Kaufnebenkosten 2026: Was kommt zum Kaufpreis dazu?
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie über den reinen Kaufpreis hinaus anfallen. Sie sind teils gesetzlich vorgeschrieben (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), teils marktüblich vereinbart (Maklerprovision). In Summe bewegen sie sich typischerweise zwischen 9 und 12 Prozent vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro entspricht das also rund 40.500 bis 54.000 Euro zusätzlich. Diese Summe muss der Käufer üblicherweise aus Eigenkapital aufbringen — die meisten Banken finanzieren nur den reinen Kaufpreis.
Für Verkäufer ist das wichtig zu wissen: Käufer denken nicht in „Kaufpreis", sondern in „Gesamtkosten". Wer mit hohem Preis vermarktet, verliert Käufer mit knapper Eigenkapitalquote — auch wenn die Immobilie an sich attraktiv ist.
Die vier Hauptpositionen
1. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %)
Die einmalige Steuer beim Erwerb, festgelegt durch das Bundesland. Höchste Sätze in NRW, SH, SL, BB, TH (6,5 %), niedrigste in BY und SN (3,5 %). Mehr Details siehe Grunderwerbsteuer.
2. Notarkosten (rund 1,5 %)
Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuldbestellung, Vollzugsgebühren. Bundeseinheitlich geregelt nach GNotKG. Details: Notar und Notarkosten.
3. Grundbuchgebühren (rund 0,5 %)
Für die Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung I und der neuen Grundschuld in Abteilung III. Bundeseinheitlich.
4. Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil)
Optional. Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfällt sie komplett. Seit Bestellerprinzip 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Details: Courtage und Maklerprovision.
Der Rechner unten zeigt Ihnen die Gesamtsumme für Ihren konkreten Kaufpreis und Ihr Bundesland — inklusive Toggle für Makler-Vereinbarung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei Ihnen?
Aufschlüsselung im Stack unten. Werte gerundet, Stand Mai 2026.
Bei einem Kaufpreis von 450.000 €
Bundesland-Vergleich
Der größte Hebel in den Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Während Bayern und Sachsen bei 3,5 % liegen, kassieren NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg und Thüringen 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das 13.500 Euro Unterschied — nur durch das Bundesland.
Wer flexibel ist (etwa beim Erstwohnsitz), kann durch die Wahl eines „GrESt-günstigen" Bundeslandes deutlich sparen. In Grenzregionen (z. B. Niedersachsen-Bremen, NRW-Niedersachsen) lohnt sich der Vergleich.
Sind Kaufnebenkosten finanzierbar?
Die meisten Banken finanzieren nur den reinen Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer trotzdem voll finanzieren möchte (110-Prozent-Finanzierung), zahlt:
- Höhere Zinsen (0,3 bis 0,8 Prozentpunkte Aufschlag).
- Höhere Tilgungsanforderung (oft 3 % statt 2 %).
- Reservenfreie Bilanz — bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit kein Puffer.
Faustregel: 20 bis 25 Prozent Eigenkapital sollten Sie für Nebenkosten und einen Sicherheits-Puffer haben. Wer weniger einbringt, riskiert in den ersten Jahren eine sehr enge Liquiditätslage.
Wo Sie sparen können
An drei Stellen lassen sich Kaufnebenkosten legal reduzieren:
- Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Markisen, Sauna, Photovoltaik im Vertrag einzeln beziffern (bis 15 % des Kaufpreises akzeptiert das Finanzamt). Reduziert Grunderwerbsteuer und Notarkosten anteilig. Ersparnis bei 450k €: 2.000–5.000 €.
- Provisionsfrei kaufen. Direkt vom Privatverkäufer oder über DOERTER. statt über klassischen Makler. Spart die 3,57 % Käuferanteil komplett. Bei 450k €: 16.065 € weniger.
- Verzicht auf Notaranderkonto. Wenn die Abwicklung einfach ist (keine laufende Finanzierung beim Verkäufer), spart 100 bis 300 Euro.
Was Kaufnebenkosten aus Verkäufersicht bedeuten
Wer privat verkauft, sollte die Käuferperspektive einnehmen: Ein Käufer mit 450.000 Euro Eigenkapital kann sich keine Immobilie für 450.000 Euro leisten — er hat nur Kapital für ca. 380.000 Euro Kaufpreis plus 70.000 Euro Nebenkosten.
Deshalb hilft eine transparente Kommunikation der Gesamtkosten in der Vermarktung. Wer auf den ersten Blick zeigt „Kaufpreis 450k € + 8 % Nebenkosten ohne Makler = 486k € Gesamtkosten", erreicht Käufer mit knapperer Liquidität — die bei Maklerimmobilien herausfallen würden (wegen 12 % statt 8 %).
Das ist einer der unterschätzten Vorteile des Privatverkaufs: Die Nebenkosten-Ersparnis fließt direkt in den Verhandlungsspielraum. Ein Käufer, der sich 16.000 € Maklerprovision spart, ist bereit, beim Kaufpreis flexibler zu sein.