Heizungstausch 2026: GEG, 65%-Regel, Förderung
Rechtslage GEG 2024
Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) trat am 01.01.2024 in Kraft — populär als „Heizungsgesetz“. Kern: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Kommunale Wärmeplanung als Schlüssel
Die 65%-Regel greift in Bestandsgebäuden erst, wenn die jeweilige Kommune eine verbindliche Wärmeplanung vorgelegt hat. Stichtage:
- Kommunen mit über 100.000 Einwohnern: spätestens 30.06.2026
- Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern: spätestens 30.06.2028
Vor dem Stichtag können fossile Heizungen ohne 65%-Bindung eingebaut werden — aber mit Beratungspflicht zum Klimaschutz-relevanten Hintergrund. Nach dem Stichtag gilt die 65%-Regel; bei irreparablem Heizungs-Defekt gibt es eine 5-Jahres-Übergangsfrist.
Bestandsschutz funktionierender Heizungen
Bereits eingebaute Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie funktionieren. Reparatur ist erlaubt. Tausch wird erst bei irreparablem Totalausfall verpflichtend — und auch dann mit 5-Jahres-Übergangsfrist.
Außerbetriebnahme alter Kessel
Unabhängig von der 65%-Regel müssen Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre außer Betrieb genommen werden (§ 72 GEG). Bei Eigentumswechsel hat der neue Eigentümer dafür 2 Jahre Zeit. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.
Heizungs-Optionen 2026
Wärmepumpen
Die meistempfohlene Lösung seit 2024. Drei Hauptvarianten:
- Luft-Wasser-Wärmepumpe: Standard für EFH-Sanierung, einfach zu installieren, COP 3-4
- Erdwärme/Sole-Wasser: Höhere Effizienz (COP 4-5), aber Bohrungen nötig (Tiefe 80-150 m)
- Grundwasser-Wärmepumpe: Höchste Effizienz (COP 5+), nur bei verfügbarem Grundwasser
Voraussetzung: Heizflächen müssen für niedrige Vorlauftemperatur (35-45 °C) geeignet sein — oft Wechsel zu Flächenheizung oder größere Heizkörper nötig.
Fernwärme
Wenn ein Fernwärmenetz in der Straße verfügbar ist: oft die einfachste und kostengünstigste Lösung. Anschluss-Kosten 15.000-25.000 €. Achtung: Vertraglicher Anschluss-Zwang in vielen Kommunen ab Wärmeplanung.
Biomasse / Pellets
Pellet-Heizungen sind GEG-konform und in vielen Regionen wirtschaftlich. Nachteile: Platzbedarf für Pellet-Lager, Brennstoff-Preisschwankungen, Feinstaubdiskussion (gilt aber nicht für Pellet-Heizungen mit Filtern).
Hybridheizung
Kombination aus fossiler und erneuerbarer Heizung — z.B. Gas-Brennwertkessel mit Luft-Wärmepumpe. GEG-konform, wenn die Wärmepumpe den Hauptanteil der Wärmebereitstellung übernimmt. Sinnvoll bei sehr großen oder ungewöhnlichen Heizlasten.
H2-Ready-Gasheizung
Eine Gasheizung, die später auf Wasserstoff umgestellt werden kann. Nur GEG-konform, wenn die Kommune einen konkreten Wasserstoff-Netz-Plan hat — was Stand 2026 nur in wenigen Ausnahmegebieten der Fall ist (z.B. Schleswig-Holstein, NRW Industrieanlagen).
Kosten im Vergleich
| Heizungstyp | Investition (EFH) | Betriebskosten/Jahr (150 m²) |
|---|---|---|
| Luft-Wärmepumpe | 25.000-40.000 € | 1.200-1.800 € |
| Sole/Erdwärme-WP | 35.000-55.000 € | 900-1.400 € |
| Pellet-Heizung | 25.000-40.000 € | 1.500-2.200 € |
| Hybridheizung | 30.000-50.000 € | 1.500-2.500 € |
| Fernwärme | 15.000-25.000 € | 1.800-2.800 € |
| Gas-Brennwert (Übergang) | 8.000-15.000 € | 1.600-2.400 € |
| Öl-Brennwert (selten) | 10.000-18.000 € | 2.000-2.800 € |
Hinweis: Die Werte sind Richtwerte. Tatsächliche Kosten hängen vom Gebäude-Zustand, der vorhandenen Heizflächen-Auslegung und der lokalen Handwerker-Marktlage ab. Energieberater einbinden ist sinnvoll.
BEG-Förderung (KfW 458)
Heizungsförderung über die KfW
Seit Februar 2024 läuft die Heizungsförderung über die KfW (Programm 458) — vorher war sie beim BAFA. Selbstnutzende Eigentümer können bis zu 70 % Zuschuss erhalten:
Förderbausteine im Detail
- Grundförderung: 30 % für jeden GEG-konformen Heizungstausch
- Klimageschwindigkeits-Bonus: 20 % zusätzlich — bei Tausch einer funktionsfähigen fossilen Heizung (Öl, Kohle, Gas über 20 Jahre alt), bis Ende 2028
- Einkommens-Bonus: 30 % zusätzlich — bei Haushalts-Bruttoeinkommen bis 40.000 €/Jahr (selbstgenutzte Immobilie)
- Effizienz-Bonus: 5 % zusätzlich für besonders effiziente Wärmepumpen (Sole-/Wasser-WP, Erdwärme oder WP mit umweltfreundlichem Kältemittel)
Maximum: Eine Wohneinheit / 30.000 € förderfähige Investitionskosten, also bis zu 21.000 € Zuschuss. Mehrfamilienhäuser haben höhere Förderdeckel.
Förderfähige Maßnahmen
- Wärmepumpe (Luft, Sole, Grundwasser)
- Biomasse-Heizung (Pellets, Hackschnitzel)
- Solarthermie
- Brennstoffzellen-Heizung
- Anschluss an Wärmenetz
- Stromdirektheizung in sehr gut gedämmten Gebäuden
Antragsweg
- Vor Auftragsvergabe: Antrag bei der KfW über das Online-Portal stellen
- Zertifikat eines Energieeffizienz-Experten (EEE-Liste) hochladen
- Nach Bewilligung: Auftrag an Handwerker erteilen
- Nach Fertigstellung: Verwendungsnachweis bei der KfW einreichen
- Zuschuss-Auszahlung erfolgt 4-8 Wochen nach Verwendungsnachweis
Steuerliche Alternative (§ 35c EStG)
Statt KfW-Förderung können Selbstnutzer die Sanierungskosten steuerlich absetzen: 20 % der Kosten über 3 Jahre verteilt (max. 40.000 € pro Objekt). Achtung: KfW-Förderung und § 35c EStG schließen sich aus.
Übergangsfristen
Bei Defekt der Bestandsheizung
Geht die Bestandsheizung kaputt, gilt für den Heizungstausch:
- Reparatur: jederzeit erlaubt
- Notfall-Heizung: bis zu 5 Jahre fossile Übergangsheizung erlaubt
- 5-Jahres-Frist: innerhalb 5 Jahren ab Defekt muss eine GEG-konforme Lösung installiert sein
Bei Eigentumswechsel
Erbt oder kauft jemand eine Immobilie mit einer alten Heizung:
- Funktionierende Heizung: weiter betreiben erlaubt
- Kessel über 30 Jahre: 2 Jahre Frist zur Außerbetriebnahme
- Bei Tausch danach: GEG-konform (65%-Regel — wenn die kommunale Wärmeplanung schon greift)
Bedeutung beim Verkauf
Marktwirkung der Heizung
Beim Hausverkauf ist die Heizung ein Top-3-Wertfaktor — direkt nach Lage und Wohnfläche. Marktwirkung:
- Neue Wärmepumpe (≤ 5 Jahre): Preisplus 5-10 %
- Brennwertkessel ≤ 10 Jahre: marktüblich, kein Abschlag
- Niedertemperatur-Kessel 15-25 Jahre: Abschlag 5-10 %
- Konstanttemperatur-Kessel über 25 Jahre: Abschlag 10-20 %, plus Käufer-Risiko bei 2-Jahres-Pflicht
Aufklärungspflicht des Verkäufers
Verkäufer müssen den Käufer über das Heizungsalter, den Typ und die letzten Wartungen informieren — am besten mit Belegen. Bei Verschweigen einer GEG-Pflicht-Heizung droht Mangelhaftung.
Praxis-Empfehlung
- Heizungs-Daten vor Verkauf dokumentieren: Typenschild fotografieren, Wartungsbuch beilegen
- Bei Heizung über 25 Jahre: Käufer-Informationsblatt erstellen, das die GEG-Folgen erklärt
- Energieberater-Kosten-Vorschlag für Heizungstausch ins Exposé legen — schafft Vertrauen
- Förderkalkulation beifügen: was ein Käufer mit BEG/KfW 458 sparen kann
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