Was ist ein Darlehen?

Ein Darlehen ist ein schuldrechtlicher Vertrag nach §§ 488 ff. BGB: Der Darlehensgeber (meist eine Bank) stellt dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag zur Verfügung; im Gegenzug ist eine Rückzahlung in vereinbarter Form und ein Zins zu leisten.

Immobiliendarlehen — Besonderheiten

Beim Immobilienkauf ist das Darlehen meist:

• Grundpfandrechtlich gesichert: Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch
• Langfristig: Laufzeiten 10-35 Jahre
• Verbraucherrechtlich geschützt: Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) seit 2016
• Beleihungswert-bezogen: Bank prüft, welcher Anteil des Kaufpreises als Sicherheit dient (Beleihungsauslauf)

Darlehensarten

1. Annuitätendarlehen (Standard)

90 % aller Immobiliendarlehen. Funktionsweise:

• Konstante Monatsrate aus Zins- und Tilgungsanteil
• Zinsanteil sinkt mit jeder Rate (Restschuld geringer)
• Tilgungsanteil steigt entsprechend
• Planbar und transparent

2. Tilgungsdarlehen

Bei manchen Spezialdarlehen oder Konsumkrediten:

• Gleichbleibende Tilgung
• Sinkende Monatsrate (Zinsanteil schrumpft)
• Anfangs hohe Belastung, später entlastet
• Schnellere Schuldenfreiheit als Annuitätendarlehen

3. Endfälliges Darlehen

• Während der Laufzeit nur Zinszahlung
• Tilgung am Ende in einer Summe
• Oft kombiniert mit Lebensversicherung oder Tilgungsersatzprodukt
• Heute selten — steuerlich nur bei vermieteten Immobilien sinnvoll

4. Variables Darlehen

• Zinsbindung nur 3-6 Monate
• Zinsänderungen wirken unmittelbar
• Vorteil: jederzeit kündbar mit 3-Monats-Frist
• Nachteil: Zinsrisiko
• Anwendung: Zwischenfinanzierung oder bei klaren Zins-Erwartungen

5. Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung bis zu 5,5 Jahre im Voraus abgeschlossen. Sichert aktuelle Zinsen für die Zukunft — gegen Aufschlag (Forward-Zins, ca. 0,01-0,02 % pro Monat Vorausfrist).

6. KfW-Förderkredite

Zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierung und Effizienzhaus-Standards. Meist niedrigerer Zins als Standard-Bankdarlehen, aber gebunden an Förderzwecke (z.B. EH 70/55/40).

Pflichtangaben (WIKR)

Wohnimmobilienkreditrichtlinie (seit 21.03.2016)

Die WIKR (in Deutschland in § 491a BGB umgesetzt) verlangt strenge Aufklärungspflichten. Pflichtangaben im Darlehensvertrag:

Wirtschaftliche Daten

• Nettodarlehensbetrag (= Auszahlungsbetrag)
• Sollzinssatz
• Effektivzinssatz
• Gesamtbetrag aller Zahlungen über die Laufzeit
• Anzahl und Höhe der einzelnen Raten
• Zahlungsweise (monatlich, vierteljährlich)

Zeitliche Angaben

• Vertragslaufzeit (Zinsbindungsdauer)
• Beginn der Zinszahlung
• Tilgungsplan als Tabelle

Sicherheiten und Kosten

• Art und Umfang der Sicherheiten (Grundschuld, Bürgschaft)
• Vorfälligkeitsentschädigung: Berechnungsmethode
• Bereitstellungszinsen bei Tranchen-Auszahlung
• Bearbeitungs- und Schätzkosten
• Restschuldversicherung (sofern angeboten, aber NICHT pflicht)

Vertragliche Rechte

• Widerrufsbelehrung (14 Tage)
• Außerordentliche Kündigung (§ 489 BGB nach 10 Jahren)
• Sondertilgungs-Möglichkeiten
• Vorfälligkeitsentschädigung-Berechnung
• Beratungs-Protokoll

Vor Vertragsschluss

Banken müssen ein Europäisches Standardinformationsblatt (ESIS) mit Standard-Tabellen aushändigen — ermöglicht Vergleich verschiedener Bank-Angebote.

Sollzins vs. Effektivzins

Sollzins

Der reine Zins, der zur Berechnung der Zinszahlungen verwendet wird. Beispiel: 3,8 % p.a. heißt: Pro Jahr werden 3,8 % der jeweiligen Restschuld als Zins fällig.

Effektivzins (Effektivjahres-Zins)

Die tatsächliche Gesamtverzinsung unter Berücksichtigung aller Kosten:

• Sollzins
• Bearbeitungsgebühren
• Damnum / Disagio
• Bereitstellungszinsen (falls planbar)
• Zinszuschläge bei vermeintlich unterjähriger Zahlung
• Zeitliche Effekte (Zinseszinsen-Logik)

Beispielrechnung

• Sollzins: 3,80 %
• + Bearbeitungsgebühr von 0,5 %: + 0,07 %
• + Damnum 5 %: + 0,57 %
• Effektivzins: 4,44 %

Vergleich der Bank-Angebote

Goldene Regel: Vergleichen Sie immer den Effektivzins — nicht den Sollzins. Eine Bank kann mit niedrigem Sollzins werben, dabei aber hohe Bearbeitungsgebühren oder Damnum verlangen.

Widerrufsrecht

14-Tage-Widerrufsrecht (§ 495 BGB)

Verbraucher können einen Immobiliendarlehensvertrag binnen 14 Tagen ohne Begründung widerrufen. Die Frist beginnt:

• Mit Vertragsschluss
• Bei Erhalt aller Pflichtinformationen
• Bei korrekter Widerrufsbelehrung

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist (was zwischen 2002-2010 bei vielen Banken der Fall war), verlängert sich die Widerrufsfrist. Seit 21.03.2016 ist die Maximaldauer auf 12 Monate + 14 Tage ab Vertragsschluss begrenzt — vorher konnte die Frist theoretisch unbefristet sein („Widerrufsjoker“).

Widerruf bei aktuellen Verträgen

Praktisch funktioniert der Widerruf-Joker für Verträge ab 2016 nicht mehr. Wer einen vor 2016 abgeschlossenen Vertrag noch widerrufen will: spezialisierten Anwalt einschalten, Erfolgschancen prüfen.

Bedeutung beim Verkauf

Was beim Verkauf passiert

Wer eine finanzierte Immobilie verkauft, muss mit der Bank klären, wie das laufende Darlehen abgewickelt wird:

Option 1: Ablösung mit Vorfälligkeitsentschädigung

• Käufer-Geld wird zur Schuldentilgung verwendet
• Bank verlangt Vorfälligkeitsentschädigung
• Grundschuld wird gelöscht (Lastenfreistellung)
• Häufigste Variante in der Praxis

Option 2: Übernahme durch Käufer

• Selten — nur bei Zustimmung der Bank und ausreichender Bonität des Käufers
• Kann sinnvoll sein bei sehr günstigen Altzinsen (Vertrag vor 2022)
• Käufer muss den Vertrag akzeptieren

Option 3: Pfandtausch

• Bei mehrfach-besitzenden Eigentümern: Darlehen wechselt auf andere Immobilie
• Bank prüft Beleihungsauslauf der neuen Sicherheit
• Selten praktisch

Vorbereitung für den Verkauf

• Bank-Bestätigung über aktuelle Restschuld
• Vorfälligkeitsentschädigung-Berechnung anfordern (Bank ist verpflichtet)
• Sonderkündigung nach § 489 BGB prüfen: nach 10 Jahren Vertragslaufzeit kündbar mit 6-Monats-Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung
• Lastenfreistellung mit Bank koordinieren

Pflicht zur Aufklärung

Im Notarvertrag wird die Darlehens-Situation thematisiert — Verkäufer muss vor allem die Höhe der Lastenfreistellung dem Notar mitteilen, damit der Käufer das richtige Wissen hat.

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