GEG-Sanierungspflicht 2026: Was Verkäufer und Erben wissen müssen
Was ist die GEG-Sanierungspflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt seit dem 01.11.2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es ersetzt die früheren Einzelgesetze EnEV, EEWärmeG und EnEG. Zum 01.01.2024 wurde es umfassend novelliert (umgangssprachlich: „Heizungsgesetz“).
Die zwei Säulen des GEG
- Anforderungen an Neubauten (Effizienzhaus-Standards, 65%-Erneuerbare-Regel)
- Sanierungspflichten für Bestandsgebäude (Heizungstausch, Dachdämmung, Rohrdämmung)
Wer ist betroffen?
Grundsätzlich alle Eigentümer von Wohngebäuden. Es gibt aber eine wichtige Bestandsschutz-Regel:
- Eigentümer, die seit vor dem 01.02.2002 selbst in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen, sind von den meisten Nachrüstpflichten befreit
- Dieser Bestandsschutz endet aber mit Eigentumswechsel (Verkauf, Erbe, Schenkung) — der neue Eigentümer muss innerhalb 2 Jahren sanieren
Pflichten im Detail
Pflicht 1: Außerbetriebnahme alter Heizkessel (§ 72 GEG)
Konstanttemperaturkessel mit Öl- oder Gas-Befeuerung, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden.
- Stichtag: Heizung von vor 01.01.1996 (Stand 2026): Außerbetriebnahme
- Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen — sie dürfen weiter betrieben werden
- Prüfung: Typenschild am Kessel oder Schornsteinfeger-Bescheinigung
Pflicht 2: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG)
Begehbare, aber nicht beheizte oberste Geschossdecken müssen gedämmt sein — Mindeststandard: U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K).
- Alternativ: Dämmung des darüberliegenden Daches (bei genutztem Dachgeschoss)
- Materialien: Mineralwolle, Zellulose, EPS, PUR, je nach Lösung
- Übliche Dämmstärke: 18-24 cm bei Lambda 035
Pflicht 3: Dämmung von Rohrleitungen (§ 71 GEG)
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Garage) müssen gedämmt sein.
- Mindestdämmung: nach Anlage 8 GEG (abhängig von Rohrdurchmesser)
- Material: PE-Schaum, Steinwolle-Rohrschalen
- Kosten: 5-15 € pro Meter inkl. Material und Montage
2-Jahres-Frist nach Eigentumswechsel
Wann beginnt die Frist?
Die 2-Jahres-Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang:
- Bei Verkauf: Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Bei Erbfall: Tag des Todes des Erblassers
- Bei Schenkung: Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Was muss innerhalb von 2 Jahren erledigt werden?
- Außerbetriebnahme von Heizkesseln über 30 Jahre
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
- Dämmung der Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen
Wer ist von der Frist betroffen?
Der neue Eigentümer — nicht der Verkäufer. Aber: Der Verkäufer muss diese Pflichten im Notarvertrag offenlegen (vorvertragliche Aufklärungspflicht). Wer schweigt und es später herauskommt, riskiert Mangelhaftung.
Heizungstausch (GEG 2024)
Die 65%-Erneuerbare-Regel
Seit 01.01.2024: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Wann gilt die Regel?
- Neubauten in Neubaugebieten mit Bauantrag ab 01.01.2024: sofort
- Bestandsgebäude: an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt
- Kommunen über 100.000 Einwohner: 65%-Regel ab 30.06.2026
- Kleinere Kommunen: ab 30.06.2028
- Vor Stichtag: 5 Jahre Übergangsfrist nach Heizungsausfall
Welche Heizungen erfüllen die 65%-Regel?
- Wärmepumpe (Luft, Sole, Grundwasser) — vollständig konform
- Fernwärme-Anschluss
- Biomasse-Heizung (Holzpellets, Holzhackschnitzel)
- Solarthermie in Kombination mit Hybridheizung
- H2-Ready-Gasheizung mit konkretem Wasserstoff-Versorgungspfad
- Stromdirektheizung (nur in sehr gut gedämmten Gebäuden)
Bestandsschutz für funktionierende Heizungen
Bereits eingebaute Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie funktionieren. Bei Defekten ist Reparatur erlaubt. Erst bei irreparablem Totalausfall greifen die neuen Regeln — dann mit 5-Jahres-Übergangsfrist.
Bestandsschutz & Ausnahmen
Härtefall-Regelung (§ 102 GEG)
Eigentümer können von Sanierungspflichten befreit werden, wenn:
- Die Maßnahme wirtschaftlich unzumutbar ist (Kosten übersteigen den Nutzen über Lebensdauer)
- Die Maßnahme technisch unmöglich ist (z.B. Denkmalschutz)
- Das Gebäude in 2-3 Jahren ohnehin abgerissen wird
Antrag bei der zuständigen Behörde (i.d.R. Bauamt) — mit ausführlicher Begründung und Kostenrechnung.
Denkmalgeschützte Gebäude
Denkmalgeschützte oder erhaltenswerte Gebäude sind von vielen GEG-Pflichten befreit, soweit die Pflichterfüllung das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde (§ 105 GEG).
Eigentümer-Bestandsschutz vor 01.02.2002
Wer bereits vor dem 01.02.2002 in einem Ein- oder Zweifamilienhaus selbst wohnte, ist von den meisten Nachrüstpflichten weiter befreit. Mit Eigentumswechsel erlischt dieser Schutz.
Praxis-Bedeutung beim Verkauf
Aufklärungspflicht des Verkäufers
Verschweigt der Verkäufer, dass z.B. die Heizung über 30 Jahre alt ist oder die oberste Geschossdecke nicht gedämmt ist, kann der Käufer nach Kauf Mangelhaftung geltend machen — Preisnachlass, Nachbesserung oder im Extremfall Anfechtung.
Erforderliche Unterlagen für den Verkauf
- Energieausweis (Pflicht nach § 80 GEG, mit Energiekennwert)
- Heizungsdaten: Baujahr, Typ, letzte Wartung
- Sanierungshistorie: Dachdämmung, Fenstertausch, Heizungswechsel
- Schornsteinfeger-Protokolle der letzten 3 Jahre
- Bei energetischer Sanierung in den letzten Jahren: Rechnungen und Förderbescheide
Auswirkung auf den Kaufpreis
Ein energetisch schlechtes Gebäude mit erkennbarem Sanierungsstau verliert deutlich an Wert. Marktrelevant sind:
- Heizungsbaujahr: Über 25 Jahre = Preisabschlag 10-20 %
- Fensteralter: Vor 1995 = Preisabschlag 5-10 %
- Dachdämmung fehlt: Preisabschlag 5-15 %
- Wärmebedarf: über 200 kWh/(m²·a) Hauspreis-Belastung im Exposé
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