Heizungsgesetz 2026: 65-%-Regel, Übergangsfristen, Pflichten
Was ist das Heizungsgesetz?
Das „Heizungsgesetz“ ist der umgangssprachliche Name für die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die zum 1. Januar 2024 in Kraft trat. Sie verpflichtet, bei neu eingebauten Heizungen mindestens 65 % der Heizenergie aus erneuerbaren Quellen zu beziehen — eine grundlegende Wende in der deutschen Wärmewende.
Das Gesetz wurde nach langen politischen Auseinandersetzungen mit erheblichen Anpassungen verabschiedet. Wichtigste Zugeständnisse:
- Übergangsfristen für Bestandsgebäude — abhängig von kommunaler Wärmeplanung
- Technologieoffenheit — nicht nur Wärmepumpen, auch Pellets, H2, Fernwärme
- Hohe Förderung bis 70 % über BAFA und KfW
- Härtefallregelungen für ältere Eigentümer und wirtschaftlich Belastete
Die 65-%-Regel im Detail
Die Kernregel ist denkbar einfach formuliert: Wer ab 2024 eine neue Heizung in einem Neubaugebiet einbauen lässt, muss mindestens 65 % der Heizenergie aus erneuerbaren Quellen erzeugen. Was das konkret bedeutet:
Welche Energieformen zählen als erneuerbar (§ 71 GEG)
| System | EE-Anteil | Kosten Bestand |
|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft) | 100 % | 25-35 T€ |
| Wärmepumpe (Erdwärme) | 100 % | 35-50 T€ |
| Pellet-/Hackschnitzelheizung | 100 % | 20-30 T€ |
| Solarthermie + Spitzenheizung | je nach Anteil | 15-25 T€ (Sola) |
| Hybridheizung (Gas + WP) | 65 % bei Auslegung | 30-40 T€ |
| Stromdirektheizung (in Passivhaus) | 100 % | 5-15 T€ |
| Fernwärme (mit EE) | je nach Netz | 8-20 T€ Anschluss |
| H2-ready-Gasheizung | wenn H2-Netz | 10-15 T€ |
Wo gilt die Regel sofort
- In Neubaugebieten nach Bauleitplanung — gilt seit 1.1.2024 ohne Übergangsfrist.
- Bei neuer Baugenehmigung in solchen Gebieten.
- Ausnahmen nur für individuelle Härtefälle.
Übergangsfristen Bestandsgebäude
Für bestehende Wohngebäude gelten differenzierte Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind.
Phasenmodell
- Phase 1 — bis zur Wärmeplanung der Kommune: Neue Heizungen dürfen weiterhin reine Gas- oder Ölheizungen sein. Voraussetzung: verpflichtende Energieberatung des Eigentümers.
- Phase 2 — nach Wärmeplanung: Neue Heizungen müssen 65 % EE erreichen oder fossil mit Beimischungspflichten arbeiten.
- Phase 3 — ab 31.12.2044: Keine reinen fossilen Heizungen mehr im Betrieb. Alle müssen auf 100 % EE umgestellt sein.
Beimischungspflichten für fossile Heizungen
Wer in der Übergangsphase eine fossile Heizung neu einbaut, muss ab bestimmten Stichtagen erneuerbare Energien beimischen:
- Ab 2029: Mindestens 15 % EE im Brennstoff
- Ab 2035: Mindestens 30 % EE
- Ab 2040: Mindestens 60 % EE
- Ab 2045: 100 % EE — also keine reine Gasheizung mehr
Beimischung kann durch Biogas, Wasserstoff oder synthetische Brennstoffe erfolgen. Praktisch werden die EE-Anteile aber teurer sein als reines Gas — was den Betrieb fossiler Heizungen unattraktiv macht.
Kommunale Wärmeplanung
Die kommunale Wärmeplanung (KWP) ist der entscheidende Hebel — und gleichzeitig die größte Unsicherheit für Hauseigentümer.
Was die Wärmeplanung enthält
- Wärmequellen-Analyse — wo ist welche Wärme verfügbar (Abwärme aus Industrie, Geothermie, Großwärmepumpen)?
- Netzplanung — wo werden Fernwärme- oder Wasserstoffnetze ausgebaut?
- Quartiersweise Empfehlungen — was sollen Eigentümer in welchem Gebiet einsetzen?
- Zeitplan — wann werden Netze gebaut?
Fristen für die Wärmeplanung
- Großstädte (über 100.000 Einwohner): bis spätestens 30.06.2026
- Kleinere Gemeinden: bis spätestens 30.06.2028
Konsequenzen für Eigentümer
Sobald die Wärmeplanung vorliegt, müssen Eigentümer bei neuer Heizung die 65-%-Regel erfüllen. Hat die Kommune ein Fernwärmenetz geplant, kann es sinnvoll sein, abzuwarten und sich später anzuschließen. Hat sie keines, müssen Wärmepumpe oder Biomasseheizung gewählt werden.
Empfehlung beim Heizungstausch heute
Auch wenn die Wärmeplanung noch nicht steht: Schon heute sollten Eigentümer beim Heizungstausch auf Wärmepumpe oder Pellet setzen, wenn die Investition tragbar ist. Grund: BAFA-Förderung von bis zu 70 %, langfristig fallende Stromkosten relativ zu Gaspreisen, und der Gebäudewert steigt deutlich.
Ausnahmen und Härtefälle
Das GEG sieht mehrere Ausnahmen und Härtefallregelungen vor:
Härtefallregelung (§ 102 GEG)
In besonderen Fällen können Eigentümer auf Antrag von den Anforderungen befreit werden. Voraussetzungen:
- Wirtschaftliche Unzumutbarkeit — Investition steht in keinem Verhältnis zum Gebäudewert oder zur verbleibenden Nutzungsdauer.
- Individuelle Härte — Eigentümer kann die Investition nicht tragen.
- Technische Unmöglichkeit — Heizung lässt sich technisch nicht installieren (z.B. fehlender Platz für Wärmepumpe).
Alters-Befreiung
Eigentümer, die 80 Jahre oder älter sind und selbst im Haus wohnen, sind von der Heizungspflicht befreit. Bei Eigentümerwechsel (Verkauf, Erbe) muss der neue Eigentümer aber innerhalb von zwei Jahren tauschen.
Selbstgenutzte EFH-Befreiung
Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 dort wohnen, sind von einzelnen GEG-Pflichten befreit — auch hier gilt aber: Bei Eigentümerwechsel erstreckt sich die Pflicht auf den neuen Eigentümer.
Denkmalschutz und Erhaltungssatzung
Bei Denkmälern und in Erhaltungsgebieten gelten Sonderregelungen, wenn die Anforderungen mit dem Denkmalschutz kollidieren würden.
Auswirkungen auf den Verkauf
Verkauf alter Heizungen drückt den Preis
Käufer rechnen bei Bestandsobjekten mit Tauschpflicht oder absehbaren Sanierungskosten — und ziehen diese vom Kaufpreis ab. Typische Abschläge:
- Heizung 20-30 Jahre alt, Konstanttemperaturkessel: Abschlag 15.000-25.000 €
- Heizung 10-20 Jahre alt, Niedertemperatur: Abschlag 5.000-15.000 €
- Wärmepumpe oder Pellet vorhanden: Aufschlag 5.000-15.000 €
- Solarthermie zusätzlich: Aufschlag 3.000-8.000 €
Argumentation im Exposé
Bei modernen, GEG-konformen Heizungen sollten Sie das prominent platzieren:
- „Wärmepumpe Bj. 2022, JAZ 4,1 — GEG-konform, keine Tauschpflicht.“
- „Pelletheizung 2021, BAFA-gefördert, 100 % erneuerbar.“
- „Anschluss ans Fernwärmenetz Köln Süd (Stadtwerke), EE-Anteil 78 %.“
Bei alter Heizung — Optionen
- Vor Verkauf tauschen und BAFA-Förderung selbst nutzen. Heizungswert geht in den Verkaufspreis ein.
- Transparent kommunizieren — Heizungsalter, anstehende Pflichten, BAFA-Fördersätze für den Käufer.
- Sanierungsfahrplan mitliefern — gibt Käufern Planungssicherheit.
- Preisanpassung akzeptieren — wenn der Käufer den Tausch übernehmen soll.
Mein Rat: Wer ein Haus mit alter Heizung verkauft, sollte den Heizungstausch vor dem Verkauf nur dann selbst durchführen, wenn die Restnutzungsdauer der Heizung weniger als 5 Jahre beträgt. In diesem Fall ist die Wertschöpfung durch den Tausch höher als die Investition — vor allem dank der hohen BAFA-Förderung. Bei noch funktionsfähigen Heizungen (10-15 Jahre Restlaufzeit) ist es meist klüger, den Käufer entscheiden zu lassen und einen entsprechenden Preisabschlag zu akzeptieren.