Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines Quadratmeters unbebauten Bodens, ermittelt jährlich vom örtlichen Gutachterausschuss. Rechtsgrundlage: § 196 BauGB. Vereinfacht: Was kostet ein Quadratmeter Boden in Ihrer Wohngegend — als statistischer Durchschnitt aller tatsächlich verkauften Grundstücke.

Wichtig zu verstehen: Der Wert gilt für eine sogenannte Bodenrichtwertzone — meist ein Straßenzug, ein Quartier oder ein Stadtteilbereich mit ähnlichen Lagekriterien. Innerhalb einer Zone ist der Wert einheitlich, an der Grenze zur Nachbarzone kann er um 20 Prozent oder mehr abweichen.

Der Bodenrichtwert ist frei zugänglich und kostenlos abrufbar — anders als das Grundbuch ist er ausdrücklich für die Öffentlichkeit gedacht. Käufer, Verkäufer, Banken, Finanzämter und Gutachter nutzen ihn als gemeinsame Bezugsgröße.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Städte und Kreise — selbstständige, unabhängige Gremien aus Sachverständigen, Verwaltungsbeamten und Notaren. Sie werten alle in ihrer Region notariell beurkundeten Kaufverträge anonym aus und leiten daraus die Durchschnittswerte ab.

Der Ablauf in Kurzform:

• Datensammlung — alle Kaufverträge eines Kalenderjahres fließen in die Kaufpreissammlung.
• Zonenbildung — vergleichbare Grundstücke werden zu Bodenrichtwertzonen gruppiert.
• Stichtag-Berechnung — zum 1. Januar des Folgejahres wird der Durchschnittswert pro Zone festgelegt.
• Veröffentlichung — die neuen Werte werden zwischen März und Mai über die BORIS-Portale online gestellt.

Wo finde ich Bodenrichtwerte?

Jedes Bundesland betreibt ein eigenes BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem). 15 von 16 Bundesländern bieten Stand 2026 eine vollständig digitale, kostenlose Online-Abfrage über eine Kartenansicht:

• BORIS-NRW, BORIS-BW, BORIS-Bayern — die großen Flächenstaaten mit benutzerfreundlichen Kartendiensten.
• BORIS-Hamburg, BORIS-Berlin — Stadtstaaten mit feinen Zonierungen pro Quartier.
• Geoportale der einzelnen Kreise — bei kleineren Bundesländern teils in der allgemeinen Geo-Karte integriert.

So gehen Sie vor: Portal öffnen, Adresse oder Flurstück eingeben, Karte zeigt den Wert pro Quadratmeter in Euro. Bei Grenzlagen sehen Sie beide Werte und können vergleichen. Kosten: null.

Tipp: Speichern Sie sich den Screenshot mit Stichtag — bei Verkaufsverhandlungen kommt die Frage nach dem aktuellen Bodenrichtwert oft, und der Käufer wird ihn ohnehin selbst checken.

Bodenrichtwert vs. Bodenwert — der wichtige Unterschied

Häufige Verwechslung. Beide klingen ähnlich, sind aber verschiedene Größen:

• Bodenrichtwert (BRW) — statistischer Durchschnitt pro Quadratmeter einer Zone. Einheit: Euro/m². Standardisiert.
• Bodenwert — individueller Wert Ihres konkreten Grundstücks. Einheit: Euro. Errechnet aus BRW × Fläche, korrigiert um Lagezuschläge/-abschläge (Zuschnitt, Erschließung, Ecklage, Hanglage).

Der Rechner unten zeigt Ihnen den groben Bodenwert. Für ein verbindliches Ergebnis braucht es einen Gutachter, der die individuellen Faktoren bewertet.

Bedeutung beim Verkauf Ihrer Immobilie

Der Bodenrichtwert ist eine der ersten Zahlen, die Käufer recherchieren. Wer mit einem Angebotspreis kommt, der den BRW deutlich übersteigt, muss das gut begründen können. Drei praktische Konsequenzen:

• Verhandlungsanker. Käufer nutzen den BRW als Untergrenze in der Verhandlung. Wer ihn deutlich unterbietet, signalisiert Schwäche oder Notlage.
• Bankbewertung. Die finanzierende Bank des Käufers nutzt den BRW als Grundlage für die Beleihungswertermittlung. Liegt der vereinbarte Kaufpreis weit darüber, prüft die Bank kritisch.
• Inserattaktung. In hochpreisigen Lagen (Münchner Innenstadt, Hamburger Elbvororte) bewerben Verkäufer den hohen BRW oft prominent — er rechtfertigt den Preis.

Tipp aus der Praxis: Wer mit einem Preis 5–10 Prozent über dem BRW × Fläche startet, ist meist im realistischen Bereich. Wer 50 Prozent darüber liegt, sollte mit einem konkreten Gutachten oder dokumentierten Vergleichsverkäufen argumentieren können.

Was der Bodenrichtwert nicht zeigt

Bei aller Nützlichkeit hat der BRW klare Grenzen:

• Keine individuellen Merkmale. Hanglage, Ecklage, unregelmäßiger Zuschnitt, Bauauflagen, Altlasten — all das fließt nicht in den Zonenrichtwert ein.
• Keine Gebäude. Der BRW bezieht sich nur auf unbebauten Boden. Das Haus darauf ist eine zusätzliche Wertkomponente.
• Zeitverzug. Der BRW basiert auf Verkäufen des Vorjahres. In stark steigenden oder fallenden Märkten ist er bis zu 12 Monate alt — und damit hinter dem aktuellen Niveau.
• Erschließungszustand variabel. Manche BRWs gelten für „erschließungsbeitragspflichtigen Zustand", andere für „bezugsfertig" — ein Detail, das beim Vergleich von Zonen wichtig ist.

Wer eine Immobilie mit besonderen Eigenschaften (Denkmalschutz, Hanggrundstück, Sondernutzung) bewerten will, sollte den BRW als Ausgangspunkt nehmen, aber ein zusätzliches Gutachten erstellen lassen.