Was ist die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung (EV) ist das zentrale Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Geregelt in den §§ 23-25 WEG. Alle wesentlichen Entscheidungen einer WEG werden hier getroffen — von der Jahresabrechnung bis zu großen Modernisierungen.

Wichtigste Funktionen

• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Verabschiedung des Wirtschaftsplans
• Beschlüsse über bauliche Maßnahmen
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Sonderumlagen bei größeren Sanierungen
• Wahl des Beirats
• Beschlüsse zur Hausordnung
• Vergabe an Versicherungen und Lieferanten

Bindung der Beschlüsse

Beschlüsse der EV sind für alle Eigentümer bindend — auch für:

• Nichtteilnehmer
• Eigentümer, die dagegen gestimmt haben
• Spätere Eigentümer (Käufer übernehmen Beschlüsse)

Einberufung

Wer beruft ein

Standardmäßig der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG). Auch:

• Beirat: bei Untätigkeit des Verwalters
• Eigentümer-Initiative: bei Verlangen von mindestens 25 % der Eigentümer
• Gericht: in Ausnahmefällen

Frequenz

• Pflicht: mindestens einmal pro Kalenderjahr (§ 24 Abs. 1 WEG)
• Außerordentliche EV: bei Bedarf, z.B. bei dringenden Sanierungen
• In Großen WEG: oft 2-3 Versammlungen pro Jahr

Einladungsfrist

Mindestens 3 Wochen vor Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 WEG). Bei Eilbedürfnis kürzere Frist möglich, aber nur mit Begründung.

Inhalt der Einladung

• Ort, Datum, Uhrzeit
• Konkrete Tagesordnung mit Beschluss-Themen
• Beschlussvorlagen (wenn vorhanden)
• Versammlungsleiter
• Bei Bedarf: Erläuterungen zu wichtigen Punkten

Formelle Anforderungen

• Schriftform oder Textform (E-Mail erlaubt seit WEG-Reform 2020)
• Vollständige Adresse aller Eigentümer
• Lesbare Tagesordnung: konkret, nicht pauschal
• Bei Fehlern: Anfechtbarkeit der Beschlüsse

Typischer Ablauf

Vor der Versammlung

• Anwesenheit-Liste erstellen
• Stimmrechte klären (Vollmachten)
• Versammlungsleiter wählen (typisch Verwalter)
• Protokollführer bestimmen

Eröffnung

• Begrüßung durch Versammlungsleiter
• Feststellung der Anwesenden
• Feststellung der Beschlussfähigkeit (seit WEG-Reform 2020 immer gegeben)
• Annahme der Tagesordnung

Beschlussfassung pro Tagesordnungspunkt

1. Vorstellung des Themas durch Verwalter oder Beirat
2. Diskussion durch Eigentümer
3. Ggf. Anpassung des Beschlussvorschlags
4. Abstimmung (Handzeichen oder schriftlich)
5. Bekanntgabe des Ergebnisses
6. Protokollierung

Pflicht-Tagesordnung

• Jahresabrechnung: Genehmigung
• Wirtschaftsplan: Verabschiedung
• Entlastung Verwalter: Vorjahres-Tätigkeit
• Entlastung Beirat: Vorjahres-Tätigkeit
• Bestellung Beirat (alle 3-5 Jahre)

Abschluss

• Verschiedenes (keine bindenden Beschlüsse)
• Termin der nächsten Versammlung
• Verabschiedung
• Protokollerstellung

Beschlüsse und Mehrheiten

Mehrheitsformen seit WEG-Reform 2020

Einfache Mehrheit (Standard)

Für die meisten Beschlüsse: mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen. Beispiele:

• Jahresabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Reparaturen
• Hausordnung
• Verwalterbestellung

Doppelte Mehrheit

Bei baulichen Veränderungen (§ 20 WEG): Mehrheit der Eigentümer UND Mehrheit der Miteigentumsanteile.

Einstimmigkeit

• Änderung der Teilungserklärung
• Übergang von Gemeinschafts- in Sondereigentum
• Bestimmte Sondernutzungsrechte

Stimmrechte

Verschiedene Regelungen je nach Teilungserklärung:

• Wertprinzip: Stimme nach Miteigentumsanteilen
• Kopfprinzip: jede WE eine Stimme (auch bei mehreren Wohnungen eines Eigentümers)
• Objektprinzip: pro Wohneinheit eine Stimme

Vertretung

• Vollmacht: schriftlich, oft beim Verwalter zu hinterlegen
• Per Brief abstimmen: bei Online-Versammlungen möglich
• Stimmrechtsausschluss: in eigener Sache (§ 25 Abs. 4 WEG)

Beispiele typischer Beschlüsse

• Genehmigung der Jahresabrechnung 2025
• Verabschiedung des Wirtschaftsplans 2026
• Beschluss zur Sanierung der Heizungsanlage
• Sonderumlage in Höhe von 1.500 € pro Wohneinheit
• Neue Hausordnung
• Wahl des Beirats für 3 Jahre

Beschlussanfechtung

Anfechtungsfrist

Beschlüsse können innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden (§ 46 WEG). Nach Ablauf: Beschluss bestandskräftig.

Anfechtungsgründe

• Verstoß gegen Gesetz: WEG, BGB, andere Gesetze
• Verstoß gegen Vereinbarung: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung
• Fehlerhafte Einladung: zu kurze Frist, unklare Tagesordnung
• Formfehler bei der Abstimmung
• Stimmrechtsausschluss nicht beachtet
• Beschluss verstößt gegen ordnungsgemäße Verwaltung

Anfechtungs-Verfahren

1. Klage beim Amtsgericht (Streitwert je Wohnung-Anteil)
2. Klagegegner: die übrigen Eigentümer (vertreten durch Verwalter)
3. Verfahren: typisch 6-18 Monate
4. Beschluss bleibt zunächst gültig
5. Bei Erfolg: rückwirkende Unwirksamkeit

Wer kann anfechten

• Jeder Eigentümer (auch Stimmrechtsenthalter)
• Auch Eigentümer, die zugestimmt haben (bei Rechtsverstoß)
• Bei Käufer-Wechsel: neuer Eigentümer kann Anfechtungsklage des Vorgängers übernehmen

Kosten

• Anwaltskosten: typisch 1.500-3.500 €
• Gerichtskosten: nach Streitwert (oft 500-2.000 €)
• Bei Erfolg: Kosten gehen an die unterliegenden Eigentümer
• Bei Misserfolg: Kläger trägt

Praxis-Tipps

Als Eigentümer

• Versammlung wahrnehmen: Termine notieren, persönlich teilnehmen
• Unterlagen vorab studieren: Wirtschaftsplan, Abrechnungen
• Fragen vorbereiten: zu strittigen Punkten
• Bei Abwesenheit: Vollmacht erteilen
• Protokoll prüfen: nach Versammlung sorgfältig durchgehen
• Anfechtung erwägen: bei strittigen Beschlüssen innerhalb 1 Monat

Als Beiratsmitglied

• Tagesordnung mitgestalten: mit dem Verwalter
• Wirtschaftsplan kritisch prüfen: Plausibilität
• Vorbereitende Gespräche: bei strittigen Themen
• Eigentümer-Information: vor Versammlung

Bei Verkauf der ETW

• Protokolle der letzten 3 Jahre dem Käufer übergeben
• Beschlossene aber noch nicht durchgeführte Maßnahmen erwähnen
• Anstehende Sonderumlagen: vor Verkauf klären
• Verwalter-Kontakt: für Käufer-Anfragen

Häufige Probleme

• Schlechte Tagesordnungen: zu pauschal, ohne Vorlagen
• Lange Versammlungen: 4-6 Stunden bei großen WEG
• Konflikte: zwischen Eigentümern oder mit Verwalter
• Anfechtungs-Verfahren: blockieren oft Maßnahmen über Jahre
• Geringe Beteiligung: Wirtschaftsplan-Entscheidungen durch wenige

Online-Eigentümerversammlung

Seit WEG-Reform 2020 ausdrücklich erlaubt (§ 23 Abs. 1a WEG):

• Hybrid-Versammlungen (vor Ort + Online)
• Reine Online-Versammlungen (mit Mehrheitsbeschluss)
• Einfachere Teilnahme für ausländische Eigentümer
• Bei großen WEG zunehmend Standard

Mein Rat aus 20 Jahren Praxis: Eigentümerversammlungen sind die wichtigste Mitsprache-Gelegenheit in einer WEG. Wer nicht teilnimmt, hat keine Stimme — Beschlüsse werden ohne ihn gefasst. Bei wichtigen Themen (Modernisierung, Sonderumlagen, Verwalterwahl): unbedingt teilnehmen oder Vollmacht erteilen. Bei strittigen Beschlüssen: anwaltliche Beratung über Anfechtung innerhalb 1 Monat.