Hausgeld 2026: Zusammensetzung, Höhe, Umlagefähigkeit
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlen. Es deckt alle gemeinschaftlichen Kosten ab — von Heizung und Hausmeister über Verwaltungsgebühren bis zur Instandhaltungsrücklage.
Im Alltag oft als „Wohngeld" bezeichnet — was juristisch falsch ist. Das echte Wohngeld ist eine staatliche Sozialleistung für Mieter. Beim Hausgeld geht es um die WEG-Umlage, die jeder Eigentümer zahlt.
Die Höhe und Verteilung werden im jährlichen Wirtschaftsplan der WEG beschlossen — basierend auf den erwarteten Kosten und dem Miteigentumsanteil jeder Wohnung.
Bestandteile im Detail
Das Hausgeld setzt sich aus drei Hauptblöcken zusammen:
Block 1 — Betriebskosten (umlagefähig)
Laufende Kosten des Gebäudebetriebs nach Betriebskostenverordnung. Bei Vermietung auf den Mieter umlegbar:
- Heizung und Warmwasser (oft 30-40 % des Hausgelds)
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege
- Gebäudeversicherung und Grundsteuer
- Allgemeinstrom (Treppenhaus, Aufzug, Garage)
Block 2 — Verwaltung (nicht umlegbar)
Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums:
- Hausverwaltergehalt (typisch 20-30 Euro pro Wohnung und Monat)
- Bank- und Buchhaltungsgebühren der WEG
- Kosten für Eigentümerversammlungen
- Rechtsberatung und Anwaltskosten
Block 3 — Instandhaltungsrücklage (nicht umlegbar)
Ein Anteil des Hausgelds — typisch 25-30 Prozent — fließt in die WEG-Rücklage für größere Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Wichtig: Diese Rücklage ist Vermögen der WEG, nicht des einzelnen Eigentümers. Beim Verkauf bleibt der angesparte Anteil bei der WEG, fließt aber als Wertbestandteil ins Verkaufspreis-Niveau ein.
Übliche Höhe 2026
Spannweite breit, abhängig von Baujahr, Lage, Ausstattung:
- Niedrig (3,00-3,50 €/m²/Monat): Moderne Neubauten mit guter Energieeffizienz, kleinere WEGs ohne Aufzug. Bei 80 m² also 240-280 € monatlich.
- Standard (3,50-4,50 €/m²/Monat): Bestandsimmobilien aus 1990-2010 in guter Lage. Bei 80 m² 280-360 €.
- Hoch (4,50-6,00 €/m²/Monat): Altbauten, sanierungsbedürftige Objekte, hochwertige Ausstattung (Concierge, Wellness, Tiefgarage). Bei 80 m² 360-480 €.
- Sehr hoch (über 6 €/m²/Monat): Luxusobjekte oder akut sanierungsbedürftige Anlagen mit hohen Sonderumlagen.
Stand 2026 steigen die Hausgelder durch Energiekosten und CO₂-Bepreisung in vielen WEGs spürbar. Wer eine ETW kauft oder verkauft, sollte den Wirtschaftsplan der letzten 3 Jahre prüfen.
Was ist auf Mieter umlegbar?
Etwa 60 bis 70 Prozent des Hausgelds sind nach Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegbar. Die Restlichen 30-40 Prozent — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen — bleiben beim Eigentümer.
Konkret bedeutet das für Vermieter: Bei einem Hausgeld von 350 Euro können Sie etwa 210-245 Euro über die Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Die restlichen 105-140 Euro sind Ihre Kosten als Eigentümer — sie reduzieren Ihren effektiven Mietertrag.
Hausgeld beim ETW-Verkauf
Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, ist das Hausgeld einer der zentralen Prüfpunkte für Käufer:
- Wirtschaftsplan vorlegen. Käufer wollen den aktuellen Wirtschaftsplan plus die Abrechnungen der letzten 3 Jahre sehen. Tendenz steigend? Sonderumlagen geplant? Das beeinflusst den Kaufpreis.
- Instandhaltungsrücklage zeigen. Eine gut gefüllte Rücklage (10.000+ Euro pro Wohnung) signalisiert eine vorausschauend wirtschaftende WEG und wirkt preisstabilisierend.
- Bekannte Sonderumlagen offenlegen. Sind in den nächsten 3-5 Jahren Sanierungen geplant, müssen Sie das vor dem Verkauf offenbaren. Versteckte Sonderumlagen führen oft zu Klagen nach dem Verkauf.
- Eigentümerwechsel anmelden. Beim Verkauf wird die WEG informiert — der neue Eigentümer ist ab Stichtag zur Hausgeldzahlung verpflichtet. Offene Beiträge bleiben Ihre Sache.
Aus Erfahrung: Wohnungen mit hohem Hausgeld (über 4,50 €/m²) und schlechter Rücklage verkaufen sich um 5-15 Prozent unter dem Marktpreis vergleichbarer Objekte mit besseren WEG-Daten. Transparente Kommunikation der Zahlen vermeidet später Verhandlungsdrücken durch Käufer.