Was ist Gemeinschaftseigentum?

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Bestandteile eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes, die nicht Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers sind. Sie gehören allen Wohnungseigentümern gemeinsam in Form von Miteigentumsanteilen.

Rechtliche Grundlage

Geregelt in § 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Eine Eigentumswohnung besteht juristisch aus zwei Komponenten:

1. Sondereigentum: alleiniges Eigentum an der Wohnung (§§ 5-8 WEG)
2. Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum: Anteil am gemeinsamen Eigentum

Beide gehören untrennbar zusammen — verkauft wird die Wohnung als Einheit, nicht die beiden Teile separat.

Anteilsverteilung

Jede Wohnung hat einen Miteigentumsanteil (MEA) am Gemeinschaftseigentum — meist in Tausendsteln ausgedrückt (z.B. 75/1.000 für eine 75-m²-Wohnung in einer 1.000-m²-WEG). Diese Anteile sind:

• In der Teilungserklärung festgelegt
• Im Grundbuch eingetragen
• Maßgeblich für Kostenverteilung und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Abgrenzung zum Sondereigentum

Übersicht

Faustregel

„Was ohne Beeinträchtigung der gemeinschaftlichen Sicherheit verändert werden kann“ ist Sondereigentum. Innenwände nicht-tragend: Sondereigentum. Tragende Wand: Gemeinschaftseigentum.

Häufige Streitpunkte

• Fenster: meistens Gemeinschaftseigentum (außer wenn in Teilungserklärung anders geregelt)
• Balkon-Belag: oft Sondereigentum, aber Brüstung und Geländer Gemeinschaftseigentum
• Wohnungseingangstür: außen Gemeinschaftseigentum (wegen Brandschutz und Optik), innen Sondereigentum
• Heizkörper in der Wohnung: Sondereigentum, Anschluss-Leitungen Gemeinschaftseigentum
• Tapeten, Bodenbeläge: immer Sondereigentum

Zwingendes Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG — Nicht änderbar

Folgende Gebäudeteile sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht:

• Das Grundstück
• Gebäudeteile, die für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes nötig sind:
  • Fundament
  • Tragende Wände und Decken
  • Dachstuhl, Dachhaut
  • Aufzugschacht
  • Schornsteine, Lüftungsschächte
• Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen:
  • Treppenhäuser, Flure
  • Aufzug
  • Hausanschluss (Strom, Gas, Wasser bis zum jeweiligen Zähler)
  • Zentrale Heizungsanlage
  • Klingelanlage

Was kann durch Teilungserklärung anders geregelt werden?

• Balkonbelag (Sondereigentum statt Gemeinschaftseigentum)
• Innenraumdecken (z.B. Dachbodenwohnung-Dachschrägen-Holz)
• Nicht-tragende Wände
• Wand- und Bodenbeläge

Verfügung & Beschlüsse

Eigentümerversammlung als Entscheidungsorgan

Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung — höchstes Beschlussorgan der WEG. Sie tagt mindestens einmal jährlich.

Beschluss-Mehrheiten seit WEG-Reform 2020

• Einfache Mehrheit (mehr Ja-Stimmen als Nein): Standard für die meisten Beschlüsse
• Qualifizierte Mehrheit (2/3-Mehrheit + 50 % MEA): bei baulichen Veränderungen, die alle Eigentümer kostenpflichtig machen
• 3/4-Mehrheit: bei reiner Online-Eigentümerversammlung-Beschluss
• Allstimmigkeit: nur noch in seltenen Ausnahmefällen (z.B. Änderung der Teilungserklärung)

Beschluss-Bindungswirkung

Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden auch überstimmte Eigentümer. Anfechtung möglich binnen 1 Monat nach Beschlussfassung (§ 45 WEG).

Kosten & Verteilung

Standardverteilung nach MEA

Die Kosten am Gemeinschaftseigentum werden nach Miteigentumsanteilen verteilt — proportional zur Wohnungsgröße bzw. dem im Grundbuch eingetragenen Anteil.

Abweichende Verteilung

Mögliche und übliche Abweichungen (in Teilungserklärung oder durch Beschluss):

• Heizkosten: 50-70 % nach Verbrauch, 30-50 % nach Wohnfläche
• Aufzugskosten: nur für Wohnungen ab dem 1. OG
• Sanitär-Anschlusskosten: nach Anzahl der angeschlossenen Wohnungen
• Reinigungskosten: oft pauschal pro Wohneinheit

Hausgeld als monatliche Vorauszahlung

Wohnungseigentümer zahlen monatlich Hausgeld — als Vorauszahlung auf die jährlichen Bewirtschaftungskosten. Typische Sätze 2026:

• Standard-MFH: 2-4 €/m² Wohnfläche pro Monat
• Mit Aufzug, Concierge, Grünanlagen: 3-6 €/m²
• Premium-Anlagen (Pool, Sicherheitspersonal): 5-10 €/m²

Sonderumlage

Bei außergewöhnlichen Maßnahmen (Dachsanierung, Aufzug-Erneuerung) wird eine Sonderumlage beschlossen — einmalige Zahlung aller Eigentümer.

Bedeutung beim Verkauf

Was Käufer prüfen

• Zustand des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Heizung)
• Geplante Sanierungen (Protokolle der Eigentümerversammlungen)
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Aktuelle Sonderumlagen
• WEG-Konflikte

Sanierungsstau als Risiko

Sichtbar verwahrloste Häuser (Risse in Fassade, undichte Fenster, klemmender Aufzug) führen zu:

• Preisabschlag bei Verkauf der Wohnung
• Bank-Finanzierungs-Probleme des Käufers
• Längerer Vermarktungs-Dauer

Vorbereitung für den Verkauf

• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Vermögensbericht der WEG (Pflicht seit 01.12.2023)
• Jahresabrechnungen der letzten 2 Jahre
• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr
• Hausgeld-Übersicht: Verteilerschlüssel, Höhe
• Liste geplanter Maßnahmen

Sonderumlagen offenlegen

Eine bereits beschlossene, aber noch nicht gezahlte Sonderumlage muss dem Käufer offengelegt werden — sonst Mangelhaftung. Im Notarvertrag wird geregelt, wer sie trägt.

WEG-Konflikte erwähnen

Wenn die WEG bekannte Konflikte hat (z.B. Hausverwalter-Streit, laufende Klagen), sollte das offengelegt werden. Käufer überprüfen das spätestens beim Notar.

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