Denkmal-AfA 2026: § 7i EStG, Abschreibung, Voraussetzungen
Was ist die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA ist eine Sonderabschreibung nach § 7i EStG, die für Sanierungsaufwendungen an denkmalgeschützten Gebäuden gewährt wird. Sie ist eine der attraktivsten Steuerregeln im deutschen Immobilienrecht — und der Hauptgrund, warum denkmalgeschützte Immobilien trotz ihrer oft höheren Sanierungskosten für Investoren interessant bleiben.
Das Ziel der Regelung: Denkmäler erhalten und gleichzeitig privates Kapital für die Sanierung des kulturellen Erbes mobilisieren. Der Staat verzichtet auf einen Teil der Einkommensteuer im Tausch gegen die fachgerechte Sanierung des Bauwerks.
Zwei Varianten
- § 7i EStG für vermietete und gewerblich genutzte Denkmäler (100 % in 12 Jahren)
- § 10f EStG für selbst genutzte Denkmäler (90 % in 10 Jahren als Sonderausgaben)
Voraussetzungen
1. Denkmaleigenschaft
Das Gebäude muss eingetragenes Denkmal oder in einer Erhaltungssatzung aufgeführt sein. Die Denkmaleigenschaft ergibt sich aus dem jeweiligen Denkmalschutzgesetz des Bundeslandes (in NRW: DSchG NRW). Ein Eintrag in der Denkmalliste wird von der unteren Denkmalbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt geführt.
2. Denkmalpflegerische Erforderlichkeit
Die Maßnahmen müssen denkmalpflegerisch erforderlich sein. Das heißt: Sie dienen der Erhaltung der charakteristischen Substanz und des Erscheinungsbilds des Denkmals. Standard-Modernisierungen ohne Denkmalbezug sind nicht förderfähig.
3. Abstimmung mit Denkmalbehörde
VOR Beginn der Maßnahmen muss eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde erfolgen — meist über einen schriftlichen Antrag mit Sanierungsplänen, Materialspezifikationen und Kostenschätzung. Die Behörde erteilt eine denkmalrechtliche Genehmigung mit Auflagen.
4. Bescheinigung nach Abschluss
Nach Abschluss der Arbeiten stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG aus. Diese ist die Voraussetzung dafür, dass das Finanzamt die Sonder-AfA anerkennt. Ohne Bescheinigung: keine Denkmal-AfA.
5. Zeitliche Anforderungen
- Maßnahmen müssen nach Anschaffung oder Eintragung als Denkmal erfolgen
- Bei Kauf eines bereits sanierten Denkmals: AfA übergeht nicht auf den Käufer (mit Ausnahmen bei Bauträger-Konstruktionen)
- Sanierungskosten vor Anschaffung nicht begünstigt
Bescheinigung der Denkmalbehörde
Die Bescheinigung ist das zentrale Dokument für die Anerkennung der Denkmal-AfA. Sie wird in zwei Stufen erteilt:
Stufe 1: Denkmalrechtliche Genehmigung (vor Beginn)
- Antrag mit Sanierungskonzept
- Beschreibung der Maßnahmen
- Materialspezifikationen
- Kostenschätzung
- Zeitplan
Stufe 2: Steuerbescheinigung nach § 7i EStG (nach Abschluss)
- Übersicht aller durchgeführten Maßnahmen
- Kostenaufstellung mit Belegen
- Bestätigung der denkmalpflegerischen Erforderlichkeit jeder Position
- Höhe der bescheinigten begünstigten Aufwendungen
Was die Behörde prüft
- Substanz-Erhaltung: Wurden Originalmaterialien verwendet?
- Erscheinungsbild: Bleibt der Denkmalcharakter erhalten?
- Fachgerechte Ausführung: Restauratoren-Qualität, nicht Standard-Handwerker
- Kostenangemessenheit: Sind die Kosten plausibel oder überteuert?
Häufige Fehler bei der Bescheinigung
- Nicht abgestimmte Maßnahmen: Wer ohne vorherige Genehmigung saniert, riskiert Verweigerung der Bescheinigung
- Standard-Materialien statt Originalbaustoffe — werden oft nicht anerkannt
- Anbauten und Erweiterungen: Nicht förderfähig, auch wenn am Denkmal
- Unklare Belege: Pauschalrechnungen ohne Detaillierung werden oft abgelehnt
Abschreibungssätze
Bei vermieteten Denkmälern (§ 7i EStG)
| Jahr | AfA-Satz | Kumuliert |
|---|---|---|
| Jahr 1-8 | je 9 % | 72 % |
| Jahr 9-12 | je 7 % | 100 % |
Bei selbst genutzten Denkmälern (§ 10f EStG)
| Jahr | Sonderausgaben-Satz | Kumuliert |
|---|---|---|
| Jahr 1-10 | je 9 % | 90 % |
Zusätzlich: Normale AfA auf Anschaffungskosten
Neben der Denkmal-AfA läuft die normale AfA auf die Anschaffungskosten weiter (2-2,5 % p.a. je nach Baujahr). Beide AfA-Beträge addieren sich.
Wirtschaftlichkeit
Beispielrechnung — Vermieteter Altbau in Köln
Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Altbau in Köln-Sülz.
- Kaufpreis: 600.000 €
- Davon Gebäude: 480.000 €
- Sanierungsaufwand (bescheinigt): 200.000 €
- Mieteinnahmen: 18.000 €/Jahr
- Spitzensteuersatz Investor: 42 %
Steuerersparnis durch Denkmal-AfA
- Jahre 1-8: 9 % von 200.000 € = 18.000 €/Jahr
- Jahre 9-12: 7 % von 200.000 € = 14.000 €/Jahr
- Zusätzlich: 2 % normale AfA auf 480.000 € = 9.600 €/Jahr
- Gesamt-AfA Jahre 1-8: 27.600 €/Jahr
- Bei 42 % Steuersatz: Steuerersparnis 11.592 €/Jahr (Jahre 1-8)
Gesamtrechnung über 12 Jahre
- Sanierungskosten: 200.000 €
- Steuerersparnis aus Denkmal-AfA: 200.000 × 42 % = 84.000 €
- Zusätzliche normale AfA über 12 Jahre: 480.000 × 24 % = 115.200 €
- Davon Steuerersparnis: 48.384 €
- Effektive Sanierungskosten: 200.000 − 84.000 = 116.000 € (42 % weniger als brutto)
Praxis-Hinweise
Bevor Sie kaufen
- Denkmaleigenschaft schriftlich nachweisen lassen: Eintragung in der Denkmalliste, Bescheinigung der Behörde
- Sanierungs-Sondierung: Schon vor Kauf prüfen, welche Maßnahmen denkmalpflegerisch erforderlich sind
- Realistische Sanierungskosten: Denkmäler sind 30-100 % teurer zu sanieren als normale Altbauten
- Wirtschaftlichkeit prüfen: AfA-Vorteil vs. höhere Kosten und niedrigere Renditen
Während der Sanierung
- Enge Abstimmung mit Denkmalbehörde — keine Eigeninitiativen ohne Genehmigung
- Fachfirmen einbinden, die Erfahrung mit Denkmal-Sanierungen haben
- Detaillierte Rechnungen: Trennung von „denkmalpflegerisch erforderlich“ vs. Standard-Modernisierung
- Foto-Dokumentation vor, während und nach der Sanierung
- Originalbaustoffe verwenden, wo gefordert (z.B. Kalk- statt Zementputz)
Nach der Sanierung
- Bescheinigung beantragen bei der Denkmalbehörde — meist 6-12 Monate Bearbeitungszeit
- Steuerberater einbinden für die korrekte Anlage in der Steuererklärung
- Aufbewahrung aller Belege für 10 Jahre
Häufige Fallstricke
- Vor-Bescheinigung-Maßnahmen: Maßnahmen ohne vorherige Genehmigung sind nicht förderfähig
- Eigenleistung: nicht förderfähig — nur tatsächlich gezahlte Handwerkerleistungen zählen
- Kombinieren mit anderen Förderungen: KfW- und BAFA-Förderungen reduzieren die für die Denkmal-AfA bescheinigten Kosten — Doppelförderung ausgeschlossen
- Vermietung an Angehörige: Bei Vermietung unter Marktmiete (unter 50 %) entfällt Werbungskostenabzug — und damit die Wirkung der Denkmal-AfA
Mein Rat: Die Denkmal-AfA ist enorm wertvoll, aber komplex. Ohne erfahrenen Steuerberater (1.500-3.500 € Beratungskosten) ist eine Optimierung praktisch ausgeschlossen. Bei richtiger Anwendung amortisieren sich diese Kosten innerhalb des ersten Steuerjahres. Wer ein Denkmal kauft, sollte mindestens 2-3 Steuerberater mit Denkmal-Erfahrung interviewen — die Kompetenz-Unterschiede sind groß.