GEG 2026: Gebäudeenergiegesetz für Verkäufer einfach erklärt
Was ist das GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 das zentrale Energiegesetz für Wohngebäude in Deutschland. Es löste drei bis dahin nebeneinander bestehende Regelwerke ab: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Damit gibt es heute ein einheitliches Regelwerk für alle energetischen Anforderungen — vom Neubau über die Sanierung bis zum Heizungstausch.
Mit der Novelle vom 1. Januar 2024 wurde das GEG erheblich verschärft. Die bekannte 65-%-Regel — neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden — gilt seitdem für Neubaugebiete sofort, für Bestandsgebäude mit Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind.
Zeitlicher Rahmen
- 2002: EnEV löst die Wärmeschutzverordnung ab
- 2009/2011: EEWärmeG-Pflicht für erneuerbare Energien
- 1. Nov. 2020: GEG fasst EnEV, EEWärmeG, EnEG zusammen
- 1. Jan. 2024: GEG-Novelle (Heizungsgesetz) — 65-%-Regel
- 30. Juni 2026: Großstädte legen kommunale Wärmeplanung vor
- 30. Juni 2028: Alle Kommunen legen Wärmeplanung vor
Die wichtigsten Kernpunkte
Das GEG regelt eine Vielzahl von Themen. Die fünf für Hauseigentümer und Verkäufer wichtigsten Kernpunkte:
1. Heizungen und 65-%-Regel
In Neubaugebieten müssen seit 2024 neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude greift die Regel erst nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung.
2. Mindestanforderungen Neubau
Neue Wohngebäude müssen den Effizienzhaus-55-Standard erfüllen — also nur 55 % des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes. Außerdem mindestens 65 % der Heizenergie aus erneuerbaren Quellen.
3. Anforderungen bei Sanierung
Bei Sanierungsmaßnahmen, die mehr als 10 % einer Bauteilfläche betreffen (etwa Außenfassade, Dach), müssen energetische Mindestanforderungen eingehalten werden. Ziel: Beim Sanieren gleich richtig dämmen.
4. Dämmpflichten
Bestimmte Bauteile müssen unabhängig von Sanierungen gedämmt sein:
- Oberste Geschossdecke oder begehbarer Dachboden — Dämmung bis U-Wert <= 0,24 W/(m²·K)
- Warmwasserleitungen und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen
- Hülle des Gebäudes bei größeren Sanierungen
5. Energieausweis-Pflicht
Beim Verkauf und der Vermietung muss spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Pflichtangaben sind die Energieeffizienzklasse, der Endenergiebedarf und der Energieträger.
Heizung und 65-%-Regel
Die Heizungspflicht ist das politisch am meisten diskutierte Element des GEG. Die wichtigsten Regeln:
Was zählt zu erneuerbaren Energien
Nach § 71 GEG gelten als erneuerbar:
- Wärmepumpen (Luft-, Wasser-, Erdwärme) — meistens die einfachste Lösung
- Solarthermie kombiniert mit anderer Heizung
- Biomasse-Heizungen (Holz-Pellets, Hackschnitzel)
- Stromdirektheizung (in sehr gut gedämmten Häusern)
- Wasserstoff-ready-Gasheizungen (wenn entsprechende Infrastruktur kommt)
- Anschluss an Fernwärmenetz mit hohem EE-Anteil
Übergangsfristen Bestandsgebäude
Bei Heizungsausfall in Bestandsgebäuden gelten Übergangsfristen:
- Bis zur Wärmeplanung der Kommune: Reine Gas- oder Ölheizungen können noch eingebaut werden, müssen aber später nach Wärmeplanung umgestellt werden.
- Nach Wärmeplanung: Neue Heizungen müssen 65 % EE erreichen.
- Großstädte (über 100.000 EW): Frist 30.06.2026
- Kleinere Städte: Frist 30.06.2028
- Spätestens 31.12.2044 dürfen keine reinen fossilen Heizungen mehr betrieben werden — alle müssen auf erneuerbare umgerüstet sein.
Pflichtberatung vor neuer fossiler Heizung
Wer ab 2024 eine reine fossile Heizung einbauen will, muss vorher eine verpflichtende Energieberatung durch einen zugelassenen Energieberater nachweisen. Kosten typisch 500-1.500 €, davon bis 80 % gefördert durch BAFA.
Dämmpflichten im Altbau
Pflicht: oberste Geschossdecke
Nach § 47 GEG müssen oberste Geschossdecken oder begehbare Dachböden ungedämmter Wohngebäude gedämmt sein. Pflicht-U-Wert: 0,24 W/(m²·K), was etwa 14-18 cm Dämmung entspricht.
Ausnahme: selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer seit dem 1.2.2002 dort wohnen. Bei Eigentümerwechsel muss die Dämmung innerhalb von zwei Jahren nach Verkauf nachgeholt werden.
Pflicht: Rohrleitungs-Dämmung
Warmwasserleitungen und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Treppenhaus) müssen gedämmt sein. Kosten typisch 200-500 € für ein Standardhaus.
Bedingte Pflicht: bei Sanierung
Werden mehr als 10 % einer Bauteilfläche saniert (z.B. ganze Fassadenseite), gelten energetische Mindeststandards für die ganze Bauteilfläche. Wer also einen Teil der Außenwand neu verputzen will, muss gleich auf U-Wert <= 0,24 dämmen.
Pflichten beim Immobilienverkauf
Energieausweis
Spätestens bei der Besichtigung muss der gültige Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Pflichtangaben:
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
- Endenergiebedarf in kWh/(m²·a)
- Energieträger (Gas, Öl, Strom, Fernwärme etc.)
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage
Heizungstausch-Pflicht bei Verkauf
Wenn das Haus eine über 30 Jahre alte Heizungsanlage (Konstanttemperaturkessel) hat, die unter die Pflicht zum Heizungstausch fällt, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf den Tausch vornehmen. Dies ist ein wesentliches Verkaufsmerkmal — Käufer kalkulieren die Kosten (10.000-30.000 € je nach System) in den Kaufpreis ein.
Aufklärungspflicht
Bekannte Mängel und anstehende GEG-Pflichten müssen offengelegt werden. Verschweigen kann als arglistige Täuschung gewertet werden und den Sachmängelausschluss aushebeln.
Häufiger Fehler: Energieausweis fehlt
In etwa 20 % der Verkaufsfälle wird der Energieausweis nicht oder zu spät vorgelegt. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen, viel wichtiger aber: Der Energieausweis ist Pflichtbestandteil der Verkaufsunterlagen. Käufer und ihre Banken verweigern ohne Energieausweis den Vertragsabschluss.
Praxis-Tipps für Verkäufer
Vor dem Verkauf prüfen
- Heizungsanlage: Wie alt? Konstanttemperaturkessel ja/nein? Tauschpflicht?
- Dämmung der obersten Geschossdecke: Erfüllt? Wenn nein: Verkäufer muss Käufer auf 2-Jahres-Pflicht hinweisen.
- Energieausweis: Vorhanden? Aktuell (gilt 10 Jahre ab Ausstellung)?
- Sanierungsstand: Welche Maßnahmen wurden gemacht? Dokumentation aller Sanierungen.
Argumente in der Vermarktung
- Energieklasse besser als E: Hervorheben — wichtiger Wertfaktor bei Käufern.
- Wärmepumpe oder moderne Heizung: Plus für den Verkauf, weil keine 65-%-Pflicht zu erfüllen.
- Sanierungsfahrplan (BAFA-gefördert) bereitstellen: Käufer wissen genau, was sie an Kosten erwartet.
Bei sanierungsbedürftigen Objekten
- Transparent kommunizieren: „Heizung Bj. 1995, Tausch in 1-3 Jahren nötig, Kosten ca. 20.000 €, BAFA-Förderung von 30-70 % möglich.“
- Förderung erklären: KfW-Kredit + BAFA-Zuschuss kombinieren — Käufer rechnen das oft falsch.
- Sanierungsfahrplan für 1.000 € erstellen lassen — gefördert vom BAFA.
Mein Rat: Wer ein älteres Haus verkauft, sollte vor dem Verkauf einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen — kostet ca. 1.500 €, davon 80 % BAFA-Förderung. Der Plan zeigt Käufern auf einen Blick, welche Maßnahmen anstehen und welche Förderungen sie nutzen können. Das vermeidet Preisabschläge wegen unklarer Sanierungskosten und macht das Objekt deutlich attraktiver.