Cashflow 2026: Die zentrale Liquiditätskennzahl
Was ist der Cashflow?
Der Cashflow einer Renditeimmobilie ist der monatliche oder jährliche Liquiditätsüberschuss nach Abzug aller laufenden Kosten — einschließlich Kapitaldienst (Zins und Tilgung). Er beantwortet die zentrale Investorenfrage: Bleibt nach allen Ausgaben Geld übrig — oder muss ich zusteuern?
Cashflow ist nicht gleich Rendite
- Rendite: prozentualer Ertrag bezogen auf eingesetztes Kapital (Mietrendite, Eigenkapitalrendite)
- Cashflow: tatsächliche Liquiditätsbewegung in Euro
Eine Immobilie kann hohe Mietrendite haben, aber dennoch negativen Cashflow — wenn Tilgung den Bargeld-Überschuss aufzehrt. Umgekehrt: bei voll bezahlter Immobilie ohne Kredit ist der Cashflow fast gleich der Nettomietrendite.
Cashflow-Ebenen
Ebene 1: Brutto-Cashflow
Jahres-Nettokaltmiete = Brutto-Cashflow
Reine Mieteinnahmen ohne Nebenkosten, ohne Abzüge. Verwendet bei Erstabschätzung — sagt wenig über die echte Rendite aus.
Ebene 2: Netto-Cashflow (vor Kapitaldienst)
Brutto-Cashflow - Bewirtschaftungskosten
- Hausverwaltung: 20-30 €/Monat pro Einheit
- Instandhaltungsrücklage: 0,5-1,5 % vom Kaufpreis p.a.
- Nicht-umlagefähige Nebenkosten (z.B. Verwaltungskosten)
- Mietausfallwagnis: 2-4 % der Jahresmiete
Ebene 3: Vor-Steuer-Cashflow
Netto-Cashflow - Zins - Tilgung
Die meistgenutzte Ebene — zeigt, ob die Mieteinnahmen den Kapitaldienst voll decken oder ob der Investor zusteuern muss. Bei Renditeobjekten in Großstädten 2026 oft leicht negativ.
Ebene 4: Nach-Steuer-Cashflow
Vor-Steuer-Cashflow + Steuerersparnis durch AfA und Zinsen
Wird bei vermögensplanerischen Berechnungen verwendet — nimmt die Steuerersparnis durch AfA und Zinsen-Werbungskosten mit auf. Aussagekräftig, aber abhängig vom persönlichen Steuersatz des Investors.
Berechnung Schritt-für-Schritt
Praxis-Beispiel: ETW Berlin-Neukölln
- Kaufpreis: 350.000 €
- Wohnfläche: 90 m²
- Nettokaltmiete: 1.350 €/Monat = 16.200 €/Jahr
- Bewirtschaftungskosten: 12 % = 1.940 €/Jahr
- Eigenkapital: 80.000 € (inkl. Nebenkosten)
- Kredit: 300.000 € (270.000 Kaufpreis + 30.000 Nebenkosten)
- Sollzins: 3,8 % p.a. → 11.400 €/Jahr
- Tilgung: 2 % p.a. → 6.000 €/Jahr
- Kapitaldienst gesamt: 17.400 €/Jahr
Cashflow-Rechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Brutto-Cashflow (Nettokaltmiete) | + 16.200 € |
| Bewirtschaftungskosten | - 1.940 € |
| Netto-Cashflow | + 14.260 € |
| Zinsen | - 11.400 € |
| Tilgung | - 6.000 € |
| Vor-Steuer-Cashflow | - 3.140 € |
| AfA-Steuerersparnis (Gebäudeanteil 270k × 2 % × 42 %) | + 2.268 € |
| Zins-Steuerersparnis (11.400 × 42 %) | + 4.788 € |
| Steuerlast Mieteinnahme (16.200 × 42 %) | - 6.804 € |
| Bewirtschaftungs-Steuerersparnis (1.940 × 42 %) | + 815 € |
| Nach-Steuer-Cashflow | - 2.073 € |
Investor muss 173 €/Monat zusteuern (Nach-Steuer-Sicht). Das ist heute marktüblich in deutschen Metropolen bei hohen Zinsen.
Erwartete Zielwerte
Marktstandards 2026
Der Vor-Steuer-Cashflow hängt stark von Lage und Finanzierung ab:
| Lage | Vor-Steuer-CF Erwartung | Typische Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|
| München/Hamburg/Frankfurt (A-Lage) | -5.000 bis -2.000 €/Jahr | 30-40x |
| Berlin/Köln (A-Lage) | -3.000 bis 0 €/Jahr | 25-32x |
| Düsseldorf/Stuttgart (A-Lage) | -2.000 bis +1.000 €/Jahr | 22-28x |
| Mittelstädte 100-300k EW (B-Lage) | 0 bis +3.000 €/Jahr | 18-25x |
| Kleinstädte unter 100k EW (C-Lage) | +2.000 bis +6.000 €/Jahr | 14-20x |
| Strukturschwache Lagen (D-Lage) | +4.000 bis +10.000 €/Jahr | 10-14x |
Was Investoren akzeptieren
- A-Lage: negativer Cashflow akzeptiert wegen Wertsteigerung und steuerlicher Effekte
- B-Lage: neutraler Cashflow als Standard
- C/D-Lage: positiver Cashflow erwartet — sonst lohnt das Vermietungsrisiko nicht
Steuerliche Effekte
Was ist Werbungskosten?
Bei Vermietung sind Werbungskosten abziehbar — sie reduzieren das steuerliche Ergebnis:
- Zinsen auf das Darlehen (Tilgung NICHT)
- AfA: 2 % vom Gebäudeanteil (vor 1925: 2,5 %, ab 01.01.2023: 3 %)
- Bewirtschaftungskosten: nicht-umlagefähige Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherungen
- Bewerbungs-Kosten: Inserate, Maklergebühren bei Vermietung
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Reparaturen: Erhaltungsaufwand sofort, Herstellungskosten über AfA
AfA-Berechnung
Der Gebäudeanteil (meist 70-80 % des Kaufpreises) wird abgeschrieben:
- Vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre)
- 1925-2022: 2 % p.a. (50 Jahre)
- Ab 01.01.2023: 3 % p.a. (33 Jahre)
- Denkmal-AfA: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre (12 Jahre 100 % der Sanierungskosten)
Tilgung ist NICHT abziehbar
Wichtiger Unterschied: Zinsen sind Werbungskosten, Tilgung nicht. Tilgung mindert die Schulden — das ist Vermögensbildung, nicht Aufwand. Deshalb ist der Vor-Steuer-Cashflow oft negativer als das steuerliche Ergebnis.
Steuerersparnis berechnen
Steuerersparnis = (Steuerlicher Verlust) × Persönlicher Steuersatz
Spitzensteuersatz (ab ca. 68.000 € Einkommen): 42 % plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer = effektiv ca. 47 %.
Bedeutung beim Verkauf
Cashflow-Aufbereitung im Exposé
Für Renditeobjekt-Verkäufe gehört eine professionelle Cashflow-Berechnung ins Exposé:
- Jahres-Nettokaltmiete
- Bewirtschaftungskosten transparent ausgewiesen
- Netto-Cashflow als Hauptkennzahl
- Vor-Steuer-Cashflow mit Annahme zur Finanzierung (z.B. 80 % LTV, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung)
- Nach-Steuer-Cashflow mit Annahme zum Steuersatz (z.B. 35 % oder 42 %)
Mietpreisentwicklung darstellen
Cashflow ist heute oft negativ — Investoren akzeptieren das nur, wenn Mietsteigerungspotenzial erkennbar ist:
- Mietspiegel-Eingruppierung
- Mietpreisbremse-Berechnung
- Indexierung vereinbart?
- Staffelmiete?
- Möglichkeit der Modernisierungsumlage
Bestands-Mieten dokumentieren
- Aktuelle Mietverträge
- Letzte Mieterhöhung
- Bestehende Indexierung
- Mietausfall in den letzten Jahren
- Vermietungsstand (Leerstand?)
Vorsicht bei Mietsteigerungs-Versprechen
Aussagen wie „Miete kann auf 1.500 € erhöht werden“ sind haftungsträchtig. Wenn das nicht umsetzbar ist (Mietpreisbremse, Bestandsschutz, Mieter widerspricht): Käufer kann Vertrag anfechten. Besser: Mietspiegel-Daten neutral darstellen.
Käufer-Typ ansprechen
- Privater Investor: Steuervorteile betonen, einfache Bewirtschaftung
- Profi-Investor: Cashflow-Modelle, IRR, Bestandsmiet-Faktor
- Family Office: Wertsteigerungs-Potential, Diversifikation
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