Ertragswertverfahren 2026: Berechnung, Vervielfältiger, Praxis
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Bewertungsverfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 27-34 ImmoWertV). Es wird angewandt, wenn der Wert einer Immobilie primär aus ihren Mieterträgen abgeleitet wird — also bei klassischen Renditeimmobilien.
Die Logik ist die eines Anlegers: Wie viel würde ich für eine Immobilie ausgeben, die mir eine bestimmte Jahresmiete bringt? Je höher die Miete und je länger sie zu erwarten ist, desto höher der Wert. Mathematisch wird die Miete „kapitalisiert“ — also auf den Barwert aller zukünftigen Mieten reduziert, abgezinst mit dem Liegenschaftszinssatz.
Ertragswert-Rechner
Vereinfachte Schätzung — für eine erste Indikation. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt zusätzlich Restnutzungsdauer, Bodenwert und individuelle Marktanpassungen.
Schnellformel (vereinfacht)
Ertragswert ≈ Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz
Beispiel: 5-Familienhaus in Köln-Lindenthal
Jahresnettokaltmiete: 60.000 €
Bewirtschaftungskosten (20 %): −12.000 €
Jahresreinertrag: 48.000 €
Liegenschaftszinssatz: 3,5 %
Ertragswert ≈ 48.000 € ÷ 0,035 = 1.371.429 €
Wichtig: Diese vereinfachte Formel (ewige Rente) eignet sich für jüngere Objekte mit hoher Restnutzungsdauer (50+ Jahre). Bei älteren Objekten ist die nachfolgende Vervielfältiger-Methode präziser.
Die Formel im Detail
Die offizielle Formel nach § 28 ImmoWertV (vereinfacht):
Ertragswert = Bodenwert + (Jahresreinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger
mit:
• Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
• Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
• Vervielfältiger = (1 − (1+p)−n) / p
p = Liegenschaftszinssatz, n = Restnutzungsdauer in Jahren
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Der Bodenwert wird vom Gebäudewert getrennt bewertet. Bodenrichtwert (BORIS) × Grundstücksfläche = Bodenwert. Beispiel: BRW 800 €/m² × 500 m² Grundstück = 400.000 € Bodenwert.
Schritt 2: Jahresreinertrag berechnen
Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten:
- Jahresnettokaltmiete: 12 × Monatsnettokaltmiete (ohne Betriebskosten).
- Verwaltungskosten: ca. 5 % der Jahresnettokaltmiete (in MFH typisch 200-400 €/Wohnung/Jahr).
- Instandhaltung: 5-15 € pro m² Wohnfläche/Jahr je nach Alter und Zustand.
- Mietausfallwagnis: 2-4 % der Jahresnettokaltmiete.
Schritt 3: Bodenwertverzinsung abziehen
Vom Reinertrag wird die fiktive Verzinsung des Bodens abgezogen — der Boden trägt schließlich keine Abschreibung. Beispiel: Bodenwert 400.000 € × 3,5 % LZS = 14.000 € Bodenwertverzinsung pro Jahr.
Schritt 4: Vervielfältiger anwenden
Der Reinertrag-Anteil des Gebäudes wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger hängt von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ab. Beispiele:
| Restnutzungsdauer | LZS 2,5 % | LZS 3,5 % | LZS 5,0 % |
|---|---|---|---|
| 30 Jahre | 20,9 | 18,4 | 15,4 |
| 50 Jahre | 28,4 | 23,5 | 18,3 |
| 70 Jahre | 33,3 | 26,5 | 19,3 |
| ∞ (ewig) | 40,0 | 28,6 | 20,0 |
Schritt 5: Addition zum Ertragswert
Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert. Das Ergebnis kann am Markt um ± 10-15 % korrigiert werden (Marktanpassung).
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz (LZS) ist der Hebel mit der größten Wirkung im Ertragswertverfahren. Schon kleine Änderungen führen zu großen Wertunterschieden:
- Halbierung des LZS (5 % → 2,5 %) führt zur Verdopplung des Werts.
- Erhöhung um 1 Prozentpunkt führt typisch zu 20-30 % Wertverlust.
Typische Werte 2026 (NRW)
| Objekttyp | A-Lage | B-Lage | C-Lage |
|---|---|---|---|
| Wohn-MFH | 2,5-3,0 % | 3,0-4,0 % | 4,0-5,5 % |
| Gemischt | 3,0-3,5 % | 3,5-4,5 % | 4,5-6,0 % |
| Büro | 3,5-4,5 % | 4,5-6,0 % | 6,0-8,0 % |
| Einzelhandel | 4,0-5,5 % | 5,5-7,5 % | 7,5-10,0 % |
Exakte örtliche Werte veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss jährlich im Grundstücksmarktbericht.
Wann anwenden?
Sehr geeignet
- Mehrfamilienhäuser (3+ Wohneinheiten) — Standard-Verfahren
- Vermietete Eigentumswohnungen (als Kapitalanlage)
- Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Logistik)
- Sondernutzungen mit Mieterträgen (Tankstellen, Hotels, Pflegeheime)
Weniger geeignet
- Selbstgenutzte Wohnimmobilien — hier dominiert die Wohneignung und das Vergleichswertverfahren
- Sehr alte Bestandsobjekte ohne wirtschaftliche Restnutzungsdauer
- Sanierungsbedürftige Objekte — die zukünftigen Mieten sind schwer prognostizierbar
- Unikate — Schlösser, Burgen, Denkmäler
Praxis-Tipps
Aus 20 Jahren Bewertung — was Verkäufer eines Mehrfamilienhauses beachten sollten:
- Mieten realistisch ansetzen. Nicht die Mietspiegel-Maximalwerte oder die Wunsch-Marktmieten, sondern die tatsächlich zu erzielenden Mieten. Bei langjährigen Mietern oft deutlich unter Marktmiete.
- Mietausfallrisiko ehrlich bewerten. In schwierigen Lagen 4-5 %, nicht 1-2 %.
- Instandhaltung historisch betrachten. Wenn 15 Jahre nichts saniert wurde, kommt jetzt das volle Päckchen. Käufer kalkulieren das ein.
- Energieeffizienz beachten. Bei schlechten Energieklassen (F/G/H) müssen Käufer Sanierungskosten einkalkulieren — das senkt den Ertragswert um bis zu 20 %.
- Vermietete vs. unvermietete Wohnungen. Bestehende Mieter erhalten die Mietpreisbremse und Kündigungsschutz — vermietete Wohnungen werden mit 15-25 % Abschlag gegenüber unvermieteten gehandelt.
- Auch Vergleichsverfahren prüfen. Wenn das Vergleichswertverfahren einen höheren Wert ausweist (vor allem bei Aufteilung in Eigentumswohnungen denkbar), kann eine Strategie-Überlegung sinnvoll sein.
Mein Rat: Bei Verkauf eines Mehrfamilienhauses lohnt sich praktisch immer ein professionelles Gutachten (1.500-4.000 €) oder eine fundierte Maklerbewertung mit Ertragswert-Berechnung. Die Differenz zwischen einer dilettantisch geschätzten Miete und der realen Bewertung kann sechsstellig sein — bei einem 1,5-Mio-Haus also leicht 150.000 € Unterschied.