Was ist das Damnum?

Das Damnum (auch Disagio oder Auszahlungsabschlag) ist die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Es ist ein vorausgezahlter Zinsanteil — die Bank reduziert den laufenden Zinssatz, dafür erhält der Kreditnehmer weniger als die nominelle Darlehenssumme ausgezahlt.

Etymologie

• Damnum: lat. „Schaden, Verlust“ — der Kreditnehmer erleidet einen „Verlust“ bei der Auszahlung
• Disagio: it./fr. „Abschlag“ — Abschlag vom Nennbetrag

Beide Begriffe werden in Deutschland heute synonym verwendet. Manche Banken trennen: Damnum bei langfristigen Darlehen, Disagio bei kurzfristigen.

Wie es funktioniert

Beispielrechnung

• Nennbetrag Darlehen: 200.000 €
• Damnum: 5 % = 10.000 €
• Auszahlungsbetrag: 190.000 €
• Zu tilgender Betrag: 200.000 €
• Sollzins ohne Damnum: z.B. 4,1 %
• Sollzins mit 5 % Damnum: z.B. 3,8 %

Effektivzins bleibt ähnlich

Der Effektivzins (= tatsächliche Verzinsung) bleibt bei marktüblichem Damnum fast gleich. Das Damnum ist kein Geschenk — es ist nur eine andere Verteilung der Zinslast.

Wirkung auf die monatliche Rate

• Tilgungsraten werden auf den Nennbetrag berechnet — also 200.000 € — daher höher als bei reiner Auszahlungssumme
• Sollzins ist niedriger, was die Monatsrate wieder reduziert
• Effekt: Monatsrate meist gleich oder leicht niedriger als ohne Damnum

Steuerliche Behandlung

Bei Vermietung — Werbungskosten

Das Damnum ist nach § 11 EStG bei Vermietung steuerlich abziehbar. Der entscheidende Punkt: Wann?

Grundregel — sofortiger Abzug (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG)

Wenn das Damnum marktüblich ist, kann es sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Voller Steuervorteil im Auszahlungsjahr.

Ausnahme — Verteilung (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG)

Bei nicht-marktüblichem Damnum muss der Aufwand auf die Laufzeit der Zinsbindung verteilt werden.

Marktüblichkeit nach BMF-Schreiben

Das BMF-Schreiben vom 20.10.2003 legt fest, was als marktüblich gilt:

• Maximal 5 % der Darlehensumme
• Mindestens 5 Jahre Zinsbindung

Bei Einhaltung dieser beiden Bedingungen: Voll abziehbar im Auszahlungsjahr. Darüber hinausgehende Damnums werden verteilt — der Steuervorteil schwindet.

Beispielrechnung Steuerersparnis

• Darlehen: 200.000 €
• Damnum 5 %: 10.000 €
• Spitzensteuersatz Vermieter: 42 %
• Steuerersparnis Auszahlungsjahr: 10.000 × 42 % = 4.200 €

Bei Selbstnutzung: kein steuerlicher Vorteil — Damnum ist Privatausgabe.

Wirkung bei vorzeitiger Tilgung

Verkauft der Vermieter die Immobilie und löst das Darlehen vorzeitig ab: Das bereits abgesetzte Damnum bleibt erhalten. Aber: Der geplante Steuervorteil über die gesamte Laufzeit ist weg, weil keine weiteren Zinsen anfallen.

Marktpraxis 2026

Seltener als früher

Banken bieten Damnums heute meist nur noch auf aktive Nachfrage. Gründe für den Rückgang:

• Niedriges Zinsniveau bis 2022: Damnum lohnte sich oft nicht
• Beratungs-Pflichten der Banken seit Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 (mehr Aufklärung über Risiken)
• Steuersätze für Vermieter seit 2010 leicht moderater
• Komplexität bei vorzeitiger Ablösung

Wenn doch — Standard-Konditionen

• Damnum-Höhe: 2 % - 5 % (bis 10 % bei Spezialfällen, dann ohne Sofortabzug)
• Zinsbindung: 10 Jahre Standard
• Zinsersparnis: ca. 0,15-0,30 % p.a. pro 5 % Damnum

Wer es nutzt

• Vermieter mit hohem aktuellen Einkommen, das in den nächsten Jahren sinkt (Renteneintritt)
• Vermieter mit einmaligem Einkommens-Spike (Verkaufserlös, Bonus, Erbschaft)
• Vermieter mit Einkommen knapp über Spitzensteuersatz-Grenze

Vor- und Nachteile

Vorteile

• Sofortige Steuerersparnis für Vermieter bei marktüblichem Damnum
• Niedrigerer Sollzins über die Zinsbindung
• Planbare monatliche Belastung
• Bei sehr hohem Spitzensteuersatz im Auszahlungsjahr: hoher Steuereffekt

Nachteile

• Eigenkapital-Belastung: Auszahlungsbetrag reduziert — der Kreditnehmer muss mehr Eigenkapital aufbringen
• Kein Vorteil bei Selbstnutzung
• Risiko bei vorzeitiger Ablösung: Damnum ist verloren
• Komplexität im Vertrag: schwerer zu vergleichen mit anderen Angeboten
• Tilgungsraten auf Nennbetrag — höhere Zahlungen
• Bei niedrigem Steuersatz: Effekt minimal

Alternative: Sondertilgung

Statt Damnum kann der Kreditnehmer auch höhere Tilgungs-Rate oder Sondertilgungs-Recht vereinbaren — flexibler, weniger steuerlich getrieben.

Bedeutung bei Verkauf

Beim Verkauf der finanzierten Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie mit Damnum-Darlehen verkaufen:

1. Darlehen wird abgelöst: Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung
2. Das bereits gezahlte Damnum bekommen Sie nicht zurück — auch wenn die Zinsbindung noch lange läuft
3. Steuerlich: Sind sie bereits abgezogen, bleibt das so. Bei verteilt abgesetztem Damnum: Restbetrag oft als Sonderausgabe möglich

Käufer-Aufklärung

Wenn der Käufer Ihr Darlehen übernimmt (selten — heute meist Ablösung): muss er das Damnum kennen. Tatsächlich: Bei Verkauf wird das alte Darlehen abgelöst, der Käufer schließt ein neues — Damnum ist Verkäufer-Sache.

Tipps

• Bei Damnum-Darlehen: vor Verkauf Steuerberater fragen, ob noch nicht abgesetzte Damnum-Anteile bei Ablösung absetzbar sind
• Vorfälligkeitsentschädigung-Berechnung der Bank prüfen lassen
• Bei langer Restlaufzeit: Verkauf vs. Vermietung kalkulieren — Damnum-Vorteil bei Vermietung sonst weg

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