicht kündigen. Klausel kritisch prüfen!
• Kostenpauschale bei Vertragsende. Einige Makler verlangen pauschale „Aufwandsentschädigung“ (300-1.500 Euro), wenn der Vertrag ohne Verkauf endet. Solche Klauseln sind oft AGB-rechtlich angreifbar.
• Mindestlaufzeiten über 6 Monate. Können in AGB unwirksam sein, vor allem ohne Sonderkündigungsrecht.
• Provisionsanspruch trotz Privatverkauf. Bei qualifiziertem Alleinauftrag fällt die Provision an, auch wenn Sie selbst den Käufer finden — das ist die schmerzhafte Pointe dieses Vertragstyps.
• Provisionsanspruch nach Kündigung. Karenzklauseln von 6 bis 12 Monaten sind üblich, aber nicht immer wirksam.
• Doppelt kassieren bei Mietern als Käufer. Wenn der Mieter die Wohnung kauft, ist die Vermittlung oft nicht ursächlich — keine Provision.

Mein Rat aus der Praxis: Lassen Sie Maklerverträge ab 6 Monaten Laufzeit oder mit qualifizierter Bindung anwaltlich prüfen, bevor Sie unterschreiben. 200-400 Euro Beratung sparen oft tausende Euro Provisionsforderungen ein. Wer privat verkauft, braucht keinen Maklervertrag — und keine Maklerprovision — was bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bereits 17.850 Euro Ersparnis bedeutet.