Was ist die Innenprovision?

Die Innenprovision ist eine vom Verkäufer bezahlte Maklerprovision, die im Kaufpreis enthalten ist. Aus Sicht des Käufers ist sie nicht extern ausgewiesen — sie steckt „innen drin“ im Verkaufspreis.

Wirtschaftliche Wirkung

Auch wenn nur der Verkäufer die Innenprovision direkt zahlt, trägt sie der Käufer wirtschaftlich mit:

• Der Verkäufer kalkuliert die Provision in den Verkaufspreis ein
• Der Käufer zahlt einen höheren Kaufpreis als ohne Provision
• Effektiv ist die Provision Teil des Kaufpreises

Historische Verbreitung

Bis 2020 war die Innenprovision verbreitet, besonders bei:

• Bauträger-Verkäufen (Bauträger zahlt Makler aus eigener Kalkulation)
• Investoren-Käufen (Anleger-Wohnungen)
• Sonder-Vermarktungen mit speziellen Vertriebs-Konstellationen

Provisionsteilungs-Gesetz 2020

Hintergrund

Am 23.12.2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Hintergrund: Schutz von Verbrauchern vor übermäßigen Provisionen.

Kernregeln (§§ 656a-d BGB)

• § 656a BGB: Textform-Pflicht für Maklerverträge
• § 656b BGB: Halbteilungs-Grundsatz — bei Verkauf einer Wohnung oder eines EFH an einen Verbraucher: Käufer-Provision maximal 50 % der gesamten Provision
• § 656c BGB: Provisionsversprechen nur für Käufer — nur wirksam, wenn Verkäufer mindestens den gleichen Anteil zahlt
• § 656d BGB: bei Vereinbarung mit Verbraucher-Käufer: Verkäufer muss vor Käufer-Provisionsversprechen seinerseits zahlen oder verpflichtet sein

Anwendungsbereich

Gilt für Verkauf von:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäusern
• An einen Verbraucher (Privatperson)

NICHT geregelt:

• Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Sonderimmobilien
• Verkauf an Unternehmer
• Vermietung (eigene Regelung: Bestellerprinzip)

Folge

Bei einem klassischen EFH/ETW-Verkauf an Privatperson ist eine reine Innenprovision nicht mehr durchsetzbar. Der Käufer kann sich gegen die Übernahme von mehr als 50 % der Provision wehren.

Offenlegungs-Pflicht

BGH-Rechtsprechung

Der BGH hat seit Jahren entschieden: Der Makler muss seine Provisions-Konstellation offenlegen — auch bei Innenprovision. Verheimlichung kann arglistige Täuschung nach § 123 BGB darstellen.

Was muss offengelegt werden?

• Ob der Makler Provision von einer Partei erhält
• In welcher Höhe
• Ob es ein wirtschaftliches Interesse am Vertragsschluss gibt

„Provisionsfrei für Käufer“

Diese Formulierung ist heute rechtlich problematisch:

• Bei reiner Innenprovision: Käufer trägt sie indirekt — „provisionsfrei“ ist irreführend
• BGH-Urteil V ZR 13/19 (2019): Aufklärungs-Pflicht des Maklers
• Heute meist verwendet: „Keine Käufer-Provision“ oder „Maklerprovision wird vom Verkäufer übernommen“

Provisionsfreier Verkauf bei DOERTER

Bei einem echten Privatverkauf (z.B. über privatverkaufen.de) entfällt die Maklerprovision vollständig — weder Verkäufer noch Käufer zahlen Provision. Festpreis-Modell statt provisionsabhängiges Modell.

Innen- vs. Außenprovision

Direktvergleich

Geteilte Provision (heute Standard)

Seit 2020 hat sich beim EFH/ETW-Verkauf an Verbraucher die Halbteilungs-Konstellation durchgesetzt: Käufer und Verkäufer zahlen je 50 % der Provision, beide direkt. Übliche Sätze: 3-4 % netto pro Seite (zusammen 6-8 % brutto).

Praxis 2026

Verdrängung der reinen Innenprovision

Seit 2020 ist die reine Innenprovision beim Standard-Verkauf fast verschwunden. Praxis-Konstellationen heute:

• Halbteilung: Standard bei Privatverkauf an Verbraucher (3,57 % + 3,57 %)
• Provisionsfrei für Käufer: bei Bauträger-Verkäufen, oft kommuniziert
• Provisionsfrei (echt): bei Privatverkauf ohne Makler (DOERTER-Modell)
• Innenprovision: nur bei Gewerbe, MFH, B2B-Geschäften

Marketing-Strategien der Makler

Einige Anbieter werben offensiv mit „Provisionsfrei für Käufer“ — aber:

• Bei reiner Innenprovision: Käufer zahlt indirekt — täuschend
• Heute meist nicht mehr zulässig bei Standard-EFH/ETW
• Manche Anbieter nutzen Sonderkonstellationen (z.B. Vermarktung durch Verkäufer-Plattform)

Risiken bei nicht-konformer Provision

• Käufer kann Provisions-Anteile zurückfordern
• Vertrag kann angefochten werden
• Makler verliert Provisions-Anspruch
• Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen möglich

Bedeutung beim Verkauf

Drei Verkaufs-Optionen

Option 1: Klassischer Makler (Standard)

• Provisionsteilung 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer
• Üblich: 3-4 % netto pro Seite, brutto 3,57-4,76 %
• Verkäufer-Kosten bei 500.000 €: ca. 17.850-23.800 €
• Vorteil: Makler nimmt Verkaufs-Arbeit ab
• Nachteil: hohe Kosten

Option 2: Discount-Makler (Online-Plattformen)

• Reduzierte Provision, oft 1-2 % je Seite
• Online-basierte Vermarktung
• Weniger persönliche Betreuung
• Kosten 5.000-10.000 € bei 500.000 € Kaufpreis

Option 3: Echter Privatverkauf (DOERTER)

• Festpreis statt Provision: 1.500-3.000 €
• Verkäufer steuert den Prozess selbst
• Plattform unterstützt mit Marketing-Material, Bewertung, Notar-Koordination
• Ersparnis vs. Makler: 15.000-40.000 € bei 500.000 € Kaufpreis
• Voraussetzung: Eigene Zeit für Besichtigungen

Pflichten des Verkäufers bei Makler-Beauftragung

• Maklervertrag in Textform abschließen (§ 656a BGB)
• Vereinbarte Höhe und Aufteilung der Provision klar dokumentieren
• Beim Verkauf Käufer-Information sicherstellen

Pflichten beim Privatverkauf

• Keine Provision verstecken
• Echte Provisionsfreiheit kommunizieren
• Käufer-Aufklärung über Beratungsleistungen
• Klare Kommunikation: „Verkauf direkt vom Eigentümer“

Vorbereitung für den Verkauf

• Provisions-Modell vorab entscheiden
• Kostenvergleich verschiedener Optionen
• Bei Makler: Provisions-Aufteilung klären
• Bei Privatverkauf: Plattform-Auswahl und Festpreis

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